나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9136 [9] 제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제8층 제807호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 법환동 소재 '서귀포시청 제2청사' 남서측 인근에 위치하며, 부근에 단독주택, 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는등 대중교통 이용편의도는 보통시됨

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하2층 지상10층건 내 제1층 제근생호 외 22개호로서, (사용승인일 : 2016.08.30) 외벽 : 제주석 및 라임스톤 등 마감 내벽 : 벽지 도배 및 내부 인테리어 등 마감 바닥 : 타일 등 마감, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호(2,3,5,7~23) : 숙박시설(호텔객실)로 이용중임. 기호(1,4,6) : 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 천정형 시스템에어컨에 의한 냉방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 숙박시설 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 10m, 동측으로 폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>

공부와의 차이

본건 기호(4)은 집합건축물대장상 일반음식점이나 현황 마사지샵으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 현황

사건번호: 제주지방법원 2025타경9136 (9)

물건 고유번호: 8183583

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제8층 제807호

신 주소: 제주특별자치도 서귀포시 김정문화로27번길 9-1 (강정동)

건물 명칭: 제주 강정 라마다호텔

용도: 숙박시설

감정가: 177,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 6.37㎡ (약 1.93평)

토지 지분: 6.37㎡ (약 1.93평)

건물면적: 27.59㎡ (약 8.35평)

건물 지분: 27.59㎡ (약 8.35평)

1.3. 매각 정보

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

건물 사용승인일: 2016년 08월 30일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 강정동에 소재하며, '서귀포시청 제2청사' 남서측 인근에 위치합니다 [감정평가서요약]. 부근에는 단독주택, 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다 [감정평가서요약].

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다 [감정평가서요약].

2.3. 도로 및 토지 상태

북측으로 폭 약 10m, 동측으로 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 각각 접해 있습니다 [감정평가서요약]. 토지는 세장형의 평지이며, 숙박시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중에 있습니다 [감정평가서요약].

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m)에 접하며, 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역(저촉), 하수처리구역에 해당합니다 [감정평가서요약].

2.5. 주변 시설

주변에는 제주 강정 라마다호텔과 같은 숙박시설이 있으며, 유사한 다른 호텔들(예: 빠레브호텔)도 위치하고 있습니다. 서귀포시청 제2청사가 인근에 위치해 있습니다 [감정평가서요약].

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

말소기준권리: 2023년 05월 08일 접수된 오앤오파트너스주식회사 근저당권 (채권최고액 540,000,000원) 입니다.

등기부 채권 총액: 1,840,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

집합건물 등기부상의 권리들은 경매 개시결정 등기(채권자: 오앤오파트너스)를 포함하여 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원입니다.

임대관계: 미상입니다.

주의사항: 임대관계가 미상이므로, 인수 보증금 합계가 0원이라 할지라도 실제 점유자 및 임대차 관계를 사전에 반드시 확인하여 예상치 못한 인수 금액이나 명도 저항이 발생하지 않도록 주의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 지역은 일반상업지역으로, 주거시설, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다 [감정평가서요약]. 서귀포시의 관광 및 상업 중심지 중 하나로 볼 수 있습니다.

4.2. 건물 이용 현황

제주 강정 라마다호텔은 총 175개의 호실을 보유하고 있으며, 주로 숙박시설(호텔 객실)과 일부 근린생활시설로 이용되고 있습니다 [2, 감정평가서요약]. 본건(807호)은 숙박시설(호텔 객실)로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 편의시설

본 건물에는 기본 위생 설비, 급배수 설비, 보일러 난방 설비, 천정형 시스템 에어컨 냉방 설비, 소화전 설비, 화재 탐지 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다 [감정평가서요약].

5.2. 주변 편의시설

인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 서귀포시청 제2청사가 가까이 있습니다 [감정평가서요약]. 주변 상업 시설 및 주거 시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대관계 미상

임대 현황이 '미상'으로 되어 있어, 실제 점유자나 임대차 계약 내용에 따라 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 인수되는 보증금은 없으나, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

6.2. 건축계획심의대상구역(저촉)

토지 이용 계획 상 '건축계획심의대상구역(저촉)'으로 표기되어 있어, 향후 건물 관련 건축 행위에 대한 제한이나 심의 절차가 필요할 수 있습니다 [감정평가서요약].

6.3. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 제공된 물건으로, 동일한 채무에 대해 다른 담보물이 존재할 수 있습니다. 이는 경매 절차 및 후속 처리 과정에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시에 위치한 제주 강정 라마다호텔 내 숙박시설(객실)입니다. 2016년에 사용 승인된 비교적 신축 건물이며, 관광지로서의 입지적 이점을 가지고 있습니다. 교통 및 주변 환경은 양호한 편이나, 임대관계가 미상이라는 점은 권리분석 시 주의해야 할 사항입니다. 감정가는 1억 7천 7백만 원으로, 면적 대비 적절한 수준으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 제주 서귀포시의 관광지에 위치하여 잠재적 임대 수익 또는 시세 차익 기대 가능.

* 비교적 신축 건물(2016년 사용승인)로, 즉각적인 시설 노후화에 대한 우려는 적음.

* 토지/건물 일괄 매각으로 소유권 확보 용이.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 177,000,000원입니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려하여, 주변 시세 및 향후 활용 가능성, 임대 수익률 등을 종합적으로 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현재로서는 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직해 보입니다. (정확한 예상 입찰가는 별도의 심층 시세 분석을 통해 산정되어야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.