나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9136 [4] 제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제10층 제근생호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 법환동 소재 '서귀포시청 제2청사' 남서측 인근에 위치하며, 부근에 단독주택, 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는등 대중교통 이용편의도는 보통시됨

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하2층 지상10층건 내 제1층 제근생호 외 22개호로서, (사용승인일 : 2016.08.30) 외벽 : 제주석 및 라임스톤 등 마감 내벽 : 벽지 도배 및 내부 인테리어 등 마감 바닥 : 타일 등 마감, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호(2,3,5,7~23) : 숙박시설(호텔객실)로 이용중임. 기호(1,4,6) : 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 천정형 시스템에어컨에 의한 냉방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 숙박시설 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 10m, 동측으로 폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>

공부와의 차이

본건 기호(4)은 집합건축물대장상 일반음식점이나 현황 마사지샵으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

제공된 정보를 바탕으로 작성된 본 물건 보고서는 다음과 같습니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경9136 (4)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제10층 제근생호

건물명: 제주 강정 라마다호텔

주요 용도: 숙박시설 (본 건 호실: 근린생활시설)

건물 구조: 철근콘크리트 슬래브지붕 지하2층 지상10층

사용승인일: 2016년 08월 30일

감정가: 571,000,000원

토지면적: 22.13㎡ (약 6.7평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 95.86㎡ (약 29.0평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 오OOOOOOOOO

등기부채권 총액: 1,840,000,000원

공부상 용도: 일반음식점 (현황: 마사지샵)

1.2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 서귀포시 강정동에 소재하며, '서귀포시청 제2청사' 남서측 인근에 위치합니다.

주변에는 단독주택, 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

차량의 진출입이 용이하며, 북측으로 약 10m, 동측으로 약 8m의 포장도로에 접해 있습니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

1.3. 권리분석

경매 대상 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 오OOOOOOOOO입니다.

등기부상 말소기준권리는 2023년 05월 08일 접수된 오앤오파트너스주식회사의 근저당권(540,000,000원)입니다.

본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 등기부상 모든 권리는 매각과 동시에 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 한

- 보증금: 50,000,000원

- 차임: 0원 (차임이 0원으로 특이사항이므로 면밀한 확인 필요)

- 전입일자/사업일자: 2017년 09월 17일

- 배당신고일자: 2026년 01월 16일

- 대항력: 있음

- 비고: 인수 보증금 합계 0원으로, 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수할 것으로 예상됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재 자체는 항상 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 다양한 종류의 상업시설과 주거시설이 혼재된 복합 상권입니다.

건물 자체는 숙박시설(호텔)과 근린생활시설로 구성되어 있으며, 본 호실은 공부상 일반음식점으로 등록되어 있으나 실제로는 마사지샵으로 이용 중에 있어 용도상의 차이가 존재합니다.

'서귀포시청 제2청사'가 인근에 위치하여 관공서 이용객 등 잠재적 수요를 기대할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

주변시설: 서귀포시청 제2청사 등 관공서와 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 한 임차인은 2017년부터 거주(사업)하며 대항력을 갖추고 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 책정되어 있으나, 만약 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 또한, 차임이 0원인 점은 임대차 계약 내용을 추가로 확인해야 할 필요가 있습니다.

* 용도 불일치: 건축물대장상 일반음식점이나 현황 마사지샵으로 이용 중이므로, 향후 인허가 및 행정 처리 시 문제가 발생할 수 있습니다.

* 공동담보: 본 건은 공동담보로 경매가 진행되었으므로, 채무 관계가 복잡할 수 있습니다. (단, 본 건 매각으로 모든 권리가 소멸되므로 낙찰자에게 직접적인 영향은 없을 가능성이 높습니다.)

1.7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 내 라마다호텔에 위치한 근린생활시설로, 제주도의 관광 산업과 연계된 잠재적 가치를 지니고 있습니다.

비교적 신축 건물에 속하며, 일괄 매각 대상이라 토지와 건물 소유권을 동시에 확보할 수 있다는 장점이 있습니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금이 0원으로 책정된 점은 긍정적이나, 임차인과의 관계 및 실제 보증금 회수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

실제 운영 현황, 주변 시세, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 제주 관광지의 핵심 지역 접근성.

* 2016년 준공된 현대적인 건물 내 상가.

* 토지와 건물을 함께 취득하는 일괄 매각 물건.

* 임차인의 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어 추가적인 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 감정가 대비 시세 비교를 통해 가격 메리트 확보 가능성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하는 것이 원칙입니다. 본 물건의 경우, 대항력 있는 임차인의 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어 해당 부분은 입찰가 산정 시 고려되지 않습니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 유사 물건의 최근 실거래가, 임대 수익률 분석, 향후 지역 개발 계획, 건물 관리 상태 및 예상되는 수리 비용 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사가 필수적입니다.

현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.