나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9136 [7] 제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제8층 제817호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 법환동 소재 '서귀포시청 제2청사' 남서측 인근에 위치하며, 부근에 단독주택, 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는등 대중교통 이용편의도는 보통시됨

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하2층 지상10층건 내 제1층 제근생호 외 22개호로서, (사용승인일 : 2016.08.30) 외벽 : 제주석 및 라임스톤 등 마감 내벽 : 벽지 도배 및 내부 인테리어 등 마감 바닥 : 타일 등 마감, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호(2,3,5,7~23) : 숙박시설(호텔객실)로 이용중임. 기호(1,4,6) : 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 천정형 시스템에어컨에 의한 냉방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 숙박시설 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 10m, 동측으로 폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>

공부와의 차이

본건 기호(4)은 집합건축물대장상 일반음식점이나 현황 마사지샵으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경9136 (7)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 오OOOOOOOOO

건물명: 제주 강정 라마다호텔

호수: 제8층 제817호

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 (신 주소: 제주특별자치도 서귀포시 김정문화로27번길 9-1)

용도: 숙박시설 (호텔 객실)

감정가: 175,000,000원

토지면적: 6.48㎡ (약 1.96평)

건물면적: 28.08㎡ (약 8.50평)

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지하 2층, 지상 10층 건물 내 8층 817호. 사용승인일: 2016.08.30.

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

서귀포시청 제2청사 남서측 인근에 위치하며, 단독주택, 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 접근성

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준임.

2.3. 도로 상황

북측으로 폭 약 10m, 동측으로 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2023년 5월 8일 접수된 오앤오파트너스주식회사의 근저당권 (채권액 540,000,000원).

이후 접수된 권리(압류, 근저당권 2건, 임의경매)는 모두 매각으로 인해 말소될 예정임.

총 등기부채권액: 1,840,000,000원.

3.2. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 모두 소멸될 예정임. 본건의 경우, 등기부상 확인되는 모든 권리(근저당, 압류, 임의경매)는 매각으로 소멸됨.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없음.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원임.

임대 관계는 미상으로 파악됨. 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요함.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 대한 규제가 존재함.

호텔, 근린생활시설 등이 혼재하며 관광 및 상업 활동이 가능한 지역임.

4.2. 주변 시설

주변에 서귀포시청 제2청사가 있으며, 중문관광단지 등 관광 자원이 풍부한 지역임.

호텔, 리조트, 펜션 등 다양한 숙박 시설이 밀집해 있으며, 서귀포 매일 올레 시장, 중문 색달해변 등 관광 명소와 접근성이 양호함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 지역 내 근린생활시설 및 주변 관광지의 편의시설 이용이 가능함.

호텔 자체적으로도 피트니스 센터, 사우나, 비즈니스 센터, 편의점 등 다양한 부대시설을 갖추고 있는 것으로 보임.

5.2. 기타

집합건축물대장상 일반음식점으로 되어 있으나 현황 마사지샵으로 이용 중인 호실이 있음을 참고할 수 있으나, 이는 본건(817호)과 직접적인 관련은 없을 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제약

토지이용계획상 건축계획심의대상구역(저촉)으로, 향후 건물 증축이나 대수선 시 건축계획심의를 받아야 할 수 있음.

가축사육제한구역, 하수처리구역 등으로 지정되어 있어 관련 법규 준수 필요.

6.2. 건물 상태 및 관리 문제

2016년 사용승인된 건물로, 향후 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

호텔 객실로 이용 중인 점을 고려할 때, 공실 발생 시 공실률 증가와 운영 관리의 어려움이 있을 수 있음.

6.3. 시장 리스크

제주 지역 부동산 시장의 변동성 및 관광 산업 경기 변화에 따른 영향을 받을 수 있음.

최근 제주 지역 숙박업계의 폐업률 증가 등 시장 상황을 주시할 필요가 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 강정동에 위치한 제주 강정 라마다호텔 내 객실로, 숙박시설로서의 기본적인 입지 및 편의시설을 갖추고 있습니다. 교통 접근성이 양호하며 주변 관광지와도 연계성이 좋습니다. 등기부상 권리관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되는 정리된 상태입니다. 다만, 임대 관계가 미상인 점은 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다. 또한, 건물 노후화 및 제주 지역 부동산/관광 시장 변동성에 대한 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서귀포시 내 관광 및 행정 시설 접근성이 좋은 지역에 위치.

* 정리된 권리관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있음.

* 수익형 부동산 잠재력: 숙박시설 용도로, 향후 임대 수익 창출 가능성 보유.

* 발전 가능성: 주변 지역의 개발 호재(혁신도시, 크루즈 터미널 등)를 고려할 때 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가 175,000,000원을 기준으로, 인수되는 보증금이 없다는 점을 고려하여 산정할 수 있습니다. 다만, 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사, 주변 시세 비교, 수익률 분석 등이 필요합니다. 또한, 공실 가능성, 향후 관리비 및 수리비 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.