나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9136 [8] 제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제8층 제814호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 법환동 소재 '서귀포시청 제2청사' 남서측 인근에 위치하며, 부근에 단독주택, 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는등 대중교통 이용편의도는 보통시됨

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하2층 지상10층건 내 제1층 제근생호 외 22개호로서, (사용승인일 : 2016.08.30) 외벽 : 제주석 및 라임스톤 등 마감 내벽 : 벽지 도배 및 내부 인테리어 등 마감 바닥 : 타일 등 마감, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호(2,3,5,7~23) : 숙박시설(호텔객실)로 이용중임. 기호(1,4,6) : 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 천정형 시스템에어컨에 의한 냉방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 숙박시설 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 10m, 동측으로 폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>

공부와의 차이

본건 기호(4)은 집합건축물대장상 일반음식점이나 현황 마사지샵으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경9136 (8)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 오OOOOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제8층 제814호

건물명: 제주강정라마다호텔

용도: 숙박시설 (호텔 객실)

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하2층 지상10층 건물 내 제8층 제814호

사용승인일: 2016년 8월 30일

1.3. 면적 정보

토지면적: 6.48㎡ (약 1.96평)

토지 지분: 6.48㎡ (약 1.96평)

건물면적: 28.08㎡ (약 8.49평)

건물 지분: 28.08㎡ (약 8.49평)

* 총 건물 면적 (전체): 10737.22㎡

* 대지 면적 (전체): 1269㎡

* 건폐율: 69.89%

* 용적률: 683.79%

1.4. 평가 및 매각 정보

감정가: 175,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 본 건은 공동담보 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 법환동 소재 '서귀포시청 제2청사' 남서측 인근에 위치하며, 주변에는 단독주택, 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상태

건물 북측으로는 폭 약 10m, 동측으로는 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역

* 도로: 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

* 기타 제한: 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 말소기준권리: 2023년 5월 8일 접수된 오앤오파트너스주식회사의 근저당권 (을1, 540,000,000원)입니다.

* 소유권: 퍼스트피엔에스원주식회사 명의로 소유권보존 등기(갑1) 후 신탁 등기말소(갑3) 되었습니다.

* 기타 권리: 제주세무서장의 압류(갑12) 및 권준상씨의 근저당권(을4, 을5), 오앤오파트너스의 임의경매개시결정(갑13)이 등기되었으나, 모두 말소 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 1,840,000,000원

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 해당사항 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

4. 상권분석

4.1. 본건 이용 상태

본건은 현재 숙박시설(호텔 객실)로 이용 중입니다.

4.2. 공부와의 차이

집합건축물대장상 일반음식점으로 기재된 기호(4) 호실이 현황 마사지샵으로 이용 중입니다.

4.3. 주변 상권

본건이 위치한 지역은 서귀포시청 제2청사 인근으로, 단독주택, 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에는 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 제공합니다. 또한, 차량으로 이동 시 이마트, 홈플러스 등 대형 마트 이용이 가능합니다.

5.2. 의료시설

차량으로 약 3km 거리에 서귀포 한방의학클리닉이 있으며, 제주 WE병원(헬스리조트)이 차량으로 약 20분 거리에 위치해 있습니다.

5.3. 교육시설

구체적인 초, 중, 고등학교 정보는 제공되지 않았으나, 서귀포 혁신도시 인근에 위치하여 관련 인프라를 이용할 수 있을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관련 불확실성

임차인 현황상 인수할 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 임대 관계가 미상으로 확인되었습니다. 따라서 실제 점유 관계 및 임대차 조건에 대한 추가적인 확인이 필요하며, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 건축물대장과의 현황 불일치

본건 기호(4) 호실이 공부상 일반음식점에서 현황 마사지샵으로 이용되고 있어, 관련 법규 위반 여부 및 추후 이행강제금 부과 등의 가능성을 검토해야 합니다.

6.3. 높은 채무 총액

등기부상 채권 총액이 1,840,000,000원으로 감정가 175,000,000원 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 채권자들의 이해관계가 복잡하게 얽혀있을 가능성을 시사하며, 경매 진행 과정에 변동성이 있을 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 관련

주변에 폐기물 소각 시설 등 혐오 시설이 유치된 사례가 있으나, 본건과의 직접적인 관련성은 확인되지 않았습니다. 다만, 해당 시설들이 지역 부동산 가치에 미치는 영향은 잠재적인 고려 사항이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시에 위치한 라마다 호텔의 객실로, 숙박시설로서의 가치를 지니고 있습니다. 교통 및 주변 환경은 양호한 편이며, 호텔 브랜드 인지도를 바탕으로 한 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 높은 총 채권액, 임대차 관계의 불확실성, 공부와의 현황 차이 등 권리 및 이용 상태 측면에서 주의 깊은 확인이 필요한 물건입니다. 특히, 임대 관계 미상인 부분은 명도 시 상당한 부담이 될 수 있으므로 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 제주 관광 산업의 지속적인 성장 가능성

* 국제적인 호텔 브랜드 '라마다'의 운영 및 인지도

* 서귀포시 내 주요 관광지 및 시청 인근의 입지

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 175,000,000원입니다. 인수해야 할 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 감정가를 참고하되, 상기 기술된 잠재적 리스크 요인들을 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 시세 및 권리 분석, 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.