나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9046 [11] 울산광역시 동구 일산동 579-24 센트럴나인 8층809호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2024.11.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 일산동 소재 "홈플러스" 남측 인근에 위치하는 센트럴나인 7층 701호,
702호, 707호 - 710호, 8층 801호, 802호, 807호 - 810호이며, 부근일대는 각종 근린생활시설
등이 혼재한 지역으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통인
편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 7층 701호, 702호, 707호 - 710호, 801호,
802호, 807호 - 810호로서,
외벽: 몰탈위 페인트칠, 알루미늄 복합판넬 마감 등,
내벽: 벽지바름, 타일 마감 등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

일련번호(1 - 12): 공히 오피스텔이며, 현장조사시 폐문부재로 정확한 이용상태(주거 겸용 사용여부
등)는 별도의 확인을 요합니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 기계식 주차타워
설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접도로와 등고 평탄하며, "업무시설 및 제1,2종근린생활시설" 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 25미터, 북측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 대로3류(폭 25m-30m)(2024-05-16)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미 상.

나. 기타
없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

울산지방법원 2024타경9046 (11)

1.2. 소재지

울산광역시 동구 일산동 579-24 센트럴나인 8층 809호

1.3. 용도

오피스텔

1.4. 감정가

85,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 3.65㎡ (약 1.10평)

* 토지지분: 3.6537999999999995㎡ (약 1.10평)

* 건물면적: 23.58㎡ (약 7.13평)

* 건물지분: 23.583㎡ (약 7.13평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

우OOO

1.9. 건물정보

* 건축년도: 2018년

* 총 층수: 20층

* 본건 위치: 8층 809호

* 전용면적: 23.583㎡ (약 7.13평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 일산동 소재 "홈플러스" 남측 인근에 위치하며, 부근 일대는 각종 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 진입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 8층에 위치합니다. 외벽은 몰탈 위 페인트칠 및 알루미늄 복합판넬 마감, 내벽은 벽지바름 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

2.4. 토지형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접 도로와 등고 평탄하며, "업무시설 및 제1,2종근린생활시설"의 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접도로상태

본건 동측으로 폭 약 25미터, 북측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 대로3류(폭 25m-30m), 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

우리은행 근저당 (2019년 1월 4일 접수)

3.2. 등기부채권 총액

10,813,835,850원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 최정미

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자(사업일자): 2024년 1월 22일

* 확정일자: 2020년 8월 4일

* 배당신고일자: 2024년 12월 19일

* 대항력: 없음

3.4. 인수 보증금 합계

0원

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 울산 동구 일산동 지역은 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능이 갖추어진 지역입니다.

* 주변에 홈플러스, 일산해수욕장, 대왕암공원 등이 위치하여 유동인구가 풍부하고, 일산지 해수욕장 주변으로 상업 시설 및 편의 시설이 발달해 있습니다.

* 다만, 최근 기사에서는 일산동 일부 지역의 개발 지연으로 인한 슬럼화 우려가 제기되고 있으나, 이는 특정 사업 부지에 국한된 내용으로 판단됩니다. 본건 센트럴나인 오피스텔 주변은 상업 시설이 잘 갖추어진 편입니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 홈플러스, 일산해수욕장, 일산지 해수욕장 일대 먹거리 타운, 맥도날드, 스타벅스 등 다수의 편의시설과 상업 시설이 도보로 접근 가능한 거리에 위치합니다.

* 자연환경: 일산해수욕장과 대왕암공원이 인근에 있어 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

* 주거 환경: 주변에 학교와 학원가도 위치해 있어 주거 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 등기부채권 총액: 등기부채권 총액이 10,813,835,850원으로 감정가 대비 매우 높아 채무 규모가 상당함을 알 수 있습니다. 다만, 경매 절차를 통해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 공동담보 물건: 특이사항 및 특수물건정보에 공동담보로 명시되어 있어, 해당 물건이 다른 담보물건들과 함께 묶여 관리되고 있음을 시사합니다. 이는 채무 규모가 큼을 간접적으로 보여줍니다.

* 건물 이용 상태 미확인: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 정확한 이용 상태(주거 겸용 사용 여부 등)를 별도로 확인해야 합니다.

* 지역 슬럼화 우려: 일부 지역의 개발 지연으로 인한 슬럼화 우려 기사가 있으나, 이는 특정 개발 예정지에 국한된 문제이며 센트럴나인 오피스텔 단지 자체는 생활 편의 시설이 잘 갖추어진 곳입니다.

7. 종합 의견

본건 울산지방법원 2024타경9046 (11) 물건은 울산광역시 동구 일산동에 위치한 센트럴나인 오피스텔 8층 809호입니다. 2018년 준공된 신축급 오피스텔로, 전용면적 23.58㎡(약 7.13평)이며 감정가는 85,000,000원입니다.

입지적으로는 홈플러스 남측 인근에 위치하며, 일산해수욕장과 대왕암공원이 가까워 주거 환경이 쾌적하고, 주변에 다양한 상업 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다. 교통 또한 양호한 편입니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보이며, 임차인 최정미 씨는 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

잠재적 리스크로는 높은 등기부채권 총액, 공동담보 물건이라는 점, 그리고 건물 이용 상태 미확인 등이 있으나, 경매 절차 진행 시 대부분 정리될 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 일산해수욕장 및 대왕암공원 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경과 풍부한 생활 인프라를 동시에 누릴 수 있습니다.

* 신축급 오피스텔: 2018년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 편리한 생활 인프라: 홈플러스, 다양한 상업시설, 병원, 학교 등이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 투자 가치: 오피스텔의 경우 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있으며, 일산동 지역의 지속적인 발전 가능성을 고려할 때 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 85,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 전용면적(23.583㎡)의 오피스텔이 2025년 12월 16일 8,800,000,000원 (8,800만원)에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 2026년 5월 12일에는 동일 면적이 5,311,000,000원 (5,311만원)에 거래된 사례도 있습니다.

감정가와 가장 근접한 실거래 사례(8,800만원) 및 건물 상태, 층수 등을 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 86,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과 및 경쟁 입찰 상황을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.