나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9046 [10] 울산광역시 동구 일산동 579-24 센트럴나인 8층808호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2024.11.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 일산동 소재 "홈플러스" 남측 인근에 위치하는 센트럴나인 7층 701호,
702호, 707호 - 710호, 8층 801호, 802호, 807호 - 810호이며, 부근일대는 각종 근린생활시설
등이 혼재한 지역으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통인
편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 7층 701호, 702호, 707호 - 710호, 801호,
802호, 807호 - 810호로서,
외벽: 몰탈위 페인트칠, 알루미늄 복합판넬 마감 등,
내벽: 벽지바름, 타일 마감 등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

일련번호(1 - 12): 공히 오피스텔이며, 현장조사시 폐문부재로 정확한 이용상태(주거 겸용 사용여부
등)는 별도의 확인을 요합니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 기계식 주차타워
설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접도로와 등고 평탄하며, "업무시설 및 제1,2종근린생활시설" 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 25미터, 북측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 대로3류(폭 25m-30m)(2024-05-16)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미 상.

나. 기타
없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026-07-11

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경9046 (10)

소재지: 울산광역시 동구 일산동 579-24 센트럴나인 8층 808호

건물명: 센트럴나인

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설)

건축년도: 2018년

감정가: 85,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 우OOO

특이사항: 공동담보

1.2. 면적 정보

토지 면적: 3.65㎡ (약 1.10평)

건물 면적 (전용 면적): 23.58㎡ (약 7.13평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 입지조건

위치: 울산광역시 동구 일산동 소재 "홈플러스" 남측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다.

교통 상황: 차량 진입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 8층 808호입니다.

외벽: 몰탈위 페인트칠, 알루미늄 복합판넬 마감 등

내벽: 벽지바름, 타일 마감 등

창호: 샷시 창호입니다.

토지 이용 상태: 세장형 토지로서 인접도로와 등고 평탄하며, "업무시설 및 제1,2종근린생활시설" 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 본건 동측으로 폭 약 25미터, 북측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접합니다.

토지 이용 계획: 일반상업지역, 대로3류(폭 25m-30m), 가축사육제한구역입니다.

1.4. 권리분석

말소기준권리: 2019년 01월 04일 접수된 우리은행 근저당권 (75,600,000원)입니다.

말소되는 권리:

* 우리은행 근저당 (2019.01.04)

* 대신저축은행 근저당 (2021.09.16)

* 배정연 주택임차권 (2023.07.17 말소)

* 서울보증보험주식회사 가압류 (2023.01.04)

* 우리은행 임의경매개시결정 (2024.10.31)

위 권리들은 모두 말소될 예정이므로 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (물건명세서상 '지상권개요'가 있으나 등기부요약에는 지상권이 기재되어 있지 않아 인수 부담 없음)

1.5. 임차인 현황

임차인: 배

보증금: 20,000,000원

차임: 200,000원

전입일자: 2022년 01월 19일

확정일자: 2021년 12월 27일

배당신고일자: 2023년 07월 17일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 배정연씨는 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 필요는 없습니다.

1.6. 상권분석

입지: 울산 동구 일산동의 중심 상업지역에 위치합니다.

주변 환경: 홈플러스가 인접해 있으며, 다양한 상가와 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다.

건물 용도: 업무시설 및 근린생활시설 용도로 활용 가능하여 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

접근성: 대로변에 접해 있어 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 편리합니다.

1.7. 생활정보

편의시설: 홈플러스를 비롯한 각종 마트, 식당, 은행 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

교통: 인근 시내버스 정류장을 통해 울산 시내 주요 지역으로 이동이 용이합니다.

주거/업무 환경: 오피스텔로서 1인 가구 또는 소규모 사업자를 위한 주거 및 업무 공간으로 적합합니다.

1.8. 잠재적 리스크

건물 이용 상태: 현장 조사 시 폐문부재로 정확한 이용 상태(주거 겸용 여부 등) 확인이 어렵습니다. 입찰 전 현장 재확인 또는 관련 정보 수집이 필요합니다.

공동담보: 본 건은 공동담보로 진행되는 물건입니다. 다른 공동담보 물건의 경매 진행 상황에 따라 본 건의 매각 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

건물 노후도: 2018년 준공으로 비교적 신축 건물이지만, 8년이 경과함에 따라 일부 시설의 노후화 가능성이 있습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 동구 일산동에 위치한 센트럴나인 오피스텔로, 홈플러스 인근에 자리 잡고 있어 입지 및 생활 편의성이 우수합니다. 2018년에 준공된 건물로 관리 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정으로 낙찰자가 인수할 부담이 없습니다. 대항력 없는 임차인이 존재하나 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 현장 조사가 폐문부재로 이루어져 정확한 이용 상태 확인이 어려운 점은 유의해야 합니다.

1.10. 투자 포인트

* 울산 동구 상업 중심지에 위치하여 꾸준한 임대 수요 확보 가능.

* 홈플러스 등 생활 편의시설 인접으로 주거 만족도 높음.

* 2018년 준공된 신축급 오피스텔로 즉시 임대 가능.

* 권리관계가 깨끗하여 안전한 투자 가능.

1.11. 예상 입찰가

감정가는 85,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물 23.58㎡ (약 7.13평) 면적의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2025년 12월 16일: 8,800만원

* 2026년 5월 12일: 5,311만원

두 거래 사례 간 시세 차이가 큰 편이나, 2026년 5월 거래가(5,311만원)는 특수한 상황이 아니라면 일반적인 시세라 보기 어려울 수 있습니다. 2025년 12월 거래가(8,800만원)와 감정가(8,500만원)를 참고할 때, 현재 시세는 7,000만원 내외로 판단됩니다.

경매 특성상 감정가 대비 할인율을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가 범위는 6,500만원 ~ 7,500만원으로 제안합니다.

이는 감정가 대비 약 76.5% ~ 88.2% 수준입니다.

최종 입찰가는 현장 조사 결과, 임대 현황, 시장 상황, 경쟁 정도 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

주변에 혐오시설은 일반적인 검색 결과상 발견되지 않았습니다.

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