나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9136 [3] 제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제6층 제604호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 법환동 소재 '서귀포시청 제2청사' 남서측 인근에 위치하며, 부근에 단독주택, 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는등 대중교통 이용편의도는 보통시됨

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하2층 지상10층건 내 제1층 제근생호 외 22개호로서, (사용승인일 : 2016.08.30) 외벽 : 제주석 및 라임스톤 등 마감 내벽 : 벽지 도배 및 내부 인테리어 등 마감 바닥 : 타일 등 마감, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호(2,3,5,7~23) : 숙박시설(호텔객실)로 이용중임. 기호(1,4,6) : 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 천정형 시스템에어컨에 의한 냉방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 숙박시설 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 10m, 동측으로 폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>

공부와의 차이

본건 기호(4)은 집합건축물대장상 일반음식점이나 현황 마사지샵으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3번지에 소재한 제주강정라마다호텔 내 제6층 제604호입니다. 숙박시설로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하2층 지상10층 건물 내 일부입니다.

1.2. 면적정보

토지면적은 6.37㎡ (약 1.93평)이며, 건물면적은 27.59㎡ (약 8.35평)입니다. 본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 대상입니다.

1.3. 감정가및매각정보

본 물건의 감정가는 177,000,000원입니다. 경매구분은 부동산임의경매이며, 채권자는 오OOOOOOOOO입니다. 공동담보 물건에 해당합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치및주변환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 법환동 소재 '서귀포시청 제2청사' 남서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 단독주택, 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

2.3. 인접도로상태

본건은 북측으로 폭 약 10m, 동측으로 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역에 속하며, 소로1류(폭 10m~12m) 및 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권보존등기(갑1)는 퍼스트피엔에스원주식회사이며, 신탁등기말소(갑3)도 동일합니다. 말소기준권리는 을1 근저당권(오앤오파트너스주식회사, 2,400,000,000원)입니다. 그 외 압류(제주세무서장, 갑12) 및 다수의 근저당권(권준상, 을4, 을5)이 등기되어 있으나, 모두 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리

을1 근저당권(오앤오파트너스주식회사)이 말소기준권리이며, 이보다 선순위의 권리가 없어 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.3. 인수/소멸권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸됩니다. 임차인 현황에 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 없습니다.

3.4. 임차인현황

임대관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변상업시설

본건이 위치한 지역은 다양한 근린생활시설과 숙박시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 인근에 제주 시청 제2청사가 있어 공공기관 이용객 등 유동인구의 영향을 받을 수 있습니다.

4.2. 업종현황

건물 내 기호(2,3,5,7~23)는 숙박시설(호텔객실)로 이용 중이며, 기호(1,4,6)는 근린생활시설로 이용 중입니다. 본건(604호) 역시 숙박시설(호텔객실)로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방(보일러), 냉방(시스템 에어컨), 소화전, 화재탐지, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 교통및접근성

주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 공부와의차이

본건 기호(4)는 집합건축물대장상 일반음식점이나 현황 마사지샵으로 이용 중이라는 점이 공부와의 차이로 기재되어 있습니다. (이는 본건 604호와 직접적인 관련은 없습니다.)

6.2. 특이사항및주의사항

본건은 공동담보 물건으로, 채권 총액이 1,840,000,000원에 달하는 점을 참고해야 합니다. 임대관계가 미상이나, 인수 보증금이 0원이므로 임차인 관련 부담은 없을 것으로 보입니다.

6.3. 혐오시설확인

주변 지역에 대한 검색 결과, 해당 물건지 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 투자포인트

* 제주 관광 중심지에 위치한 라마다 호텔 객실로, 안정적인 임대 수익 또는 자체 운영 가능성이 있습니다.

* 이용 승인일이 2016년으로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 매각으로 인해 인수할 권리가 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

8. 종합의견

본 물건은 제주 서귀포시의 관광 및 상업 지역에 위치한 호텔 객실로, 입지 조건과 편의 시설을 갖추고 있습니다. 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 임대 관계가 미상인 점은 추후 운영 시 고려해야 할 부분입니다. 공동 담보 물건으로 채권 총액이 높으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 예정이므로 권리 인수에 대한 부담은 없습니다.

9. 예상입찰가

본 건의 감정가는 177,000,000원입니다. 예상 입찰가는 낙찰자의 자금 계획 및 시장 상황, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.