나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5605 [5] 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 751-6 서울프라자 5층501호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 평진 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 방곡리 소재 방곡초등학교 남서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 공동주택 및 점포 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상6층 건내 1층 103호 외 4개호 로서,
(사용승인일 : 2017.08.08.)
외 벽 : 화강석판넬 및 스톤코트 마감 등.
내 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 및 벽지마감 등.
창 호 : 강화유리 마감 등.

이용상태

기호1~4는 집합건축물대장 상 용도가 제2종근린생활시설(일반음식점)로 현황 공실 상태임.
기호5는 집합건축물대장 상 용도가 노유자시설(요양원)로 요양원으로 이용중임.

설비내역

공동설비(위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러 설비 등) 등이 되어 있음 .

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 상업용(근린생활시설 및 노유자시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 약 20미터, 북서측으로 약 15미터 폭의 포장도로에 각각 접하며 주차시설이 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미 상 임.
2)기 타 : 없 음.

물건 비고

요양원으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산동부지원 2025타경5605 (5)

1.2. 소재지

부산광역시 기장군 정관읍 매학리 751-6 서울프라자 5층501호

1.3. 건물명

서울프라자

1.4. 토지면적

138. 28㎡ (약 41.84평)

1.5. 건물면적

530. 33㎡ (약 160.40평)

1.6. 토지/건물 용도

근린상가 (건축물대장상 제2종근린생활시설, 노유자시설)

1.7. 감정가

115,000,000원

1.8. 경매구분

부동산 임의경매

1.9. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.10. 사용승인일

2017년 08월 08일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 소재 방곡초등학교 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설, 공동주택 및 점포 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준임.

2.3. 건물 현황

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층, 지상 6층 건물 내 5층 501호임.

외벽은 화강석판넬 및 스톤코트 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 벽지 마감, 창호는 강화유리 마감 등임.

2.4. 토지 현황

인접 토지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로, 상업용(근린생활시설 및 노유자시설) 건물 부지로 이용 중임.

2.5. 인접 도로 상태

남동측으로 약 20미터, 북서측으로 약 15미터 폭의 포장도로에 접하며, 주차 시설이 마련되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2017년 10월 20일 접수된 합천농업협동조합의 근저당권 (을3)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

자료상 특이사항 없음.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.4. 인수되는 임차보증금

0원

3.5. 주요 권리 내역

* 채권 총액: 3,153,024,861원

* 근저당: 합천농업협동조합 (말소기준권리) 외 다수

* 가압류/압류: 중소기업은행, 삼성카드, 기장군, 해운대구, 대형기선저인망수산업협동조합 등

3.6. 임차인 현황

* 임차인: (주)에스카인드홍

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자(사업일자): 2023년 08월 14일

* 대항력: 없음

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 현황

본건이 소재한 정관읍은 근린생활시설, 공동주택, 점포 등이 밀집한 주거 및 상업 복합 지역임.

4.2. 본건 건물 용도

집합건축물대장 상 복합 용도로, 본건 건물(서울프라자)은 제2종근린생활시설(일반음식점) 및 노유자시설(요양원)로 등재되어 있음.

4.3. 현재 이용 상태

본건(5층 501호)은 현재 요양원으로 이용 중임.

다만, 동일 건물 내 기호 1~4호는 제2종근린생활시설(일반음식점)로 되어 있으나 현황 공실 상태임.

4.4. 공실 현황

건물 내 일부 호실(기호 1~4호)이 공실 상태로 확인되어, 건물 전체의 공실률 및 관리 상태에 대한 점검이 필요함.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에 다양한 편의시설이 소재하여 생활 편의성이 양호함.

* 공공시설: 정관도서관, 정관박물관, 소두방공원 등

* 상업시설: 대형마트, 프랜차이즈 카페, 쇼핑몰 등 다수 입점 (구체적 위치 정보는 추가 확인 필요)

5.2. 주변 교육시설

* 방곡초등학교가 남서측 인근에 위치함.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았음.

다만, 기장군 내 폐기물 처리 시설, 소각장 관련 논란이 일부 존재하나, 본건 소재지와 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 요양원 이용 중 상태

본건이 요양원으로 운영 중이라는 점은 기존 사업의 가치 또는 이전 협상 과정에서 변수가 될 수 있음.

또한, 요양원 운영 특성상 관련 법규 준수 및 시설 유지 관리 상태가 중요하며, 인수 후 운영 전환 시 관련 인허가 절차를 확인해야 함.

6.2. 다른 호실 공실

건물 내 일부 호실의 공실은 건물 전체의 관리비 부담 증가, 시설 노후화 가속화, 건물 가치 하락 등의 잠재적 리스크를 내포할 수 있음.

6.3. 채권 총액 규모

전체 채권 총액이 약 31.5억 원에 달하는 높은 규모를 보여, 채권자들의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 가능성이 있음.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 기장군 정관읍에 위치한 근린상가로, 현재 요양원으로 사용 중인 5층 501호입니다. 주변에 주거 단지와 상업 시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 및 교통 접근성은 양호한 편입니다. 건물 자체는 비교적 신축(2017년 사용승인)으로 관리 상태가 양호할 것으로 예상되나, 건물 내 일부 호실의 공실은 주의가 필요합니다. 권리관계는 다수의 채권으로 복잡하게 설정되어 있으나, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상되어 인수되는 부담은 없습니다. 요양원으로의 현재 이용 상태 및 향후 사업 계획 수립 시 법규 검토가 중요할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 장점

부산 외곽 신도시인 정관읍의 상업 지구에 위치하여 배후 주거 단지 수요를 기반으로 합니다.

향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 존재합니다.

8.2. 활용 가능성

현재 요양원으로 사용 중이나, 용도 변경을 통해 제2종근린생활시설 등 다양한 상업 용도로 활용될 수 있는 잠재력이 있습니다.

다만, 용도 변경 시 건축법 및 관련 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 현재 감정가, 주변 부동산 시세, 권리관계, 명도 비용, 명도 가능성, 건물의 현황 및 향후 활용 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

본건의 감정가는 115,000,000원이나, 이는 현재 시장 상황 및 물건의 실제 가치와 괴리가 있을 수 있습니다.

건물 면적 530.33㎡(약 160평) 규모와 현재 요양원 운영 상황, 그리고 건물 내 공실 등을 감안할 때, 정확한 시세 조사를 통한 가치 산정이 선행되어야 합니다.

또한, 총 채권액 규모를 고려할 때 경매 과정에서 채권자들의 적극적인 참여 또는 유찰 가능성을 예상해 볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 내부 상태 확인, 지역 상권 분석 심화, 유사 부동산 거래 사례 비교 분석, 그리고 명도 절차에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.