나이스옥션 법원경매 부산 2025타경647 [8] 부산광역시 연제구 연산동 307-14 비주펠리스 7층703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국제 · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 '연신초등학교' 남서측 직선거리 약 200m 지점
에 위치하고 있는 비주펠리스 3층 301호 외 7개호로서, 인근 주변은 공동주택·단독주
택·업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택지대로서 제반 주위환경은
보통수준임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통
사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브 및 평스라브지붕 9층 건물 내 3층 301호 외 7개호로서,

- 외벽 : 시멘몰탈위 스톤코트 및 화강석 치장 등
- 내벽 : 시멘몰탈위 벽지 마감 등
- 창호 : 샷시 이중창 구조임.

이용상태

기호1~기호5 : 연립주택임.
기호6~기호8 : 오피스텔임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관관리기 및
도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형의 토지로서 인근지세는 대체로 등고·평탄하며, 주상용 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로는 약 10m 내외, 동측으로는 약 6m 내외 폭의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 : 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2021-02-17)(48m이하)<건축법>,
교육환경보호구역(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.
기호3 : 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2021-02-17)(48m이하)<건축법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경647 (8)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 307-14 비주펠리스 7층703호

용도: 오피스텔

감정가: 225,000,000원

토지면적: 22.81㎡ (약 6.90평)

건물면적: 64.51㎡ (약 19.52평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO

2. 입지조건

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 연신초등학교 남서측 약 200m 지점에 위치합니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로 형성되어 있어 주거 및 상업 환경이 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 3필지가 일단의 부정형 토지로, 대체로 등고·평탄하며 주상용 건부지로 이용 중입니다.

건물 북서측으로는 약 10m, 동측으로는 약 6m 폭의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 5월 26일 접수된 이석주 근저당권(을3)입니다.

본 경매 절차로 인해 근저당권(을3), 가압류(갑4), 압류(갑6), 임의경매개시결정(갑9), 압류(갑10) 등의 권리는 말소될 예정입니다.

다만, 을구 4번 순위의 주택임차권(이준섭)은 매수인에게 인수되는 권리입니다.

임차인 현황

* 임차인: 이 (이준섭)

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 8월 8일

* 확정일자: 2022년 5월 31일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2024년 8월 14일

권리분석 요약

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 주택임차권 (이준섭, 보증금 200,000,000원, 전입일 2022.8.8, 확정일자 2022.5.31)

주의사항:

상기 주택임차인의 보증금 200,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 연산동 일대는 주거 지역과 상업 시설이 혼합된 지역으로, 주변에 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 분포하고 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

오피스텔 용도로 이용 중인 본건은 임대 수익 창출이 가능한 상권 특성을 지닙니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 단지 남서측 약 200m 거리에 연신초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 인근 시내버스 정류장을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 임차인 이준섭 씨의 보증금 200,000,000원이 잔액 인수될 수 있는 점은 가장 큰 리스크 요인입니다. 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 금액은 낙찰자가 추가로 부담해야 합니다.

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보 물건으로, 추가적인 권리관계나 연대 채무의 가능성을 확인해야 합니다.

* 혐오시설 유무: 현 시점에서의 검색으로는 인근에 혐오시설이 발견되지 않았으나, 이는 법적 효력이 있는 정보가 아니므로 반드시 현장 방문 및 자체 조사를 통해 확인하시기 바랍니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 연제구의 안정적인 입지에 위치한 오피스텔로, 역세권은 아니지만 교통 및 생활 편의시설 접근성이 무난합니다. 다만, 2억 원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금이 전부 변제되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 하는 조건이므로, 이에 대한 철저한 분석과 자금 계획이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 및 업무 환경: 연산동 일대의 주거 및 업무 밀집 지역에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 잠재적 시세 차익: 철저한 권리 분석과 자금 계획 하에 낙찰받는다면, 임차인 인수 비용을 고려하더라도 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세분석:

본건의 감정가는 225,000,000원입니다. 오피스텔의 현재 시세는 해당 지역의 유사 물건 거래 사례, 임대 현황, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 현 시세를 산정하기 어려우나, 감정가가 시세의 기준점이 됩니다.

예상 입찰가:

본건은 200,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이는 매수인에게 인수될 수 있는 금액입니다. 따라서 예상 입찰가는 인수가격(감정가)에서 해당 인수 보증금의 위험 부담을 고려하여 산정하는 것이 합리적입니다.

보수적인 관점에서, 감정가 대비 80~90% 수준을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

* 예상 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 200,000,000원

총 예상 투자금액:

만약 예상 입찰가 범위 내에서 낙찰받을 경우, 총 예상 투자금액은 다음과 같습니다.

* 최저 예상 입찰가(180,000,000원) + 인수 보증금(200,000,000원) = 총 380,000,000원

* 최고 예상 입찰가(200,000,000원) + 인수 보증금(200,000,000원) = 총 400,000,000원

따라서 총 투자 예상 금액은 약 380,000,000원에서 400,000,000원 수준으로 예상됩니다. 입찰 전 반드시 현장 방문 및 주변 시세, 임대료 등을 면밀히 조사하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.