나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9046 [12] 울산광역시 동구 일산동 579-24 센트럴나인 8층810호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2024.11.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 일산동 소재 "홈플러스" 남측 인근에 위치하는 센트럴나인 7층 701호,
702호, 707호 - 710호, 8층 801호, 802호, 807호 - 810호이며, 부근일대는 각종 근린생활시설
등이 혼재한 지역으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통인
편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 7층 701호, 702호, 707호 - 710호, 801호,
802호, 807호 - 810호로서,
외벽: 몰탈위 페인트칠, 알루미늄 복합판넬 마감 등,
내벽: 벽지바름, 타일 마감 등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

일련번호(1 - 12): 공히 오피스텔이며, 현장조사시 폐문부재로 정확한 이용상태(주거 겸용 사용여부
등)는 별도의 확인을 요합니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 기계식 주차타워
설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접도로와 등고 평탄하며, "업무시설 및 제1,2종근린생활시설" 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 25미터, 북측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 대로3류(폭 25m-30m)(2024-05-16)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미 상.

나. 기타
없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 울산지방법원 2024타경9046 (12)

소재지: 울산광역시 동구 일산동 579-24 센트럴나인 8층810호

용도: 오피스텔

건축년도: 2018년

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 99,000,000원

토지면적: 4.24㎡ (약 1.28평)

토지지분: 4.2425㎡ (약 1.28평)

건물면적: 27.38㎡ (약 8.28평)

건물지분: 27.383㎡ (약 8.28평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 우OOO

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 일산동 소재 "홈플러스" 남측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 각종 근린생활시설 등이 혼재된 상업 지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 진입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건은 동측으로 폭 약 25미터, 북측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 일반상업지역에 속하며, 대로3류(폭 25m-30m)에 접해 있습니다. 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 2018년 12월 31일 접수된 우리은행의 근저당권(을1)입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 늦게 설정된 근저당권, 가압류, 임의경매, 주택임차권 등은 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

상기 분석 결과, 본 경매 물건은 낙찰자가 인수해야 할 부담(권리)은 없는 것으로 판단됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 임성재 (임 )

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 280,000원

* 전입일자/확정일자: 2020년 08월 07일

* 배당신고일자: 2024년 02월 16일

* 대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 1,000만원에 대한 배당을 받을 것으로 예상됩니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권보존: 2018-12-06 (주식회사아름다운사람들 외 1명)

* 근저당: 2018-12-31 (우리은행, 87,600,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 2021-09-16 (대신저축은행, 10,000,000,000원) - 말소

* 가압류: 2023-01-04 (서울보증보험주식회사, 738,235,850원) - 말소

* 임의경매: 2024-10-31 (우리은행, 827,208,370원) - 말소

* 주택임차권: 2024-02-16 (임성재, 10,000,000원) - 말소

총 등기부채권 합계는 10,835,835,850원입니다.

4. 상권 및 이용상태 분석

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 일산동 일대는 홈플러스가 인접해 있으며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높은 상권입니다. 오피스텔 건물 자체도 업무시설 및 근린생활시설 용도로 복합 사용되고 있습니다.

4.2. 건물 및 호실 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조의 20층 건물 중 8층에 해당합니다. 외벽은 몰탈 위 페인트칠, 알루미늄 복합판넬 마감 등으로 되어 있으며, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호입니다. 본건 호실(810호)은 오피스텔로 이용 중이나, 현장 조사 당시 폐문부재로 인해 정확한 이용 상태(예: 주거 겸용 여부)는 별도의 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

인근에 대형마트(홈플러스)가 있어 생활 편의시설 접근이 우수합니다. 또한 시내버스 정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 건물 구조 및 설비

건물은 총 20층 규모이며, 본건은 8층에 위치합니다. 위생, 급배수, 도시가스, 승강기, 소화전, 화재탐지 및 경보 설비, 기계식 주차타워 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 확인 불가 사항

현장 조사 시 폐문부재로 인해 정확한 내부 이용 상태(예: 주거 겸용 여부, 내부 상태 등) 확인이 어려웠습니다. 실제 방문 시 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 권리관계 관련 리스크

등기부상 채권 총액이 매우 높으나, 모두 말소될 예정이므로 권리상 직접적인 인수 부담은 없습니다. 다만, 경매 절차 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 항상 존재하므로 주의가 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

토지이용계획상 가축사육제한구역에 해당하나, 오피스텔 및 근린생활시설 용도로는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다. 주변에 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 동구 일산동의 센트럴나인 오피스텔로, 홈플러스 인접지에 위치하여 입지 및 편의시설 접근성이 매우 우수합니다. 2018년에 준공된 비교적 신축 건물이며, 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 현장 방문 시 내부 상태를 면밀히 확인하고, 주변 시세 대비 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 최상의 입지: 홈플러스 인접, 상업지역 내 위치로 생활 편의성 및 접근성 우수.

* 비교적 신축 건물: 2018년 준공으로 건물 노후도가 낮음.

* 명확한 권리 관계: 모든 권리가 말소 예정으로 낙찰 후 권리상 문제는 없음.

* 우수한 교통 여건: 차량 진입 용이, 대중교통 이용 편리.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 99,000,000원입니다. 최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 유사 면적(23.583㎡)의 오피스텔이 2025년 12월 16일 8,800만원에 거래되었습니다. 본건은 이보다 면적이 약간 더 넓고(27.38㎡) 층수는 낮으나(8층), 감정가(9,900만원) 대비 실거래가(8,800만원) 비율(약 89%)을 고려할 때, 8층의 가치를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

현재 시세 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 보수적인 접근은 7,900만원대부터 시작될 수 있으며, 시장 상황에 따라 8,800만원 이상의 가격대에서도 경쟁이 이루어질 수 있습니다.

이에, 본건의 현 시세와 입지 조건, 권리 관계 등을 종합적으로 판단하여 합리적인 투자 수익을 기대할 수 있는 예상 입찰가로 약 88,500,000원을 제안합니다. 최종 입찰가는 입찰 당일의 경쟁 상황 및 본인의 자금 계획을 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.