나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9136 [2] 제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제9층 제903호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 법환동 소재 '서귀포시청 제2청사' 남서측 인근에 위치하며, 부근에 단독주택, 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는등 대중교통 이용편의도는 보통시됨

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하2층 지상10층건 내 제1층 제근생호 외 22개호로서, (사용승인일 : 2016.08.30) 외벽 : 제주석 및 라임스톤 등 마감 내벽 : 벽지 도배 및 내부 인테리어 등 마감 바닥 : 타일 등 마감, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호(2,3,5,7~23) : 숙박시설(호텔객실)로 이용중임. 기호(1,4,6) : 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 천정형 시스템에어컨에 의한 냉방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 숙박시설 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 10m, 동측으로 폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>

공부와의 차이

본건 기호(4)은 집합건축물대장상 일반음식점이나 현황 마사지샵으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경9136 (2)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제9층 제903호

용도: 숙박시설 (호텔 객실)

감정가: 172,000,000원

토지면적: 6.37㎡ (약 1.93평)

토지지분: 6.37㎡ (약 1.93평)

건물면적: 27.59㎡ (약 8.35평)

건물지분: 27.59㎡ (약 8.35평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 오OOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

건물명: 제주강정라마다호텔

사용승인일: 2016.08.30

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 제주특별자치도 서귀포시 강정동에 위치하며, '서귀포시청 제2청사' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변에는 단독주택, 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

교통상황: 본 물건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로상태: 북측으로 약 10m, 동측으로 약 8m의 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류, 소로2류에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역(저촉), 하수처리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당권 (접수일자: 2023-05-08, 권리자: 오앤오파트너스주식회사, 채권 최고액: 540,000,000원) 입니다.

소멸 예정 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(근저당, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

소유권: 등기부상 소유권 보존 및 이전 내역은 퍼스트피엔에스원주식회사 명의로 확인됩니다.

채권 총액: 등기부채권 총액은 1,840,000,000원입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다. (본 내용에 대한 주의사항은 아래 '잠재적 리스크' 항목에서 상세히 다룹니다.)

4. 상권분석

주변 상권: 본 물건이 위치한 지역은 주거시설과 상업시설이 혼재된 복합 상권입니다. 특히 관광객을 대상으로 하는 숙박시설, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 관광 상권으로서의 특징을 가집니다.

인근 주요 시설: '서귀포시청 제2청사'가 인근에 위치하여 행정 접근성이 있습니다. 또한, 라마다호텔이라는 브랜드 인지도를 활용한 영업 활동이 가능할 것으로 예상됩니다.

혐오시설 여부: 제공된 정보 및 관련 검색 결과에 따르면, 본 물건의 즉각적인 주변 지역에 사회 통념상 혐오시설이 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

교통: 인근 버스정류장을 통해 서귀포시 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

관광자원 접근성: 서귀포시의 주요 관광지와 인접해 있어 관광객 유치에 유리한 환경을 가지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 인수 보증금 없음 및 임대관계 미상: 본 물건은 인수되는 임차인의 보증금이 없는 것으로 파악되었으나, 임대 관계가 미상으로 처리되어 있어 실제 점유 현황 및 계약 관계에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

건물 이용 상태 차이: 본건과 관련된 특정 호실(기호 4)에서 건축물대장상 용도와 현황 이용(마사지샵)에 차이가 있었습니다. 본건 903호는 숙박시설(호텔객실)로 이용 중으로 명시되어 있으나, 입찰 전 현장 확인을 통해 실제 이용 상태와 일치하는지 재확인하는 것이 좋습니다.

토지이용계획 제한: 건축계획심의대상구역(저촉)에 해당하므로, 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 건축계획심의를 받아야 할 수 있습니다.

공동담보 물건: 공동담보로 진행되는 물건이므로, 동일한 채무를 담보하는 다른 물건의 경매 진행 상황이 본 물건의 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주의 관광 중심지 중 하나인 서귀포시에 위치한 라마다호텔 내 객실로, 호텔 객실로서의 활용 가치가 높다고 판단됩니다.

등기부상 권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이어서 비교적 명확하게 정리될 것으로 보입니다.

다만, 임대차 관계 미상 및 인수 보증금 0원 처리된 부분에 대한 면밀한 사전 조사와 명도 계획 수립이 반드시 선행되어야 합니다.

신축 연식(2016년) 대비 건물 상태 및 호텔 운영 현황 등을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

관광지 내 입지: 연중 관광객이 많은 제주도, 특히 서귀포시에 위치하여 꾸준한 임대 수익 및 투자 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

권리관계 명확성: 말소기준권리 하부의 권리들이 소멸되어 낙찰 후 권리 인수 부담이 없습니다.

브랜드 인지도: 라마다호텔이라는 글로벌 브랜드 내 객실로, 잠재적 임대 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

가격 경쟁력: 감정가 및 주변 시세를 면밀히 분석하여 적정 가격에 낙찰받을 경우 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 172,000,000원입니다.

매각으로 인해 인수되는 임차인의 보증금은 0원이므로, 이를 제외하고 입찰가를 산정합니다.

정확한 예상 입찰가 산정은 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 경매 낙찰가율, 본 건의 현장 조사 결과(내부 상태, 공실 여부, 실제 임대 가능성 등), 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

따라서, 본 자료만으로는 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다. 다만, 감정가를 기준으로 보수적인 접근을 추천하며, 상세한 컨설팅을 통해 최적의 입찰가를 도출하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.