나이스옥션 법원경매 부산 2025타경647 [2] 부산광역시 연제구 연산동 307-14 비주펠리스 3층302호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국제 · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 '연신초등학교' 남서측 직선거리 약 200m 지점
에 위치하고 있는 비주펠리스 3층 301호 외 7개호로서, 인근 주변은 공동주택·단독주
택·업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택지대로서 제반 주위환경은
보통수준임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통
사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브 및 평스라브지붕 9층 건물 내 3층 301호 외 7개호로서,

- 외벽 : 시멘몰탈위 스톤코트 및 화강석 치장 등
- 내벽 : 시멘몰탈위 벽지 마감 등
- 창호 : 샷시 이중창 구조임.

이용상태

기호1~기호5 : 연립주택임.
기호6~기호8 : 오피스텔임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관관리기 및
도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형의 토지로서 인근지세는 대체로 등고·평탄하며, 주상용 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로는 약 10m 내외, 동측으로는 약 6m 내외 폭의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 : 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2021-02-17)(48m이하)<건축법>,
교육환경보호구역(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.
기호3 : 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2021-02-17)(48m이하)<건축법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 연제구 연산동 307-14 비주펠리스 3층 302호에 소재한 부동산입니다.

사건번호는 부산지방법원 2025타경647 (2)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 9층 건물 중 3층에 위치하며, 사용승인일은 2018년 9월 17일입니다.

본 물건의 용도는 연립주택으로, 공부상 공동주택, 업무시설, 제2종근린생활시설 등으로 복합적으로 사용되고 있습니다.

감정평가액은 185,000,000원입니다.

토지 지분 면적은 17.53㎡ (약 5.30 평)이며, 건물 면적은 49.59㎡ (약 15.00 평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 채권자는 이OO입니다.

특이사항으로는 공동담보 물건으로 파악됩니다.

2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 연신초등학교 남서측 약 200m 지점에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재된 주택지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

북서측 약 10m, 동측 약 6m 폭의 포장도로와 접해 있어 도로 조건이 양호합니다.

해당 지역은 준주거지역으로 지정되어 있으며, 최고 높이 제한 지역(48m 이하) 및 교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2023년 9월 7일 접수된 이석주 근저당권(채권최고액 600,000,000원)입니다.

소유권보존 등기(주식회사태린건설)를 시작으로 소유권 이전(신탁말소), 국민건강보험공단의 압류, 이석주 근저당권, 동래세무서장의 압류 등기 등이 순차적으로 등재되어 있으며, 이들 권리 대부분은 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상으로, 보증금 및 차임 등 정확한 임대차 내역 확인이 어렵습니다.

금액이 미상이라도 주의 필요하며, 실제 점유 관계 및 권리 내용을 철저히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 연산동 일대는 주거와 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

인근에 연신초등학교가 위치하며, 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 분포하여 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다.

대중교통 접근성이 좋고 도로망이 발달해 있어 외부와의 연계성도 우수합니다.

향후 지역 개발 계획 및 주변 시세 변동에 따라 상권 가치가 상승할 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 주거 편의: 주변에 다양한 상업시설 및 편의시설이 분포하여 생활이 편리합니다.

* 교통: 시내버스 정류장이 인접해 있어 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 교육: 연신초등학교가 도보 가능한 거리에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 건물 설비: 급·배수, 위생, 화재탐지, 소화전, 승강기, 공동현관관리기 및 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미확인: 임대 관계가 미상으로, 현재 점유자나 세입자에 대한 정보가 불분명합니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성을 내포합니다. 보증금 및 차임 등이 미상인 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 공동담보: 본 건이 공동담보로 설정된 경우, 다른 담보물건의 경매 진행 여부 및 결과가 본 물건의 매각에 영향을 미칠 수 있으나, 본 건 자체는 독립적으로 매각 진행됩니다.

7. 종합 의견

본 비주펠리스 302호는 비교적 신축(2018년 준공)에 속하며, 주거 및 교통 환경이 양호한 입지에 자리하고 있습니다.

건축물 상태 및 설비 내역 또한 현대적인 기준에 부합하는 것으로 판단됩니다.

그러나 임대 관계 미확인으로 인한 명도 리스크가 존재하며, 이는 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

적절한 권리 분석과 현장 조사를 통해 예상 리스크를 최소화한다면, 안정적인 투자처가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 관리 상태 양호 및 노후화 부담 적음.

* 우수한 입지: 초등학교 인접, 대중교통 편리, 주거 밀집 지역으로 안정적인 주거 수요 기대.

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 합리적으로 책정되었을 가능성 있음.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보들을 종합적으로 분석한 결과, 본 건의 면적(49.59㎡ / 약 15.00 평)과 유사한 면적대의 거래 사례들을 참고할 때, 시세는 대략 2억 5천만원에서 2억 8천만원 사이로 추정됩니다.

건축년도(2018년)를 고려하면, 감정가 185,000,000원보다 시세가 높게 형성될 가능성이 있습니다.

다만, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크를 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가 대비 105% ~ 115% 수준을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

예상 입찰 희망가는 195,000,000원 ~ 210,000,000원 선에서 검토해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 권리 분석 및 현장 조사 결과를 바탕으로 신중하게 결정하시는 것이 좋습니다.

주변에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.