나이스옥션 법원경매 부산 2024타경61690 [1] 부산광역시 부산진구 개금동 455 신개금엘지아파트 202동 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경61690 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 455 신개금엘지아파트 202동 5층502호

용도: 아파트

감정가: 392,000,000원

토지면적: 32.74㎡ (약 9.9평)

건물면적: 84.99㎡ (약 25.7평)

전용면적: 59.99㎡ (약 18.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.1. 입지조건

* 교통: 부산 지하철 2호선 개금역을 도보 약 5~8분 거리에 이용 가능하며, 단지 바로 앞에 버스 정류장이 위치하여 다양한 노선의 버스 이용이 편리합니다. 수정터널 및 백양터널 접근성이 좋아 부산 시내 및 외곽으로의 이동이 용이합니다.

* 교육: 단지 인근에 개림초, 개화초, 개금초등학교 등 초등학교와 개림중, 광무여중, 개성중학교 등 중학교가 위치하고 있습니다. 또한 개금고, 경원고, 가야고 등 고등학교와 동의대, 동서대학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설이 갖추어져 있습니다. 홈플러스 가야점, 개금시장 등이 도보권에 있으며, 롯데백화점 서면점도 차량으로 단시간 내 접근 가능합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을4 근저당 (농협은행주식회사, 2014-07-01 접수, 184,800,000원)

* 소유권: 갑1 소유권이전 (김가대, 1998-12-17 접수)

* 기타 권리:

* 을6 근저당 (주식회사엘시엘대부, 2020-08-25 접수, 75,000,000원) - 말소

* 을6-2 근저당부채권질권설정 (예가람저축은행, 2020-09-17 접수, 75,000,000원) - 말소

* 갑3 임의경매 (주식회사엘시엘대부, 2024-08-27 접수, 57,795,890원) - 말소

* 총 채권액: 259,800,000원

* 인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 부산 부산진구 개금동 455 토지 을구1번 2018.02.27.접수 제8652호 구분지상권설정등기 (지상권자: 국토교통부). 이 권리는 매각 후에도 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 현재 인수해야 할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

해당 물건이 위치한 개금동은 부산진구의 주거 중심 지역으로, 신개금엘지아파트는 대규모 아파트 단지를 형성하고 있어 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다. 단지 인근에 다양한 생활 편의시설과 상업시설이 밀집해 있어 주민들의 생활 편의성이 높습니다. 또한, 지하철 2호선 개금역과 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 부산 시내 주요 지역으로의 접근성이 뛰어나, 직장인 및 학생들의 배후 수요가 풍부합니다.

1.4. 생활정보

* 주거환경:

* 아파트명: 신개금엘지아파트 (1단지)

* 준공년도: 1998년 (사용승인일: 1998.11.02)

* 단지 규모: 16개동, 총 1,691세대

* 주차: 총 1,849대 (세대당 1.09대)

* 편의시설:

* 단지 내: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설

* 단지 인근: 홈플러스 가야점, 개금시장, 하이마트, 롯데백화점 서면점(차량 이용)

1.5. 잠재적 리스크

* 권리 관련:

* 구분지상권 인수: 토지에 설정된 구분지상권(국토교통부, 2018.02.27 접수)이 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수됩니다. 이는 토지 사용 및 소유권 행사에 제약을 줄 수 있는 중요한 권리사항으로, 향후 법적 분쟁이나 재산권 행사에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다. 구분지상권은 토지의 특정 부분을 제3자가 일정 기간 동안 사용할 수 있는 권리로, 해당 토지에 대한 소유권자의 권리를 제한할 수 있습니다.

* 중복사건: 해당 물건은 중복사건으로 분류되어 있습니다.

* 물리적/법적:

* 건물 노후화: 1998년 준공되어 2026년 기준 28년차로, 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

* 신개금역 신설 관련 이슈: 과거 부전-마산 복선전철 공사 중 신개금역 신설 요구가 있었으나, 타당성 검토 결과 부정적인 결론이 난 이력이 있습니다. 이는 향후 지역 개발 호재에 대한 기대감을 낮출 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 부산진구 개금동에 위치한 신개금엘지아파트 202동 5층 502호로, 교통, 교육, 생활 편의시설이 잘 갖추어진 입지를 자랑합니다. 대규모 단지의 안정적인 주거 환경과 편리한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

그러나 권리 분석 상 매우 중요한 사항으로, 토지에 설정된 구분지상권이 매각 후에도 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수된다는 점입니다. 이는 향후 재산권 행사에 상당한 제약을 줄 수 있으며, 물건 가치에도 부정적인 영향을 미칠 가능성이 높습니다. 혐오시설이 부동산 가치에 부정적인 영향을 미친다는 연구 결과들이 있으며, 구분지상권 역시 유사한 맥락에서 부동산 가치를 하락시킬 수 있는 중대한 하자 요인으로 간주될 수 있습니다.

감정가는 3억 9,200만원으로 책정되었으나, 최근 유사 면적대의 실거래가는 2억 2,000만원에서 2억 5,500만원 수준으로, 감정가와 상당한 괴리가 있습니다. 이러한 시장 시세 및 인수해야 할 구분지상권의 리스크를 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 교통 및 교육 환경: 지하철 2호선 개금역 인접, 다수의 초중고교와 인접하여 주거 만족도가 높습니다.

* 안정적인 배후 수요: 대단지 아파트로서 지역 내 꾸준한 수요를 확보하고 있습니다.

* 시장가 대비 낮은 실거래가: 최근 거래 사례들을 볼 때, 감정가 대비 현저히 낮은 시세가 형성되어 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 감정가: 392,000,000원

* 최근 매매 사례 (전용면적 약 60㎡ 기준): 220,000,000원 ~ 255,000,000원 (2026년 6월~7월 거래) [JSON 데이터]

* 최근 매매 사례 평균가: 약 234,300,000원

* 리스크 반영: 해당 물건은 매각 후에도 소멸되지 않는 구분지상권(국토교통부)을 인수해야 하는 중대한 권리상 하자가 존재합니다. 이는 부동산 가치에 큰 영향을 미치는 요인으로, 시장에서 일반적으로 큰 폭의 가격 할인 요인으로 작용합니다. 혐오시설이나 기타 권리제한 사항이 부동산 가치에 미치는 부정적 영향에 대한 연구 결과들을 고려할 때, 구분지상권의 인수 부담은 잠재적 매수자들에게 큰 우려 사항이 될 것입니다.

* 예상 입찰가:

* 최근 시장 거래 가격(평균 약 234,300,000원)을 고려하되, 구분지상권이라는 중대한 권리 리스크를 반영하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 이러한 점을 감안하여, 투자 관점에서 안전 마진을 확보하고자 한다면 약 180,000,000원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 이는 최근 거래 시세 대비 약 75% 수준으로, 구분지상권으로 인한 잠재적 가치 하락 및 추가적인 법적/재산적 문제 발생 가능성을 일정 부분 보완할 수 있는 금액입니다.

* 주의: 상기 예상 입찰가는 현재 시세 및 권리상 하자를 반영한 보수적인 추정치이며, 실제 경매 참여 시에는 현장 조사를 통한 물건 상태 확인, 경쟁 입찰 상황, 법원의 최초 입찰가 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.