나이스옥션 법원경매 울산 2024타경7811 [1] 울산광역시 동구 방어동 1034-4 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2024.09.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 방어동 소재 "화암고등학교"에서 북측으로 인근에 위치하며 인근은 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 제반교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건은 북동측 하향의 완경사를 이루는 사다리의 토지이며, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류 (폭 8m 미만) (접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (2016-12-12) (문현고등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2) : 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서(사용승인일 : 2018.01.10)

외벽 : 미장석 붙임 등
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등
창호 : 샷시창호 등

이용상태

일련번호(2) : 단독주택(다가구(8가구))으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 해당사항 없음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 울산광역시 동구 방어동 1034-4에 소재한 다가구주택으로, 총 감정가는 1,278,698,800원입니다. 본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 채권자는 한OOOOOOO입니다.

1.1. 토지 정보

토지 면적은 310.10㎡ (약 93.8평)이며, 제시외 면적은 없습니다. 토지는 북동측 하향의 완경사를 이루는 사다리 형태의 토지로, 주거용 건부지로 이용 중입니다. 서측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로와 접해 있습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(문현고등학교)에 해당합니다.

1.2. 건물 정보

건물 면적은 569.34㎡ (약 172.2평)이며, 제시외 면적은 없습니다. 건물은 철근콘크리트조, (철근)콘크리트지붕 4층 건물로, 2018년 1월 10일에 사용 승인을 받았습니다. 건물은 단독주택(다가구 8가구)으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 울산광역시 동구 방어동 소재 "화암고등학교"에서 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 주로 단독주택과 근린생활시설이 형성된 주거 지역입니다. 차량 접근 및 진출입이 용이하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 인근에 약 6M 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2016년 7월 25일 접수된 한마음새마을금고의 근저당권 (을6)으로, 598,000,000원입니다. 등기부상 모든 권리는 말소기준권리 이후에 설정되었거나 말소 예정으로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.1. 임차인 현황

총 13명의 임차인이 등재되어 있으나, 모두 '대항력 없음'으로 표시되어 있습니다. 인수되는 보증금은 총 0원입니다.

* L (LE THITHANHBINH): 보증금 0원, 전입 2022-09-15, 대항력 없음.

* T (TRANTHIPHUONG): 보증금 0원, 전입 2022-04-20, 대항력 없음.

* 금 : 보증금 45,000,000원, 전입 2020-11-05, 확정 2024-10-28, 배당 2024-11-20, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 40,000,000원, 전입 2023-08-28, 확정 2023-08-28, 배당 2024-10-14, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 50,000,000원, 전입일자 및 사업일자 미상, 대항력 없음.

금액이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

* 박 : 보증금 50,000,000원, 전입 2019-04-04, 확정 2019-04-04, 배당 2024-10-11, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 50,000,000원, 전입 2019-04-04, 확정 2019-04-04, 배당 2024-11-04, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 0원, 전입 2022-09-26, 대항력 없음.

* 한 (한국토지주택공사, 입주자:박장미): 보증금 50,000,000원, 전입 2022-07-06, 확정 2022-06-27, 배당 2024-10-14, 대항력 없음.

* 한 (한국토지주택공사, 입주자:윤용우): 보증금 60,000,000원, 전입 2021-02-23, 확정 2021-02-04, 배당 2024-10-14, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 20,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2024-04-15, 확정 2023-12-20, 배당 2024-04-22, 대항력 없음.

* 전 : 보증금 60,000,000원, 전입 2022-02-10, 확정 2022-02-10, 배당 2024-10-10, 대항력 없음.

* 한 (한국토지주택공사, 입주자:박병우): 보증금 100,000,000원, 전입 2022-09-26, 확정 2022-08-30, 배당 2024-10-14, 대항력 없음.

3.2. 기타 권리 사항

등기부 채권 총액은 토지 760,000,000원, 건물 1,100,000,000원입니다. 특이사항으로 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다 (물건명세서 참고사항: 지상권개요 - 해당사항 없음).

4. 상권분석

본 물건은 울산 동구 방어동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 단독주택 및 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육시설과 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 대규모 상업 시설과의 접근성은 보통 수준입니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 도로망을 통해 시내외 이동이 편리합니다. 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

* 주변 환경: 조용한 주택가에 위치하며, "화암고등학교"가 인접해 있습니다. 방어진중학교, 동구국민체육센터, 울산대학교 병원 등이 인근에 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다. 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 교육시설: 화암고등학교, 방어진중학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 근린생활시설 및 병원 등 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 비록 모든 임차인이 '대항력 없음'으로 등재되어 있고 인수 보증금은 0원이지만, 김민영 임차인의 전입일자 및 사업일자 미상 정보는 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다. 이 부분은 입찰 전 추가 확인이 필요합니다.

* 도로 접면: 서측으로 약 6M 내외의 도로에 접해 있어 차량 통행 및 주차에 큰 문제는 없으나, 대규모 차량의 원활한 통행에는 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 지역 개발: 향후 지역 개발 계획 등에 따라 가치 변동성이 있을 수 있으므로, 관련 정보를 지속적으로 파악하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축(2018년 완공) 연식의 다가구주택으로, 울산 동구의 주거 지역에 위치하여 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담이 거의 없고, 주변 생활 환경이 양호하다는 장점이 있습니다. 다만, 임차인 중 일부 정보 미확인 사항에 대한 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 유지보수 비용 절감 기대.

* 향후 꾸준한 임대 수익 창출 가능성.

* 인수 부담 없는 권리 관계.

* 안정적인 주거 지역 내 입지.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정평가액(1,278,698,800원)을 기준으로, 물건의 현 상태, 시장 시세, 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 일반적으로 감정가의 80%~90% 수준에서 검토가 가능하나, 낙찰가율은 경매 시점의 시장 상황 및 경쟁률에 따라 달라질 수 있습니다. 인수해야 할 임차인 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 순수 부동산 가치를 기준으로 평가해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 최근 실거래가, 유사 물건 시세, 예상 임대 수익률 등을 면밀히 분석하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.