나이스옥션 법원경매 부산 2025타경647 [5] 부산광역시 연제구 연산동 307-14 비주펠리스 6층601호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국제 · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 '연신초등학교' 남서측 직선거리 약 200m 지점
에 위치하고 있는 비주펠리스 3층 301호 외 7개호로서, 인근 주변은 공동주택·단독주
택·업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택지대로서 제반 주위환경은
보통수준임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통
사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브 및 평스라브지붕 9층 건물 내 3층 301호 외 7개호로서,

- 외벽 : 시멘몰탈위 스톤코트 및 화강석 치장 등
- 내벽 : 시멘몰탈위 벽지 마감 등
- 창호 : 샷시 이중창 구조임.

이용상태

기호1~기호5 : 연립주택임.
기호6~기호8 : 오피스텔임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관관리기 및
도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형의 토지로서 인근지세는 대체로 등고·평탄하며, 주상용 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로는 약 10m 내외, 동측으로는 약 6m 내외 폭의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 : 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2021-02-17)(48m이하)<건축법>,
교육환경보호구역(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.
기호3 : 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2021-02-17)(48m이하)<건축법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경647 (5)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 307-14 비주펠리스 6층601호

용도: 연립주택 (건축물대장상 공동주택, 업무시설, 제2종근린생활시설 복합 용도)

감정가: 286,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 26.26㎡ (약 7.95평) (토지지분)

건물면적: 74.26㎡ (약 22.46평) (전용면적 추정)

1.4. 특이사항

특이사항: 대항력있는임차인, 공동담보

특수물건정보: 대항력있는임차인, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 '연신초등학교' 남서측 약 200m 지점에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재된 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건은 준주거지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m 이하) 및 교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당됩니다.

2.4. 인접 도로 상태

북서측으로는 약 10m, 동측으로는 약 6m 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2023년 05월 26일 접수된 이석주 근저당권 (채권금액 600,000,000원)입니다.

이 외 소유권보존, 신탁등기 말소, 임의경매, 압류 등이 등기되어 있으나, 경매로 인해 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액: 600,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 안진영

보증금: 220,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 02월 12일

확정일자: 2020년 02월 11일

배당신고일자: 2025년 04월 11일

대항력: 있음

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리보다 앞선 대항력있는 임차인(안진영, 보증금 220,000,000원)이 존재합니다. 법원에서는 인수 보증금 합계가 0원이라고 판단하였으나, 대항력있는 임차인의 존재는 낙찰자에게 인수되지 않는다는 법원의 판단과는 별개로, 명도 과정에서 변수가 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 특성

본 건이 소재한 비주펠리스는 철근콘크리트구조 9층 건물로, 2017-2018년경 준공된 것으로 보입니다. 건물은 공동주택, 업무시설, 제2종근린생활시설 등으로 이용되고 있습니다.

4.2. 최근 시세 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 연산동 일대의 다세대 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2023년 준공, 23.69㎡(약 7.16평) 면적이 2026년 5월 8500만원에 거래되었습니다. (평당 약 1193만원)

* 2013년 준공, 34.65㎡(약 10.48평) 면적이 2026년 7월 9800만원에 거래되었습니다. (평당 약 933만원)

* 2017년 준공, 53.808㎡(약 16.27평) 면적이 2026년 7월 26000만원에 거래되었습니다. (평당 약 1600만원)

4.3. 시세 분석

본 건(비주펠리스, 2017-2018년경 준공)의 건물면적은 74.26㎡(약 22.46평)이며, 감정가는 286,000,000원 (평당 약 1273만원)입니다.

유사 연식의 거래 사례(2017년 준공, 16.27평, 26000만원)의 평당 가격(약 1600만원)을 적용할 경우, 본 건의 시장 가치는 약 35,880만원 (74.26평 * 1600만원/평)으로 추정됩니다.

따라서 감정가 대비 시세가 상대적으로 낮게 책정된 것으로 보이며, 이는 낙찰가율에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본 건에서 약 200m 거리에 연신초등학교가 위치하여 초등 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 편의 시설

주변이 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 생활 편의시설 접근이 용이합니다. (인근 상업시설, 병원, 마트 등 이용 가능)

5.3. 주변 환경

주택지대이면서도 업무시설 및 근린생활시설이 혼합되어 있어 다양한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

5.4. 혐오 시설

주변 지역 검색 결과, 본 건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 일반적인 도시 지역의 특성상 소음이나 기타 생활 불편 요소가 있을 수 있으므로 현장 답사를 통해 직접 확인하시는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력있는 임차인

안진영 임차인은 대항력이 있어, 보증금 220,000,000원이 전액 배당되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 할 위험이 존재합니다. 법원에서는 인수 보증금 합계가 0원이라고 판단하였으나, 이는 경매 절차상의 판단이며, 실제 명도 과정에서 추가적인 확인 및 조치가 필요할 수 있습니다.

6.2. 건물 내 복합 용도

본 건물이 공동주택 외에 업무시설, 근린생활시설 용도로도 이용되고 있어, 주거 환경의 쾌적성이나 건물 관리 측면에서 주상복합과 같은 특성이 있을 수 있습니다.

6.3. 건물 호수 표기 오류 가능성

건축물 표제부 상 '호수 총계(hoCnt)'가 5개로 기재되어 있으나, 본 건은 601호로 표기되어 있어 해당 정보에 오류가 있을 가능성이 있습니다. 이는 건물의 실제 구조나 구획과 다를 수 있으므로, 정확한 현황 파악이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 부산 연제구 연산동의 양호한 입지에 위치한 비교적 신축 건물의 부동산입니다. 교통 및 교육 환경이 편리하며, 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 투자 가치가 있는 것으로 판단됩니다. 다만, 대항력있는 임차인의 존재가 주요 리스크 요인이므로, 명도 관련 제반 사항에 대한 철저한 사전 조사 및 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지 조건과 편리한 교통망

* 비교적 신축 건물(2017-2018년경 준공)

* 최근 실거래가 대비 낮은 감정가로 인한 시세 차익 기대

* 연신초등학교 인근으로 교육 환경 우수

9. 예상 입찰가

제공된 시세 분석 결과, 본 건의 시장 가치는 약 35,880만원으로 추정됩니다. 감정가 28,600만원을 고려할 때, 본 건은 시세 대비 저평가된 것으로 보입니다.

하지만 대항력있는 임차인의 보증금 220,000,000원 및 명도 관련 불확실성을 고려해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 입찰가를 산정함에 있어 감정가의 100% ~ 110% 수준, 또는 추정 시장 가치의 85% ~ 90% 수준을 목표로 하는 것이 합리적일 수 있습니다.

이에 따라, 예상 입찰가 범위는 약 30,000만원 ~ 32,000만원으로 제시하며, 최종 입찰가는 개인의 위험 감수 능력 및 현장 조사 결과에 따라 신중하게 결정하시기 바랍니다.

권장 입찰가: 310,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.