나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9136 [13] 제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제5층 제516호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 법환동 소재 '서귀포시청 제2청사' 남서측 인근에 위치하며, 부근에 단독주택, 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는등 대중교통 이용편의도는 보통시됨

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하2층 지상10층건 내 제1층 제근생호 외 22개호로서, (사용승인일 : 2016.08.30) 외벽 : 제주석 및 라임스톤 등 마감 내벽 : 벽지 도배 및 내부 인테리어 등 마감 바닥 : 타일 등 마감, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호(2,3,5,7~23) : 숙박시설(호텔객실)로 이용중임. 기호(1,4,6) : 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 천정형 시스템에어컨에 의한 냉방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 숙박시설 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 10m, 동측으로 폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>

공부와의 차이

본건 기호(4)은 집합건축물대장상 일반음식점이나 현황 마사지샵으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경9136 (13)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제5층 제516호

신 주소지: 제주특별자치도 서귀포시 김정문화로27번길 9-1 (강정동)

건물명: 제주 강정 라마다호텔

용도: 숙박시설

감정가: 1억 7천 4백만원

토지면적: 6.48㎡ (약 1.96평)

토지 지분: 6.48㎡ (약 1.96평)

건물면적: 28.08㎡ (약 8.50평)

건물 지분: 28.08㎡ (약 8.50평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 오OOOOOOOOO

사용 승인일: 2016년 08월 30일

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 2층, 지상 10층 건물

본건 위치: 해당 건물 내 제5층 제516호

2. 입지조건

위치: 본건은 제주특별자치도 서귀포시 강정동에 위치하며, '서귀포시청 제2청사' 남서측 인근 지역임.

주위 환경: 본건 주변에는 단독주택, 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 주거 및 상업 활동이 이루어지는 지역임.

교통: 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

도로: 본건 건물은 북측으로 폭 약 10m, 동측으로 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 접하고 있음.

토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 소로1류, 소로2류에 접해 있음. 또한, 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

소멸되지 않는 권리: 본 매각 물건에 대하여 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원임.

임대차 관계: 본건의 임대차 관계는 현재 미상으로 확인됨.

주의사항: 임대 관계가 불명확하므로, 낙찰 후 명도 과정에서 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있음.

4. 상권분석

주변 상권: 본건이 위치한 지역은 숙박시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있어, 관광객을 주요 고객으로 하는 상권이 형성되어 있음. 인근에 다양한 식당, 카페, 편의시설 등이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 환경임.

건물 특성: 본건은 제주 강정 라마다호텔 내부에 위치한 구분건물로, 주로 호텔 객실 또는 관련 숙박시설로 이용되는 곳임.

5. 생활정보

주요 시설: '서귀포시청 제2청사'가 인근에 위치하여 행정 업무를 위한 접근성이 양호함. 또한, 제주 월드컵 경기장 및 인근 해변 등 관광 명소와도 인접하여 관광객 편의시설 이용이 용이함.

혐오시설: 본건 주변 반경에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

임대차 정보 부재: 임대차 관계 및 보증금, 월세 정보가 확인되지 않아, 낙찰 후 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음.

공부상 내용과 현황의 차이 가능성: 본건과 동일 건물 내 다른 호수(기호 4)의 경우, 집합건축물대장상 용도와 실제 이용 현황(일반음식점 vs 마사지샵)에 차이가 있는 것으로 파악되었음. 본건(516호)에 대한 구체적인 현황 차이는 별도 확인이 필요함.

건축 관련 제한: 건축계획심의대상구역에 해당하므로, 향후 건물에 대한 증축, 대수선 등 건축 행위 시 건축계획심의 절차를 거쳐야 할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 관광객 유치가 활발한 서귀포시에 위치한 숙박시설로, 꾸준한 임대 수익 창출이 기대되는 잠재력을 가지고 있음.

건물의 전반적인 상태, 주변 개발 계획, 시설 관리 상태 등을 종합적으로 고려하여 투자 가치를 판단해야 함.

임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크는 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

지리적 이점: 제주 서귀포라는 관광 중심지에 위치하여 연중 안정적인 임대 수요 확보 가능성이 높음.

일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각함으로써 소유권 관련 복잡성을 해소하고 명확한 권리 관계 확보 가능.

교통 및 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 접근성이 우수함.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가 1억 7천 4백만원을 기준으로, 앞서 분석한 입지조건, 상권, 생활정보, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 검토하여 입찰가를 산정하시기를 권고함. 인수 보증금이 없으므로, 시장 상황 및 본건의 가치 판단에 따라 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 중요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.