나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9136 [10] 제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제7층 제717호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 법환동 소재 '서귀포시청 제2청사' 남서측 인근에 위치하며, 부근에 단독주택, 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는등 대중교통 이용편의도는 보통시됨

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하2층 지상10층건 내 제1층 제근생호 외 22개호로서, (사용승인일 : 2016.08.30) 외벽 : 제주석 및 라임스톤 등 마감 내벽 : 벽지 도배 및 내부 인테리어 등 마감 바닥 : 타일 등 마감, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호(2,3,5,7~23) : 숙박시설(호텔객실)로 이용중임. 기호(1,4,6) : 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 천정형 시스템에어컨에 의한 냉방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 숙박시설 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 10m, 동측으로 폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>

공부와의 차이

본건 기호(4)은 집합건축물대장상 일반음식점이나 현황 마사지샵으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경9136 (10)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제7층 제717호

용도: 숙박시설 (호텔 객실)

감정가: 174,000,000원

토지면적: 6.48㎡ (약 1.96평)

건물면적: 28.08㎡ (약 8.49평)

건물 규모: 지하 2층, 지상 10층 건물 중 제7층 제717호

건축 연도: 2016년 사용승인

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 오OOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

감정평가 요약: 제주 강정 라마다호텔 내 숙박시설(호텔 객실)로 이용중.

1.1. 입지조건

* 위치: 제주특별자치도 서귀포시 강정동, '서귀포시청 제2청사' 남서측 인근에 위치.

* 주변 환경: 단독주택, 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통 수준.

* 도로: 북측 폭 약 10m, 동측 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 접함.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 소로1류, 소로2류 등으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 5월 8일 접수된 오앤오파트너스주식회사의 근저당권 (채권액 540,000,000원).

* 소유권: 퍼스트피엔에스원주식회사.

* 본건 경매는 오OOOOOOOOO가 신청한 임의경매임.

* 기타 등기사항:

* 권준상 명의 근저당권 2건 (총 1,300,000,000원) - 매각으로 말소 예정.

* 제주세무서장 압류 1건 - 매각으로 말소 예정.

* 등기부상 총 채권액: 1,840,000,000원.

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상임.

* 주의사항: 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유자 및 권리 관계를 재확인할 필요가 있음. 그러나 보증금 인수 부담은 없는 것으로 보임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

1.3. 상권분석

* 본건은 제주 강정 라마다호텔 내부에 위치한 숙박시설(객실)임.

* 주변에 다양한 종류의 시설(주택, 근린생활시설 등)이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있음.

* 제주 관광지 접근성이 양호한 위치로, 호텔 숙박 수요는 꾸준할 것으로 예상됨.

* 인근에 제주월드컵경기장, 제주평화박물관, 제주관광대학교 등이 위치하여 문화 및 교육 시설 접근성이 좋음.

* 다만, 본건 호실(717호)의 구체적인 층수 및 전망 등은 개별적인 가치를 결정하는 요인이 됨.

1.4. 생활정보

* 주변 주요 시설: '서귀포시청 제2청사' 인근에 위치.

* 편의시설: 호텔 내 편의시설 외, 인근 근린생활시설 이용 가능.

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호함.

* 주변 시설: 제주월드컵경기장, 제주평화박물관, 제주관광대학교 등이 주변에 위치해 있어 문화 및 교육 시설 접근성이 있음.

* 주변에서 특별히 문제될 만한 혐오시설은 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 임차인 현황상 보증금 인수 부담은 없으나, 실제 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 추가적인 협의가 필요할 수 있음.

* 호텔 운영 및 관리: 개별 객실의 가치는 호텔 전체의 운영 상태, 관리 수준, 마케팅 전략 등에 크게 영향을 받음.

* 건물 내 용도 일치 여부: 감정평가서상 일부 구분건물(기호4)은 공부와 현황이 다르다고 명시되어 있으므로, 본건 717호의 실제 이용 상태와 공부상 내용의 일치 여부 확인 필요 (단, 본건은 숙박시설로 명확히 이용중).

* 공동담보: 여러 부동산이 공동으로 담보 제공된 경우, 다른 경매 물건의 처리 결과가 본건에 영향을 미칠 가능성은 낮으나, 전체 채무 규모를 파악하는 데 참고.

1.6. 종합 의견

* 본건은 제주 서귀포시 강정동 소재 제주 강정 라마다호텔 내 제7층 제717호 숙박시설(객실)로, 감정가는 1억 7천4백만원입니다.

* 2016년에 사용승인된 비교적 신축 건물로, 철근콘크리트 구조의 현대적 시설을 갖추고 있습니다.

* 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 인수할 임차권은 없습니다.

* 입지상 서귀포시청 제2청사 인근에 위치하며, 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 제주 지역의 관광 수요를 바탕으로 숙박시설로서의 가치를 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주 관광산업의 지속적인 성장 전망에 따른 숙박 시설의 안정적인 투자 가치.

* 비교적 신축 건물로 초기 시설 투자 부담이 적고 관리 용이.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 적음.

* 인수되는 임차권이 없어 명도가 용이할 것으로 예상됨.

* 제주 강정 라마다호텔이라는 브랜드 인지도 활용 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 174,000,000원

* 현재 상태: 건물면적 28.08㎡ (약 8.49평)의 호텔 객실.

* 산정 기준: 권리 인수 부담이 없으며, 모든 등기사항은 말소될 예정이므로 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황 및 유사 물건의 실제 거래 사례를 반영하여 결정합니다.

* 제주 지역 호텔 객실의 개별 매매가 산정 시에는 해당 호텔의 객실 가동률, 관리비, 주변 시세 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 합리적인 예상 입찰가는 감정가의 80~90% 수준인 약 139,200,000원 ~ 156,600,000원으로 예상됩니다. 최종 입찰가는 추가적인 시장 조사 및 현장 확인 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.