나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5605 [2] 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 751-6 서울프라자 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 평진 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 방곡리 소재 방곡초등학교 남서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 공동주택 및 점포 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상6층 건내 1층 103호 외 4개호 로서,
(사용승인일 : 2017.08.08.)
외 벽 : 화강석판넬 및 스톤코트 마감 등.
내 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 및 벽지마감 등.
창 호 : 강화유리 마감 등.

이용상태

기호1~4는 집합건축물대장 상 용도가 제2종근린생활시설(일반음식점)로 현황 공실 상태임.
기호5는 집합건축물대장 상 용도가 노유자시설(요양원)로 요양원으로 이용중임.

설비내역

공동설비(위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러 설비 등) 등이 되어 있음 .

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 상업용(근린생활시설 및 노유자시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 약 20미터, 북서측으로 약 15미터 폭의 포장도로에 각각 접하며 주차시설이 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미 상 임.
2)기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5605 (2)

소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 751-6 서울프라자 1층104호

용도: 근린상가

감정가: 503,000,000원

토지면적: 12.51㎡ (약 3.79평)

건물면적: 47.97㎡ (약 14.51평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

사용승인일: 2017년 8월 8일

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 기장군 정관읍 방곡초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 공동주택 및 점포 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상6층 건물 내 1층 104호입니다. 외벽은 화강석판넬 및 스톤코트 마감, 내벽은 몰탈위 페인팅 및 벽지 마감, 창호는 강화유리 마감입니다.

토지 형상 및 이용상태: 인접지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 상업용(근린생활시설 및 노유자시설) 건물 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 남동측으로 약 20미터, 북서측으로 약 15미터 폭의 포장도로에 각각 접하며, 주차시설이 되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2017년 10월 20일 접수된 합천농업협동조합의 근저당(을3)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않으므로, 매각으로 인해 모든 등기된 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다.

등기부채권 총액: 3,222,000,000원

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. (주의: 임차인의 현황은 명확히 파악되지 않았으므로, 현장 조사를 통해 추가 확인이 필요합니다.)

4. 상권분석

주변 상권: 본건이 소재한 부산 기장군 정관읍은 최근 택지개발로 인해 공동주택 및 근린생활시설이 다수 들어서 상권이 활성화되고 있는 지역입니다. 서울프라자는 이러한 지역의 중심가에 위치하고 있습니다.

업종 현황: 감정평가요약에 따르면, 본건(1층 104호로 추정)은 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도로 등재되어 있으나 현황 공실 상태입니다. 건물 내 다른 호실은 노유자시설(요양원)로 이용 중입니다. 이는 향후 임대 시 업종 선택의 폭이 넓다는 것을 시사합니다.

추가 검색 결과: 주변 시설에 대한 검색 결과, 특별한 혐오시설이나 지역 발전에 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주로 공동주택, 학교(방곡초등학교), 상업시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

교통: 인근 시내버스정류장을 통해 부산 시내 및 기장군 일대로의 이동이 용이합니다. 차량 접근성도 우수합니다.

편의시설: 주변에 다수의 근린생활시설과 대규모 아파트 단지가 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

교육시설: 방곡초등학교가 남서측 인근에 위치하여 학군 관련 수요가 있을 수 있습니다.

주차: 건물 내 주차시설이 마련되어 있어 차량 보유자에게 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

공실 위험: 본건 호실이 현재 공실 상태로, 즉각적인 임차인 확보가 필요할 수 있습니다. 업종 전환 또는 리모델링이 필요할 수도 있습니다.

높은 채무 부담: 건물 전체의 등기부채권 총액이 약 32.22억원으로 높은 편이며, 이는 건물의 전반적인 재정 상태에 대한 고려가 필요함을 시사합니다.

업종 제한 가능성: 집합건축물대장상 용도가 일반음식점으로 등재되어 있고, 건물 내 노유자시설 등이 혼재되어 있어 향후 업종 변경 시 건축법규 및 관리규약 등을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 기장군 정관읍에 위치한 근린상가 물건으로, 비교적 신축 건물(2017년 사용승인)에 해당합니다. 주요 도로와 접하고 있어 접근성이 우수하며, 주변 지역은 주거 및 상업 시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 편입니다.

현재 해당 호실은 공실 상태이나, 건물 자체의 구조 및 입지 조건을 고려할 때 임대 가능성이 있습니다. 권리 관계는 복잡해 보이나 말소기준권리를 포함한 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자가 권리상의 부담을 안고 가는 경우는 없을 것으로 판단됩니다.

다만, 임대 관계가 미상이라는 점과 건물 전체의 높은 채무 부담은 잠재적인 리스크로 고려해야 합니다. 따라서 신중한 현장 조사와 임대 시장 분석을 통해 투자 가치를 판단하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

건축 연도: 2017년 사용승인으로 비교적 신축 건물에 속하여 유지보수 비용이 적게 들 수 있습니다.

뛰어난 입지: 대로변에 위치하며, 주변에 공동주택 및 상업시설이 발달해 있어 유동인구 및 배후 수요 확보에 유리합니다.

활용 가능한 면적: 약 14.5평의 면적으로 다양한 소매 업종, 서비스 업종, 일반음식점 등 여러 업종으로 활용 가능성이 높습니다.

권리관계 명확성: 말소기준권리에 따라 낙찰 후 모든 권리가 소멸되므로, 권리 인수 부담이 없습니다.

지역 성장 가능성: 정관 신도시 지역은 지속적인 개발이 이루어지고 있어 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 503,000,000원입니다. 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 주변 유사 물건의 실거래가, 건물의 공실 현황, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

인수되는 임차보증금이 없으므로, 입찰가 산정 시 해당 부분을 고려할 필요는 없습니다.

본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵지만, 낙찰을 위해서는 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 치열한 경쟁이 예상될 수 있습니다. 실제 입찰 참여 시에는 전문가와 상담하여 최적의 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.