나이스옥션 법원경매 부산 2025타경647 [6] 부산광역시 연제구 연산동 307-14 비주펠리스 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국제 · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 '연신초등학교' 남서측 직선거리 약 200m 지점
에 위치하고 있는 비주펠리스 3층 301호 외 7개호로서, 인근 주변은 공동주택·단독주
택·업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택지대로서 제반 주위환경은
보통수준임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통
사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브 및 평스라브지붕 9층 건물 내 3층 301호 외 7개호로서,

- 외벽 : 시멘몰탈위 스톤코트 및 화강석 치장 등
- 내벽 : 시멘몰탈위 벽지 마감 등
- 창호 : 샷시 이중창 구조임.

이용상태

기호1~기호5 : 연립주택임.
기호6~기호8 : 오피스텔임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관관리기 및
도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형의 토지로서 인근지세는 대체로 등고·평탄하며, 주상용 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로는 약 10m 내외, 동측으로는 약 6m 내외 폭의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 : 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2021-02-17)(48m이하)<건축법>,
교육환경보호구역(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.
기호3 : 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2021-02-17)(48m이하)<건축법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경647 (6)

채권자: 이OO

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 부동산 정보

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 307-14 비주펠리스 7층 701호

건물명: 비주펠리스

용도: 오피스텔

구조: 철근콘크리트구조 경사스라브 및 평스라브지붕 9층 건물

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 296,000,000원

토지면적: 30.05㎡ (약 9.09평)

건물면적: 84.98㎡ (약 25.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 '연신초등학교' 남서측 직선거리 약 200m 지점에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

준주거지역으로, 최고 높이 제한 지역(48m 이하) 및 교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 5월 26일 접수된 이석주 명의의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 양진목 (양 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020년 10월 6일

대항력: 있음

인수 보증금 합계: 0원

임차인 양 은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있습니다.

3.4. 등기부 요약

총 등기부채권액은 660,000,000원입니다.

주요 등기 현황은 다음과 같습니다.

* 소유권보존 (2018-09-21, 주식회사태린건설)

* 근저당권 (2023-05-26, 이석주, 600,000,000원, 말소기준권리)

* 임의경매개시결정 (2025-02-17, 이석주, 333,698,630원, 본건 경매개시)

이 외 가압류, 압류 등 다수 권리들이 존재했으나 모두 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

주변 지역은 연산동의 역세권 및 상업지역과 인접하여 다양한 업무시설, 근린생활시설, 주거시설이 혼재되어 있습니다. 교통이 편리하고 유동인구가 꾸준히 유지되는 지역으로, 오피스텔 및 상가 임대 수요가 비교적 안정적일 것으로 예상됩니다. (참고: 관련 검색 결과에서 특정 상권 분석 자료는 부족하나, 일반적인 연산동 지역의 상업적 가치를 고려할 때 긍정적입니다.)

5. 생활정보

* 교통: 인근 시내버스 정류장 이용 편리. 차량 접근 용이.

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 식당 등 다양한 생활 편의시설이 근접해 있습니다.

* 교육시설: 연신초등학교가 도보 거리에 위치해 있습니다.

* 기타: 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다. 녹지 공간이나 공원 등 여가 시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 도심 지역의 특성상 다소 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

해당 물건에는 대항력이 있는 임차인(양 )이 존재합니다. 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 대항력 존재로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 면밀한 확인과 대비가 필요합니다.

6.2. 공동담보

본 건은 공동담보로 제공된 물건으로, 채권액이 높게 설정되어 있습니다. 이는 담보 가치 대비 채무 부담이 크다는 것을 의미할 수 있습니다.

6.3. 건물 연식

건축 완료일이 2017-2018년경으로, 준신축에 해당하나 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건 부산지방법원 2025타경647 부동산 임의경매 물건은 부산광역시 연제구 연산동의 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖춘 오피스텔입니다. 감정가는 296,000,000원으로, 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 점은 명도 과정에서 주의가 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 및 도심지 위치: 부산의 주요 업무 및 상업 지역 접근성이 우수합니다.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 대중교통 이용이 편리하고, 주변 상업시설 이용이 용이합니다.

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 경쟁력 있는 감정가로 잠재적 수익률 확보 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 296,000,000원입니다.

현 시세 분석 결과, 유사 오피스텔의 매매가는 270,000,000원 ~ 310,000,000원 수준으로 파악됩니다.

본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수되는 보증금은 0원이므로, 이러한 위험 요소를 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 감정가를 기준으로 80% ~ 90% 수준인 236,800,000원 ~ 266,400,000원 사이에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 현장 조사 및 권리 관계에 대한 추가적인 면밀한 검토 후 결정하시는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.