나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9136 [15] 제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제5층 제507호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 법환동 소재 '서귀포시청 제2청사' 남서측 인근에 위치하며, 부근에 단독주택, 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는등 대중교통 이용편의도는 보통시됨

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하2층 지상10층건 내 제1층 제근생호 외 22개호로서, (사용승인일 : 2016.08.30) 외벽 : 제주석 및 라임스톤 등 마감 내벽 : 벽지 도배 및 내부 인테리어 등 마감 바닥 : 타일 등 마감, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호(2,3,5,7~23) : 숙박시설(호텔객실)로 이용중임. 기호(1,4,6) : 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 천정형 시스템에어컨에 의한 냉방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 숙박시설 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 10m, 동측으로 폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>

공부와의 차이

본건 기호(4)은 집합건축물대장상 일반음식점이나 현황 마사지샵으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경9136 (15) 사건번호의 제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제5층 제507호 물건에 대한 보고서입니다.

본 물건은 숙박시설로 이용 중이며, 감정가는 174,000,000원입니다. 토지 면적은 6.37㎡ (약 1.93평)이며, 건물 면적은 27.59㎡ (약 8.35평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다. 채권자는 오OOOOOOOOO입니다.

본 건물은 2016년 8월 30일에 사용 승인되었으며, 철근콘크리트조 슬래브 지붕의 지하 2층, 지상 10층 건물 내 제5층 제507호에 해당합니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 법환동 소재 '서귀포시청 제2청사' 남서측 인근에 위치하며, 주변에는 단독주택, 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

인접 도로상태는 북측으로 폭 약 10m, 동측으로 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획으로는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역이며, 소로1류(폭 10m~12m) 및 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역(저촉), 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산임의경매로 진행되며, 채권자는 오OOOOOOOOO입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악되었습니다.

지상권에 관한 사항은 해당사항 없습니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상이며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 서귀포시 강정동 일대는 강정항, 중문관광단지 등 관광지와 혁신도시가 인접해 있어 잠재적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 주변에는 다양한 종류의 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하여 상권이 활성화될 수 있는 여건을 갖추고 있습니다.

본건(507호)은 현재 숙박시설(호텔객실)로 이용 중입니다. 건물 내 다른 호실들은 근린생활시설로 이용되거나, 현황상 마사지샵으로 이용되는 경우도 있어 복합적인 상업 기능을 하고 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건 인근에는 서귀포시청 제2청사가 위치하고 있습니다.

대중교통 이용은 인근 버스정류장을 통해 가능하며, 차량을 이용한 접근성도 양호합니다.

주요 편의시설로는 서귀포 매일 올레 시장, 중문 색달해변 등이 차량으로 이동 가능한 거리에 있습니다.

가까운 병원으로는 제주한라병원이 있으나, 차량으로 이동이 필요할 수 있습니다.

교육시설로는 강정초등학교가 인근에 위치해 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 광역폐기물소각시설 부지가 서귀포시 안덕면 상천리 일대에 추진되고 있다는 정보가 있으나, 본건과의 직접적인 관련성은 낮습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 현재 임대차 관계가 미상으로 파악되어, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 보증금 합계가 0원인 점은 긍정적이나, 구체적인 임대차 계약 내용을 확인하는 것이 중요합니다.

* 공부와의 차이: 본건과 동일한 건물 내 기호(4) 호실이 집합건축물대장상 일반음식점으로 기재되어 있으나, 현황은 마사지샵으로 이용 중입니다. 이는 건축물대장과 실제 이용 현황 간의 불일치로, 향후 관리에 주의가 필요할 수 있습니다.

* 건축계획심의대상구역 저촉: 본건 토지는 건축계획심의대상구역에 포함되어 있어, 향후 건축물 관련 인허가 시 추가적인 심의 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 제주 관광지구 내에 위치한 신축급(2016년 사용승인) 호텔 객실로, 소형 면적임에도 불구하고 관광객 수요를 바탕으로 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다. 제주도의 꾸준한 관광 수요와 호텔 시설의 편리성을 고려할 때, 투자 가치가 있을 수 있습니다. 다만, 임대 관계 미상 및 공부상 차이 등은 명도 및 향후 관리 측면에서 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주 관광 수요: 연중 꾸준한 관광객 방문으로 안정적인 임대 수요 확보 가능성이 높습니다.

* 비교적 신축 건물: 2016년 준공으로 건물의 노후화가 적어 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 소형 객실: 27.59㎡ (약 8.35평)의 면적으로 관리가 용이하며, 1인 또는 2인 관광객에게 적합합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 소유권 관계가 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 174,000,000원입니다.

임차인 인수 보증금이 없는 것으로 파악되었으므로, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 시장 조사를 통해 결정하는 것이 합리적입니다.

본 건과 유사한 조건의 인근 부동산 시세, 실제 거래 사례, 향후 임대 수익률 등을 면밀히 분석하여 신중하게 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.