나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5605 [3] 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 751-6 서울프라자 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 평진 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 방곡리 소재 방곡초등학교 남서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 공동주택 및 점포 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상6층 건내 1층 103호 외 4개호 로서,
(사용승인일 : 2017.08.08.)
외 벽 : 화강석판넬 및 스톤코트 마감 등.
내 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 및 벽지마감 등.
창 호 : 강화유리 마감 등.

이용상태

기호1~4는 집합건축물대장 상 용도가 제2종근린생활시설(일반음식점)로 현황 공실 상태임.
기호5는 집합건축물대장 상 용도가 노유자시설(요양원)로 요양원으로 이용중임.

설비내역

공동설비(위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러 설비 등) 등이 되어 있음 .

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 상업용(근린생활시설 및 노유자시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 약 20미터, 북서측으로 약 15미터 폭의 포장도로에 각각 접하며 주차시설이 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미 상 임.
2)기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

2.2. 교통 및 도로 접근성

2.3. 주변 편의시설 및 혐오시설

3. 권리분석

3.1. 경매 종류 및 채권자

3.2. 등기부 현황 (권리 분석)

3.3. 임차인 현황 및 인수 사항

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 이용 현황

4.2. 건물 구조 및 상태

4.3. 주변 상업 시설 현황

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

5.2. 교육 환경

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 임대 수익 위험

6.2. 높은 채무 총액

6.3. 공동담보 관련 사항

7. 종합 의견

7.1. 물건 종합 평가

7.2. 투자 매력도

8. 투자 포인트

8.1. 지역 개발 잠재력

8.2. 건물 자체 강점

8.3. 활용 가능성

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

9.2. 고려 사항

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산동부지원 2025타경5605 (3) [cite: -]

경매 구분: 부동산임의경매 [cite: -]

채권자: 합천농업협동조합 (자료 내 근저당 및 경매 신청 채권자 정보 일치) [cite: -]

감정가: 503,000,000원 [cite: -]

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 751-6, 서울프라자 1층 105호 [cite: -]

토지 면적: 12.51㎡ (약 3.78평) [cite: -]

토지 지분: 12.50756578839956㎡ (약 3.78평) [cite: -]

토지 제시외 면적: 0.00㎡ [cite: -]

1.3. 건물 정보

건물 면적: 47.97㎡ (약 14.51평) [cite: -]

건물 지분: 47.97㎡ (약 14.51평) [cite: -]

건물 제시외 면적: 0.00㎡ [cite: -]

용도: 근린상가 [cite: -]

건축물대장상 주용도: 제2종근린생활시설, 노유자시설 [cite: -]

주요 마감재: 외벽 화강석판넬 및 스톤코트, 내벽 몰탈위 페인팅 및 벽지, 창호 강화유리 [cite: -]

사용승인일: 2017년 8월 8일 [cite: -]

1.4. 기타 기본 정보

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각 [cite: -]

특이사항: 공동담보 [cite: -]

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 방곡리 소재 방곡초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 공동주택 및 점포 등으로 형성되어 있음. [cite: -]

2.2. 교통 및 도로 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통임. [cite: -]

건물은 남동측으로 약 20미터, 북서측으로 약 15미터 폭의 포장도로에 각각 접하고 있으며, 주차 시설이 갖추어져 있음. [cite: -]

2.3. 주변 편의시설 및 혐오시설

주변은 근린생활시설, 공동주택, 점포 등이 밀집한 상업 및 주거 복합 지역을 이루고 있음. [cite: -]

인근에 편의점(GS25 등), 영화관(메가박스), 대형마트(이마트), 카페 등이 입점해 있어 생활 편의시설 접근성이 양호한 편임.

정관신도시 자체는 녹지 공간이 풍부하고 쾌적한 생활 환경을 갖춘 곳으로 알려져 있음.

현재까지 검색된 자료상으로 본 물건지 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았음.

3. 권리분석

3.1. 경매 종류 및 채권자

경매 구분은 부동산임의경매이며, 신청 채권자는 합천농업협동조합임. [cite: -]

3.2. 등기부 현황 (권리 분석)

말소기준권리는 2017년 10월 20일 접수된 합천농업협동조합의 근저당권(채권 최고액 2,382,000,000원)임. [cite: -]

등기부상 소유권보존(주식회사서영씨앤디, 2017.08.11), 다수의 근저당권(합천농업협동조합, 대신저축은행, 주식회사아이엠뱅크), 임의경매(합천농업협동조합, 2025.07.17), 압류(기장군, 2026.04.16) 등이 존재함. [cite: -]

상기 말소기준권리보다 후순위로 등기된 모든 권리(근저당, 임의경매, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임. [cite: -]

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임. (단, 물건 명세서 상 '지상권'은 개요에 있으나 등기부에는 명시되지 않아 추가 확인 필요) [cite: -]

총 등기부채권액은 3,222,000,000원임. [cite: -]

3.3. 임차인 현황 및 인수 사항

인수 보증금 합계는 0원으로, 현재 파악된 임차인 중 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보임. [cite: -]

별도의 임대 관계는 없는 것으로 기재되어 있음. [cite: -]

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 이용 현황

본건 건물의 일부 호실(기호 1~4)은 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)로 등재되어 있으나, 현재는 공실 상태임. [cite: -]

다른 호실(기호 5)은 노유자시설(요양원)로 이용 중임. [cite: -]

서울프라자 건물은 제2종근린생활시설 및 노유자시설 등으로 복합 용도 활용이 가능한 건물임. [cite: -]

4.2. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕으로 지하 2층, 지상 6층 규모임. [cite: -]

본건은 건물 1층 105호에 해당함. [cite: -]

건축물대장상 건물 총 면적은 4,930.12㎡이며, 대지 면적은 798.5㎡임. [cite: -]

4.3. 주변 상업 시설 현황

정관신도시는 부산에서 가장 젊은 도시로 알려져 있으며, 20~30대 인구 비중이 두터워 소비 잠재력이 높은 지역임.

외식, 생활서비스, 판매 업종이 주를 이루는 소비형 상권이며, 특히 백반, 한정식, 카페, 미용실 등 생활 밀착형 업종 수요가 꾸준히 발생하는 것으로 분석됨.

주변에 대형 복합 쇼핑몰 및 편의 시설이 발달하고 있어 상권의 집객력이 비교적 높음.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

인근에 공동주택 단지들이 다수 분포하여 상권 활성화에 기여하고 있음. [cite: -]

차량 접근성이 양호하고 대중교통 이용도 가능한 수준으로, 도심 접근성도 보통임. [cite: -]

5.2. 교육 환경

본건 인근에 방곡초등학교가 소재하여 기본적인 교육 시설 접근성이 확보되어 있음. [cite: -]

정관신도시는 다수의 초, 중, 고등학교가 완공되어 운영 중임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 임대 수익 위험

본건과 동일한 건물 내 일부 호실(기호 1~4)이 일반음식점 용도로 등재되어 있으나 현재 공실 상태임. [cite: -]

공실 기간이 장기화될 경우 임대 수익 확보에 어려움이 있을 수 있으며, 명도 및 재임대 과정에서 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있음.

6.2. 높은 채무 총액

등기부채권 총액이 3,222,000,000원으로 매우 높은 수준임. 이는 매각 후에도 잔존 채무가 발생할 가능성을 시사하며, 경매 절차 진행에 영향을 줄 수 있음. [cite: -]

6.3. 공동담보 관련 사항

물건의 특이사항 및 특수물건 정보에 '공동담보'가 언급되어 있음. [cite: -]

이는 해당 물건 외에 다른 물건도 동일 채무에 대한 담보로 제공되었음을 의미하므로, 관련 채무 관계 및 타 담보물의 현황을 면밀히 파악해야 함.

7. 종합 의견

7.1. 물건 종합 평가

부산 기장군 정관읍에 위치한 서울프라자 상가 건물 내 105호는 현재 일부 공실, 일부는 요양원으로 운영 중인 복합 용도의 근린상가임. [cite: -]

비교적 신축 건물(2017년 사용승인)이며, 정관신도시라는 성장 잠재력이 있는 지역에 위치하고 있어 긍정적인 요소가 있음.

권리 관계상 인수할 부담은 없는 것으로 판단되나, 높은 채무 총액과 공동담보 등의 리스크 요소를 반드시 고려해야 함. [cite: -]

7.2. 투자 매력도

정관신도시의 지속적인 개발과 젊은 인구층의 유입으로 인해 장기적인 상권 성장 가능성이 높음.

다양한 업종으로의 전환 및 활용이 가능한 점은 긍정적이나, 현재 공실인 점과 높은 채무 총액은 투자의 위험 요인이 될 수 있음.

8. 투자 포인트

8.1. 지역 개발 잠재력

정관신도시는 부산 동남권의 주요 신도시로, 지속적인 인구 증가와 인프라 확충으로 미래 가치 상승이 기대됨.

8.2. 건물 자체 강점

2017년 준공으로 비교적 신축이며, 철근콘크리트 구조로 안정성이 높음. [cite: -]

건축물대장상 제2종근린생활시설 및 노유자시설로 용도 제한이 넓어 다양한 업종 유치가 가능함. [cite: -]

8.3. 활용 가능성

현재 공실인 부분을 적극적인 마케팅을 통해 임차인을 유치하거나, 직접 운영하여 수익을 창출할 수 있는 기회가 있음.

요양원 등 이미 운영 중인 업종의 성공 사례는 안정적인 임대 수익 가능성을 보여줌. [cite: -]

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

본 물건의 감정가는 503,000,000원임. [cite: -]

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현 공실률, 주변 시세, 건물 상태, 명도 난이도, 채무 총액 및 공동담보 등의 위험 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 함.

9.2. 고려 사항

인수할 임차인의 보증금이 0원이므로, 낙찰가의 일부 또는 전부를 잔금 납부에 활용할 수 있음. [cite: -]

정관신도시 상가 시장의 실질적인 임대 수익률과 공실률을 추가로 조사하여 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 중요함.

높은 채무 총액과 공동담보 등 특수 물건으로서의 리스크를 감안하여 시세 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.