나이스옥션 법원경매 부산 2025타경647 [7] 부산광역시 연제구 연산동 307-14 비주펠리스 7층702호 오피스텔 경매

부산광역시 연제구 과정로344번길 22-6, 비주펠리스 7층702호 (오피스텔) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경647(부산지방법원 경매5계). 감정가 225,000,000원, 최저가 225,000,000원. 매각기일은 2026-07-21입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 647 [7]
소재지	부산광역시 연제구 연산동 307-14 비주펠리스 7층702호
도로명주소	부산광역시 연제구 과정로344번길 22-6, 비주펠리스 7층702호
용도	오피스텔
건물명	비주펠리스
매각기일	2026.07.21
관할법원	부산지방법원 경매5계 (590-1829(구내:1829))
이용제한	(저촉)교육환경보호구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 준주거지역

부산광역시 연제구 연산동 307-14 비주펠리스 7층702호 오피스텔 경매 물건 이미지

면적

토지면적	22.81㎡ (6.90평)
건물면적	64.51㎡ (19.51평)

금액

감정가	225,000,000원
최저가	225,000,000원 (감정가 대비 100%)
입찰보증금	22,500,000원 (10%)
유찰횟수	신건

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.07.21	225,000,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 국제 · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 '연신초등학교' 남서측 직선거리 약 200m 지점
에 위치하고 있는 비주펠리스 3층 301호 외 7개호로서, 인근 주변은 공동주택·단독주
택·업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택지대로서 제반 주위환경은
보통수준임.
교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통
사정은 무난한 편임.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 경사스라브 및 평스라브지붕 9층 건물 내 3층 301호 외 7개호로서,

- 외벽 : 시멘몰탈위 스톤코트 및 화강석 치장 등
- 내벽 : 시멘몰탈위 벽지 마감 등
- 창호 : 샷시 이중창 구조임.
이용상태: 기호1~기호5 : 연립주택임.
기호6~기호8 : 오피스텔임.
설비내역: 급·배수설비, 위생설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관관리기 및
도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 3필지 일단의 부정형의 토지로서 인근지세는 대체로 등고·평탄하며, 주상용 건부지로
이용중임.
인접 도로상태등: 북서측으로는 약 10m 내외, 동측으로는 약 6m 내외 폭의 포장도로와 각각 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 기호1,2 : 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2021-02-17)(48m이하)<건축법>,
교육환경보호구역(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.
기호3 : 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2021-02-17)(48m이하)<건축법>임.
공부와의 차이: 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 : 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 부산지방법원 2025타경647 (7)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 307-14 비주펠리스 7층702호

신주소: 부산광역시 연제구 과정로344번길 22-6 (연산동)

용도: 오피스텔

감정가: 225,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 22.81㎡ (약 6.90평)

토지제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적(전용면적): 64.51㎡ (약 19.52평)

건물제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

1.3. 건물 정보

건축구조: 철근콘크리트구조 경사스라브 및 평스라브지붕 9층 건물 내 7층

건물총면적: 약 1600.42㎡

건폐율: 55.55%

용적률: 340.23%

주요용도: 공동주택, 업무시설, 제2종근린생활시설

해당 호수: 702호

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 '연신초등학교' 남서측 약 200m 지점에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 업무시설 및 근린생활시설이 혼합된 주택지대로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 부산 지하철 1, 3호선 연산역이 도보 약 5~10분 거리에 위치하여 대중교통 접근성이 우수합니다.

2.3. 인접 도로 상태

건물 북서측으로는 약 10m 내외, 동측으로는 약 6m 내외 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 3번 근저당권 (채권자: 이석주, 접수일자: 2023-09-07)이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 을구 4번 주택임차권등기(채권자: 김무진, 보증금 170,000,000원, 전입일자 2019.06.21, 확정일자 2019.06.21)가 있습니다. 배당에서 보증금 전액이 변제되지 아니할 경우, 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김무진

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2019-06-21

* 확정일자: 2019-06-21

* 대항력: 있음

* 비고: 매수인이 보증금 잔액 인수 가능성 있음.

3.4. 등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사태린건설 (2018-09-21)

* 소유권이전(신탁말소): 주식회사태린건설 (2019-06-05)

* 주택임차권: 김무진 (2026-05-08), 권리금액 170,000,000원, 인수

* 근저당권: 이석주 (2023-09-07), 권리금액 600,000,000원, 말소기준권리

* 임의경매: 이석주 (2025-02-17), 권리금액 333,698,630원, 말소

* 압류: 동래세무서장 (2026-03-30), 말소

총 등기부채권액: 770,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 소재한 연제구 연산동 일대는 부산의 주요 업무 및 상업 중심지 중 하나로, 다양한 금융기관, 병원, 식당, 카페, 쇼핑 시설 등이 밀집해 있습니다. 특히, 부산시청 인근에 위치하여 관공서 및 대기업 오피스들이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

4.2. 임대 시세 동향

주변 오피스텔의 월세 시세는 전용면적 약 25~30㎡ 기준으로 보증금 1,000~2,000만원에 월세 40~70만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 전용면적 64.51㎡(약 19.52평)는 비교적 넓은 편으로, 월세는 약 100만원 이상으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 롯데백화점 부산본점, 이마트 연제점, GS더프레시 등 대형 쇼핑몰 및 마트가 위치하여 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 다양한 병원, 은행, 관공서가 밀집해 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육시설

본건 서측 직선거리 약 200m 지점에 연신초등학교가 위치하고 있어 자녀의 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 의료시설

주변 반경 1km 내에 다양한 병의원들이 위치하고 있어 의료 서비스 접근성이 좋습니다.

5.4. 기타 시설

온천천 시민공원이 인근에 있어 산책 및 여가 활동을 즐기기 좋은 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 김무진 씨의 보증금 170,000,000원입니다. 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 이를 인수해야 하므로 입찰 시 총 투자 금액을 신중하게 고려해야 합니다.

6.2. 공동담보

본건은 공동담보로 설정되어 있어 경매 절차의 복잡성이 다소 증가할 수 있으나, 매수인의 권리 인수에는 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됩니다.

6.3. 혐오시설

주변 반경 1km 이내에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 연제구 연산동에서 경로당 이전 관련 주민 반발 사례가 있었으나, 본건과 직접적인 관련성은 낮습니다.

7. 종합 의견

본건 부산지방법원 2025타경647호 물건은 부산광역시 연제구 연산동의 중심 상업 및 행정지구에 위치하여 입지 조건이 우수합니다. 교통, 편의시설, 교육시설 등 생활 인프라가 잘 갖추어져 있으며, 건물 역시 철근콘크리트 구조의 9층 건물로 양호한 상태입니다. 다만, 대항력 있는 임차인 인수 부담이 존재하므로, 입찰 전 철저한 권리 분석과 예상 총 투자 비용 산정이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산시청 및 연산역 인근으로 행정, 업무, 상업 기능이 집중된 핵심 지역.

* 편리한 교통: 도보권 내 지하철역 및 버스 정류장 이용 가능.

* 생활 인프라: 백화점, 마트, 병원 등 풍부한 편의시설.

* 넓은 전용면적: 64.51㎡(약 19.52평)의 전용면적으로 활용도가 높음.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 연산동 지역의 지속적인 개발 및 수요 증가 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 225,000,000원이며, 전용면적 64.51㎡(약 19.52평)의 오피스텔입니다.

권리분석상, 매수인이 인수해야 하는 대항력 있는 임차인의 보증금은 170,000,000원입니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 감정가에서 인수 보증금을 제외하여 산정합니다.

예상 입찰가 = 감정가 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 225,000,000원 - 170,000,000원 = 55,000,000원

주의: 상기 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액으로, 실제 낙찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자, 본 물건의 정확한 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 또한, 임차인 보증금 인수 금액을 포함한 총 투자 비용을 반드시 고려하여 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다. 주변 오피스텔 시세 분석 결과, 유사 면적대의 오피스텔 월세가 50~70만원 수준으로 형성되어 있어, 수익형 부동산으로서의 투자 가치를 고려할 때, 본건의 예상 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 매력적인 수준인지 면밀히 검토할 필요가 있습니다.1.물건 기본정보