나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9136 [11] 제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제7층 제711호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 법환동 소재 '서귀포시청 제2청사' 남서측 인근에 위치하며, 부근에 단독주택, 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는등 대중교통 이용편의도는 보통시됨

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하2층 지상10층건 내 제1층 제근생호 외 22개호로서, (사용승인일 : 2016.08.30) 외벽 : 제주석 및 라임스톤 등 마감 내벽 : 벽지 도배 및 내부 인테리어 등 마감 바닥 : 타일 등 마감, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호(2,3,5,7~23) : 숙박시설(호텔객실)로 이용중임. 기호(1,4,6) : 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 천정형 시스템에어컨에 의한 냉방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 숙박시설 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 10m, 동측으로 폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>

공부와의 차이

본건 기호(4)은 집합건축물대장상 일반음식점이나 현황 마사지샵으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경9136 (11)

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3, 제주강정라마다호텔 제7층 제711호

* 새 주소: 제주특별자치도 서귀포시 김정문화로27번길 9-1

* 토지 면적: 6.37㎡ (약 1.93평)

* 건물 면적: 27.59㎡ (약 8.35평)

* 주요 용도: 숙박시설 (호텔 객실)

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지하 2층, 지상 10층 건물 (2016년 8월 30일 사용승인)

* 총 호수: 175호

* 감정가: 1억 7,400만원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

* 위치: 제주특별자치도 서귀포시 강정동에 위치하며, '서귀포시청 제2청사' 남서측 인근 지역입니다.

* 주변 환경: 본건 주변으로는 단독주택, 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하여 다양한 용도로 이용되고 있는 지역입니다.

* 도로 접근성: 북측으로 폭 약 10m, 동측으로 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 각각 접하고 있어 차량으로의 진출입이 용이한 편입니다.

* 교통 편의: 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 가능하며, 전반적인 대중교통 이용 편의도는 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지 이용계획: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 채권자: 오OOOOOOOOO

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의: 임대 관계가 확인되지 않으므로, 실제 점유 현황 및 관련 법률 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 대상 물건: 제주강정라마다호텔 내 숙박시설(호텔 객실)로 이용 중에 있습니다.

* 지역 특성: 서귀포시의 관광 및 상업 기능이 복합된 지역에 위치하고 있으며, 주변으로 다양한 숙박 시설 및 상업 시설이 분포하고 있습니다.

* 잠재 수요: 관광객을 주요 대상으로 하는 숙박업의 특성상, 계절별 수요 변동은 있을 수 있으나 제주 관광객 수요를 바탕으로 한 비교적 안정적인 운영이 가능할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 건물 구조 및 상태: 본 건물은 철근콘크리트 구조로 내구성이 뛰어나며, 2016년 8월 30일에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

* 내부 설비: 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 보일러에 의한 난방 설비, 천정형 시스템 에어컨을 이용한 냉방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 안전 및 편의 설비: 소화전 설비, 화재 탐지 설비, 승강기 설비 등이 설치되어 있어 이용이 편리합니다.

* 마감 재료: 외벽은 제주석 및 라임스톤, 내벽은 벽지 도배 및 내부 인테리어, 바닥은 타일 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시창이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부상 현황 차이: 본건과 같은 건물 내 기호(4) 호실의 경우, 집합건축물대장상에는 일반음식점으로 등재되어 있으나 현황은 마사지샵으로 이용 중인 것으로 확인되었습니다. 이 사항은 전체 건물의 관리 현황에 대한 참고 정보로, 개별 호실(711호)과는 직접적인 관련성이 없을 수 있으나 추가 확인이 필요합니다.

* 임대차 불확실성: 임대 관계가 미상으로, 실제 점유자가 누구이며 임대료 지급은 정상적으로 이루어지고 있는지에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한 사항: 본 건 토지는 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역(저촉), 방화지구, 시가지경관지구 등 관련 법규에 따른 다양한 이용 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 제주 서귀포시에 위치한 라마다호텔 내 숙박시설 객실로, 관광객 수요가 높은 지역에 소재하여 안정적인 임대 수익 창출이 기대되는 물건입니다.

* 2016년에 준공되어 건물 상태가 비교적 양호하며, 기본적인 생활 및 편의 설비가 잘 갖추어져 있어 현재 용도로 즉시 활용 가능합니다.

* 매각으로 인해 인수해야 할 별도의 채무나 권리가 없어 권리관계가 명확하다는 장점이 있습니다.

* 다만, 임대 관계가 미상이고 건물 내 일부 호실의 공부상 현황과 실제 이용 현황에 차이가 확인된 점은 투자 결정 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 제주 관광의 주요 거점 중 하나인 서귀포시에 위치하여 뛰어난 입지 조건을 보유하고 있습니다.

* 안정적인 수요: 꾸준한 관광객 수요를 바탕으로 한 숙박시설의 임대 수익 창출이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 신축 건물: 2016년 사용승인으로 비교적 신축이며, 관리 상태가 양호할 것으로 판단됩니다.

* 권리 안전성: 인수 부담이 없는 임의경매 물건으로 권리관계가 깔끔합니다.

9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 인수 보증금(0원)을 제외하고, 본 물건의 감정가(1억 7,400만원) 및 주변 유사 물건의 시세, 향후 예상 수익률, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 본 보고서 작성 시점에 주변에 특별한 혐오시설이나 유해시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.