나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9136 [14] 제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제5층 제514호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 법환동 소재 '서귀포시청 제2청사' 남서측 인근에 위치하며, 부근에 단독주택, 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는등 대중교통 이용편의도는 보통시됨

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하2층 지상10층건 내 제1층 제근생호 외 22개호로서, (사용승인일 : 2016.08.30) 외벽 : 제주석 및 라임스톤 등 마감 내벽 : 벽지 도배 및 내부 인테리어 등 마감 바닥 : 타일 등 마감, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호(2,3,5,7~23) : 숙박시설(호텔객실)로 이용중임. 기호(1,4,6) : 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 천정형 시스템에어컨에 의한 냉방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 숙박시설 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 10m, 동측으로 폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>

공부와의 차이

본건 기호(4)은 집합건축물대장상 일반음식점이나 현황 마사지샵으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 제주지방법원에서 진행하는 2025타경9136 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3번지, 제주강정라마다호텔 제5층 제514호이며, 신 주소로는 제주특별자치도 서귀포시 김정문화로27번길 9-1 (강정동)입니다.

건물의 용도는 숙박시설(호텔 객실)로 이용 중입니다.

감정평가액은 171,000,000원입니다.

토지 면적은 6.37㎡ (약 1.93평)이며, 건물 면적은 27.59㎡ (약 8.35평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 조건입니다.

채권자는 오OOOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

* 본건은 제주특별자치도 서귀포시 법환동에 위치하며, '서귀포시청 제2청사'에서 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 환경으로는 단독주택, 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물은 북측으로 폭 약 10m, 동측으로 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 없는 것으로 확인됩니다.

* 지상권은 해당사항 없습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

* 주의사항: 임차인 정보가 미상인 점을 고려할 때, 실제 점유 관계 및 임대차 계약 여부에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 제주의 대표적인 관광지인 서귀포시에 위치한 호텔 객실로, 주로 관광객을 대상으로 하는 상권의 특성을 가집니다.

* 인근에 다양한 숙박시설 및 근린생활시설이 밀집해 있어 관광객을 위한 편의시설 접근성이 양호합니다.

1.4. 생활정보

* 제주 서귀포시청 제2청사 인근에 위치하여 행정기관 접근성이 있습니다.

* 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 가능하며, 기본적인 생활 편의시설 이용에 어려움은 없을 것으로 보입니다.

* 호텔 내에는 기본적인 위생, 급배수, 난방, 냉방(시스템 에어컨), 소화전, 화재 탐지, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 본건은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역에 포함되어 있습니다.

* 토지이용계획 내 '건축계획심의대상구역(저촉)'으로 지정되어 있어, 향후 건축 관련 행위 시 건축계획심의를 거쳐야 하는 제약이 있을 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 본건과 같은 건물 내 다른 호실(기호 4)의 경우, 집합건축물대장상 일반음식점이나 현황 마사지샵으로 이용 중인 것으로 파악되었습니다. 이는 건물 전체의 용도 외 사용 및 관리상의 문제를 시사할 수 있으며, 본건(514호) 역시 실제 이용 상태와 공부상 내용 간 차이가 있는지 확인이 필요합니다.

* 제주 서귀포시 강정동 173-3번지 일대에 대해 조사한 결과, 해당 부동산 주변에 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 인근 지역의 개발 현황 및 향후 개발 계획에 따라 주변 환경이 변동될 가능성은 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시에 위치한 라마다 호텔의 객실로, 관광객 수요가 풍부한 지역적 이점을 가지고 있습니다. 2016년에 사용 승인된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 임대차 관계가 미상인 점은 유의해야 합니다. 또한, 건축계획심의대상구역에 속해 있으며, 동일 건물 내 다른 호실에서 공부상 용도와 다른 현황으로 사용되는 사례가 발견된 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 국내 대표 관광지인 제주 서귀포시의 중심부에 위치하여 관광객 수요 확보에 유리합니다.

* 2016년 준공된 라마다 호텔 객실로, 현대적인 시설을 기대할 수 있습니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 권리 관계가 비교적 단순한 편입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 임차인 인수 보증금이 없는 것으로 파악되므로, 감정가 171,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 시장 상황, 임대 수익률, 향후 부동산 가치 변동 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 통상적으로 감정가의 90%에서 110% 사이에서 낙찰가가 형성되는 경향을 보이므로, 153,900,000원에서 188,100,000원 사이에서 신중하게 검토하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.