나이스옥션 법원경매 부산 2025타경647 [3] 부산광역시 연제구 연산동 307-14 비주펠리스 4층401호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국제 · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 '연신초등학교' 남서측 직선거리 약 200m 지점
에 위치하고 있는 비주펠리스 3층 301호 외 7개호로서, 인근 주변은 공동주택·단독주
택·업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택지대로서 제반 주위환경은
보통수준임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통
사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브 및 평스라브지붕 9층 건물 내 3층 301호 외 7개호로서,

- 외벽 : 시멘몰탈위 스톤코트 및 화강석 치장 등
- 내벽 : 시멘몰탈위 벽지 마감 등
- 창호 : 샷시 이중창 구조임.

이용상태

기호1~기호5 : 연립주택임.
기호6~기호8 : 오피스텔임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관관리기 및
도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형의 토지로서 인근지세는 대체로 등고·평탄하며, 주상용 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로는 약 10m 내외, 동측으로는 약 6m 내외 폭의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 : 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2021-02-17)(48m이하)<건축법>,
교육환경보호구역(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.
기호3 : 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2021-02-17)(48m이하)<건축법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산지방법원에서 진행 중인 2025타경647 (3) 사건에 대한 경매 물건입니다.

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경647 (3)

* 소재지: 부산광역시 연제구 연산동 307-14 비주펠리스 4층 401호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 280,000,000원

* 토지면적: 26.26㎡ (약 7.94평)

* 토지지분: 26.2579㎡ (약 7.94평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 74.26㎡ (약 22.46평)

* 건물지분: 74.26㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 이OO

* 특이사항: 대항력있는 임차인, 공동담보

2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 연제구 연산동에 위치하며, '연신초등학교'로부터 남서측 직선거리 약 200m 지점에 자리 잡고 있습니다.

* 주위환경: 인근 지역은 공동주택, 단독주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로 형성되어 있어 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 단지 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물 구조: 본 건물은 철근콘크리트구조 경사스라브 및 평스라브 지붕의 9층 건물로, 본 건은 그중 4층에 위치합니다. 외벽은 시멘몰탈 위 스톤코트 및 화강석 치장 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시 이중창 구조입니다. 건물은 2018년 9월 사용 승인되었습니다.

3. 권리분석

본건의 권리관계는 다음과 같으며, 말소기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않아 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리: 2023년 7월 21일 접수된 이석주 근저당권 (600,000,000원)입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 2018-09-21 (주식회사태린건설) - 말소 예정

* 소유권이전(신탁말소): 2020-04-01 (주식회사태린건설) - 말소 예정

* 근저당권: 2023-07-21 (이석주, 600,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 2023-09-19 (송태곤, 60,000,000원) - 말소 예정

* 압류: 2024-08-16 (국민건강보험공단) - 말소 예정

* 임의경매개시결정: 2025-02-17 (이석주, 333,698,630원) - 말소 예정

* 압류: 2026-03-30 (동래세무서장) - 말소 예정

* 등기부채권 총액: 660,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 하가영

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-07-19

* 확정일자: 2023-06-22

* 배당신고일자: 2025-04-14

* 대항력: 있음

* 권리분석상 인수 보증금 합계: 0원

* 분석: 임차인 하가영 씨는 전입일자(2023.07.19) 및 확정일자(2023.06.22)가 말소기준권리(2023.07.21)보다 앞서 대항력이 있습니다. 또한 배당 신고를 하였고, 인수 보증금이 0원으로 분석됨에 따라 낙찰자가 별도의 보증금을 인수할 가능성은 낮은 것으로 판단됩니다. 그러나 배당 순위에 따라 보증금 전액 회수가 불확실할 경우, 실질적으로 명도에 영향을 미칠 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 연산동 일대는 부산의 주요 도심 지역 중 하나로, 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 지역 특성: 인근에 공동주택 및 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 주거 수요는 안정적입니다. 또한, 주변에 업무시설도 분포하고 있어 직주근접의 이점도 일부 존재합니다.

* 교통 및 접근성: 시내버스 노선이 잘 갖추어져 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 도심 접근성도 양호한 편입니다.

* 상권 활성화: 상대적으로 주택 밀집 지역이므로, 소비 활동은 주로 거주민을 대상으로 한 업종(소매점, 식당, 편의시설 등) 위주로 형성되어 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본 물건은 생활 편의시설 및 교육 환경이 비교적 잘 갖춰진 지역에 위치하고 있습니다.

* 교육시설: 도보 거리에 연신초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

* 교통: 인근 버스 정류장을 통해 부산 시내 주요 지역으로 이동이 용이합니다.

* 주변 환경: 주택 밀집 지역으로 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공하며, 생활에 필요한 편의시설들도 접근 가능한 거리에 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역은 주택 및 학교, 상업시설 등으로 이루어져 있으며, 현재까지 파악된 정보상 특이한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건의 투자를 고려함에 있어 다음과 같은 잠재적 리스크 요인을 인지해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 회수: 임차인 하가영 씨의 보증금 2억 원이 전액 배당받지 못할 경우, 해당 금액은 낙찰자가 인수하게 될 위험이 있습니다. 비록 법적으로 인수 보증금이 0원으로 분석되었으나, 명도 과정에서 발생할 수 있는 변수를 고려해야 합니다.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 경매에 나왔다는 점을 고려해야 합니다. 이는 다른 담보 물건의 경매 진행 결과나 채무 변제 상황에 따라 본 건의 낙찰가나 진행에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

* 건물 노후도: 건물은 2018년 준공으로 비교적 신축에 속하나, 시간이 지남에 따라 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 연제구 연산동의 주거 중심지에 위치한 공동주택으로, 교육 및 교통 환경이 양호하여 실거주 목적 또는 안정적인 임대 수익을 기대하는 투자자에게 적합한 물건입니다.

권리 분석상 대항력 있는 임차인이 존재하나, 명확한 배당 신고로 인해 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 이는 명도와 관련된 리스크를 줄여주는 긍정적인 요인입니다.

다만, 공동담보 물건이라는 특성과 임차인의 보증금 회수 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 부산의 중심부에 가까운 연산동에 위치하여 생활 편의성과 직주근접성이 뛰어납니다.

* 안정적인 주거 환경: 초등학교 인근에 위치하며 주택 밀집 지역이라 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 권리 관계 명확성: 대항력 있는 임차인이 배당 신고를 완료하여 법적으로는 인수할 권리가 없어 명도 리스크가 낮습니다.

* 건물 신축성: 2018년 준공으로 건물 연식이 오래되지 않아 즉각적인 대규모 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 분석 결과, 본 건과 유사한 면적 및 건물 연식의 부동산 가치는 3.3㎡당 약 1,200만원 ~ 1,600만원 수준으로 추정됩니다.

* 최근 매매 사례:

* '햇살가득한집'(2017년식, 53.808㎡)은 2026년 7월 3일 26,000만원에 거래되었습니다. (3.3㎡당 약 1,600만원)

* '라비앙로즈2'(2013년식, 34.65㎡)는 2026년 7월 7일 9,800만원에 거래되었습니다. (3.3㎡당 약 283만원 - 면적 대비 가격이 낮음)

* '금영원룸'(2003년식, 23.69㎡)은 2026년 5월 4일 8,500만원에 거래되었습니다. (3.3㎡당 약 359만원 - 면적 대비 가격이 낮음)

* 본 건 시세 분석:

* 본 건의 건물면적은 74.26㎡(약 22.46평)이며, 감정가는 280,000,000원입니다. 이는 3.3㎡당 약 1,246만원 수준으로, 가장 근접한 '햇살가득한집'의 3.3㎡당 시세(약 1,600만원)보다 낮은 수준입니다.

* 건물이 2018년식으로 비교적 신축이며, 입지 조건 또한 양호하다는 점을 고려할 때, 감정가 수준이 시세 대비 합리적이거나 다소 낮게 평가되었을 가능성이 있습니다.

* 임차인 보증금 2억 원은 인수되지 않는다고 가정합니다.

* 채권액 총액(6.6억 원)이 감정가(2.8억 원)보다 높아 유찰 가능성도 있으나, 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받기 위해서는 감정가 수준에서 접근하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가:

본 건의 입지, 건물 상태, 시세 등을 종합적으로 고려하여, 감정가 280,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황 및 경쟁률에 따라 280,000,000원에서 300,000,000원 사이의 입찰가를 제시하는 것이 적절해 보입니다.

* 참고사항: 대항력 있는 임차인의 보증금 2억 원이 전액 배당되지 않을 경우, 낙찰자가 해당 금액을 추가로 부담해야 할 수도 있으므로, 배당표 및 예상 배당액을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.