나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5605 [4] 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 751-6 서울프라자 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 평진 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 방곡리 소재 방곡초등학교 남서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 공동주택 및 점포 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상6층 건내 1층 103호 외 4개호 로서,
(사용승인일 : 2017.08.08.)
외 벽 : 화강석판넬 및 스톤코트 마감 등.
내 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 및 벽지마감 등.
창 호 : 강화유리 마감 등.

이용상태

기호1~4는 집합건축물대장 상 용도가 제2종근린생활시설(일반음식점)로 현황 공실 상태임.
기호5는 집합건축물대장 상 용도가 노유자시설(요양원)로 요양원으로 이용중임.

설비내역

공동설비(위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러 설비 등) 등이 되어 있음 .

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 상업용(근린생활시설 및 노유자시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 약 20미터, 북서측으로 약 15미터 폭의 포장도로에 각각 접하며 주차시설이 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미 상 임.
2)기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5605 (4)

소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 751-6 서울프라자 1층 106호

용도: 근린상가

감정가: 503,000,000원

토지면적: 12.51㎡ (약 3.78평)

토지지분: 12.50756578839956㎡ (약 3.78평)

건물면적: 47.97㎡ (약 14.51평)

건물지분: 47.97㎡ (약 14.51평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 합OOO

특이사항: 공동담보

건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하 2층, 지상 6층 건물 중 1층 106호

사용승인일: 2017년 08월 08일

2. 입지조건

위치: 부산광역시 기장군 정관읍 방곡초등학교 남서측 인근에 소재함

주변 환경: 근린생활시설, 공동주택, 점포 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있음

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

도로: 남동측 약 20미터, 북서측 약 15미터 폭의 포장도로에 각각 접하며 주차시설이 되어 있음.

3. 권리분석

말소기준권리:

* 을3 근저당권 (합천농업협동조합, 2017.10.20. 접수) [cite: 집합건물 등기부요약]

소멸되는 권리:

* 을3 근저당권 (합천농업협동조합, 2,382,000,000원)

* 을6 근저당권 (대신저축은행, 420,000,000원)

* 을7 근저당권 (주식회사 아이엠뱅크, 420,000,000원)

* 갑2 임의경매 (합천농업협동조합, 2,066,973,973원)

* 갑3 압류 (기장군, 2026.04.16. 접수)

인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 등기부등본상 지상권은 확인되지 않음. 따라서 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨.

총 등기부채권액: 3,222,000,000원 [cite: 집합건물 등기부요약]

임차인 현황:

* 임차인: (주)대신펠리체정성철

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-11-26

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

주변 환경: 외식 및 판매 중심의 소비형 상권으로, 홈플러스, 메가박스 등 대형 집객 시설과 프랜차이즈 점포들이 상권 활력에 기여하고 있음

업종 구성: 외식업이 40%로 가장 높으며, 판매, 생활서비스 업종이 그 뒤를 잇고 있음. 카페, 분식, 백반 등 대중적인 외식업종과 부동산 중개업, 미용실 등 생활 밀착형 서비스 업종이 고르게 분포함

잠재력: 주변 주거단지의 배후 수요를 기반으로 안정적인 상권 형성 가능. 그러나 본건(106호)은 현재 공실 상태임.

5. 생활정보

주요 시설: 본건은 방곡초등학교 남서측 인근에 위치함

문화/여가 시설: 정관박물관, 좌광천 산책로, 윗골공원(장미정원), 구목정공원(장미정원) 등이 인근에 위치하여 문화 및 여가 활동이 가능함

주거 환경: 정관신도시는 다수의 아파트 단지가 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 갖추고 있음

혐오시설/환경 문제:

* 정관읍 일대에는 과거 정관자원환경센터(폐기물 소각장) 운영 및 철거 과정에서 소음, 악취 등의 민원이 발생한 바 있음. 또한, 의료폐기물 소각장 관련 민원이 지속되어 온 지역임. 본건 소재지와의 정확한 거리는 파악되지 않았으나, 지역 전체에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 요인이 될 수 있음.

6. 잠재적 리스크

공실: 본건 1층 106호는 현재 공실 상태로, 공실로 인한 수익 공백이 발생할 수 있음.

관리비 및 공과금: 공실 기간 동안 발생하는 관리비, 공과금 등의 부담이 발생할 수 있음.

상권 경쟁: 상권 내 유사 업종 간 경쟁 심화 가능성이 있음.

지역 내 환경 문제: 과거 및 현재 진행 중인 폐기물 처리 시설 관련 환경 문제(악취 등)가 지역 이미지에 영향을 줄 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 기장군 정관읍의 중심 상업지역 내에 위치한 근린상가로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다. 2017년에 사용승인된 철근콘크리트 구조 건물로, 건물 자체의 내구성은 양호할 것으로 예상됩니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리 이후 설정된 다수의 근저당권, 임의경매, 압류 등이 모두 매각으로 소멸될 예정이며, 인수해야 할 임차인의 보증금 또한 없는 것으로 파악되었습니다.

다만, 현재 본건(106호)은 공실 상태이며, 과거 해당 지역에서 폐기물 처리 시설 관련 환경 민원이 발생했던 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 그럼에도 불구하고, 정관 신도시의 풍부한 배후 수요와 상권 활성화 가능성을 감안할 때, 적절한 운영 전략 수립 시 충분한 투자가치가 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

정관신도시 내 핵심 상업지역에 위치하여 풍부한 배후 수요 확보 가능.

양호한 교통 접근성과 도로망, 주차 시설 보유.

권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 재산권 행사에 큰 어려움이 없을 것으로 예상.

공실 상태이므로, 직접 운영 또는 신규 임차인 유치를 통해 즉각적인 수익 창출 기회 모색 가능.

인근에 공원, 박물관 등 문화 시설이 있어 지역 주민의 생활 편의성 증대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 503,000,000원입니다.

인수할 임차인 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 삼아 시세 및 현장 조사를 통해 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

주변 상가 시세, 임대 수익률, 공실률, 상권 발전 가능성, 예상 명도 비용 및 기간 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.