나이스옥션 법원경매 부산 2025타경647 [4] 부산광역시 연제구 연산동 307-14 비주펠리스 4층403호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국제 · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 '연신초등학교' 남서측 직선거리 약 200m 지점
에 위치하고 있는 비주펠리스 3층 301호 외 7개호로서, 인근 주변은 공동주택·단독주
택·업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택지대로서 제반 주위환경은
보통수준임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통
사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브 및 평스라브지붕 9층 건물 내 3층 301호 외 7개호로서,

- 외벽 : 시멘몰탈위 스톤코트 및 화강석 치장 등
- 내벽 : 시멘몰탈위 벽지 마감 등
- 창호 : 샷시 이중창 구조임.

이용상태

기호1~기호5 : 연립주택임.
기호6~기호8 : 오피스텔임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관관리기 및
도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형의 토지로서 인근지세는 대체로 등고·평탄하며, 주상용 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로는 약 10m 내외, 동측으로는 약 6m 내외 폭의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 : 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2021-02-17)(48m이하)<건축법>,
교육환경보호구역(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.
기호3 : 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2021-02-17)(48m이하)<건축법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경647 (4)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 307-14 비주펠리스 4층 403호

건물 개요: 철근콘크리트구조, 경사슬라브 및 평슬라브 지붕, 9층 건물. 2017년 10월 건축허가, 2018년 9월 사용승인.

1.3. 용도 및 면적

용도: 연립주택 (건축물대장상 공동주택, 업무시설, 제2종근린생활시설 복합 용도)

토지 면적: 17.53㎡ (약 5.30평)

토지 지분: 17.5347㎡ (약 5.30평)

건물 면적: 49.59㎡ (약 15.00평) (전용면적 기준)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 187,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동에 소재하며, '연신초등학교' 남서측 직선거리 약 200m 지점에 위치.

인근은 공동주택, 단독주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 도로 상황

본건 건물은 북서측으로 약 10m 폭의 포장도로, 동측으로 약 6m 폭의 포장도로와 각각 접하고 있음.

2.4. 토지이용계획

해당 토지는 준주거지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m) 및 교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2023년 5월 26일 접수된 이석주 근저당권(채권최고액 600,000,000원)임.

3.2. 인수되는 권리

을구 5순위 주택임차권 (전현승, 보증금 160,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됨. 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 함.

3.3. 임차인 현황

임차인: 전현승

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 03월 30일

확정일자: 2023년 03월 06일

배당신고일자: 2025년 03월 26일

대항력: 있음

비고: 위 임차인은 대항력이 있으므로, 보증금 중 변제받지 못한 금액은 매수인이 인수함.

기타 임대관계는 미상임.

3.4. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 760,000,000원임.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 부산 연제구 연산동은 부산 시내의 주요 주거 및 업무 기능이 복합된 지역으로, 비교적 안정적인 배후 수요를 확보하고 있음.

인근에 다양한 편의시설과 상업시설이 밀집해 있어 기본적인 상권 기능을 수행하기에 무리가 없음.

주변 유사 빌라 및 다세대 주택의 최근 매매 시세는 면적 및 건물 연식에 따라 85,000,000원(23.69㎡, 2003년식)에서 260,000,000원(53.808㎡, 2017년식) 수준으로 형성되어 있음. 본 건(49.59㎡)은 중간 면적대에 해당함.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 설비

건물 내 급배수, 위생, 화재탐지, 소화전, 승강기 및 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 갖추어져 있음.

5.2. 주변 편의시설

본건 인근에 다양한 규모의 상업시설, 병원, 은행 등 근린생활시설이 분포하여 일상생활의 편의성이 높음. 대형마트 및 종합병원 등은 차량 이동 시 접근 가능함.

5.3. 주변 학교

도보 접근 가능한 거리에 연신초등학교, 연제중학교, 동명고등학교 등이 위치하여 자녀 교육 환경이 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

전현승 임차인은 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 160,000,000원 전액을 배당받지 못할 경우, 그 차액을 매수인이 부담해야 하는 위험이 존재함. 이는 본 건 투자의 가장 큰 리스크 요인임.

6.2. 임대관계 미상

본 물건의 전체 임대 관계에 대한 정보가 미상으로, 추가적인 미배당 임차인 또는 권리가 존재할 가능성을 배제할 수 없음.

6.3. 건물 연식 및 복합 용도

2018년에 사용 승인된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있으며, 건물 내 공동주택 외 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하여 소음, 주차 등 공동생활에 따른 불편이 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

부산지방법원 2025타경647 (4) 물건은 부산 연제구 연산동에 위치한 주거용 건물로, 연신초등학교 인근에 자리하여 입지 조건은 우수함.

하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 가장 큰 잠재적 리스크로 작용하므로, 철저한 권리분석과 인수 보증금에 대한 부담 능력 평가가 필수적임.

주변 시세 및 본 건의 면적을 고려할 때, 인수되는 보증금을 제외한 순수 투자 비용이 합리적인 수준이라면 투자 가치를 검토해 볼 수 있음.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산 연제구 도심에 위치하여 교통 및 생활 인프라가 편리함.

* 안정적인 수요: 배후 주거 수요가 꾸준히 유지되는 지역임.

* 시세 대비 저평가 가능성: 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 시세 대비 경쟁력 있는 가격에 낙찰받을 기회가 있을 수 있음.

9. 예상 입찰가

시세 분석 결과, 본 건과 유사한 조건의 건물(2017년식, 53.808㎡)이 260,000,000원에 거래된 사례를 바탕으로, 본 건(2018년식, 49.59㎡)의 적정 시장 가치는 약 240,000,000원 수준으로 추정됨.

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 160,000,000원을 매수인이 인수해야 하므로, 총 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 함.

이를 고려할 때, 본인이 실제 지불하는 입찰가(낙찰가)는 시장 가치에서 인수 보증금을 제외한 금액 범위 내에서 결정되어야 함.

따라서, 합리적인 예상 입찰가는 약 75,000,000원 내외로 판단됨.

이 경우 총 매입 비용은 약 235,000,000원 (75,000,000원 + 160,000,000원)으로, 예상 시장 가치 범위 내에서 투자가 가능할 것으로 예상됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.