나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9046 [5] 울산광역시 동구 일산동 579-24 센트럴나인 7층709호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2024.11.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 일산동 소재 "홈플러스" 남측 인근에 위치하는 센트럴나인 7층 701호,
702호, 707호 - 710호, 8층 801호, 802호, 807호 - 810호이며, 부근일대는 각종 근린생활시설
등이 혼재한 지역으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통인
편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 7층 701호, 702호, 707호 - 710호, 801호,
802호, 807호 - 810호로서,
외벽: 몰탈위 페인트칠, 알루미늄 복합판넬 마감 등,
내벽: 벽지바름, 타일 마감 등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

일련번호(1 - 12): 공히 오피스텔이며, 현장조사시 폐문부재로 정확한 이용상태(주거 겸용 사용여부
등)는 별도의 확인을 요합니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 기계식 주차타워
설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접도로와 등고 평탄하며, "업무시설 및 제1,2종근린생활시설" 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 25미터, 북측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 대로3류(폭 25m-30m)(2024-05-16)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미 상.

나. 기타
없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경9046 (5)

소재지: 울산광역시 동구 일산동 579-24 센트럴나인 7층 709호

용도: 오피스텔

감정가: 85,000,000원

토지면적: 3.65㎡ (약 1.10평)

건물면적: 23.58㎡ (약 7.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 우OOO

특이사항: 공동담보

건축물 정보:

- 건물명: 센트럴나인

- 준공일: 2018년 11월 23일

- 주용도: 업무시설 (제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설 포함)

- 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 7층

- 총 호수: 150호

1.1. 입지조건

본건은 울산광역시 동구 일산동 소재 "홈플러스" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

부근 일대는 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다.

차량 진입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2019년 1월 4일 접수된 우리은행의 근저당권입니다.

이후 접수된 모든 권리(을4 대신저축은행 근저당권, 갑3 서울보증보험 가압류, 갑4 우리은행 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부상 채권 총액은 10,813,835,850원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 노

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 220,000원

* 전입(사업자)일자: 2020년 2월 10일

* 확정일자: 2020년 2월 10일

* 배당신고일자: 2024년 12월 23일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원 (임차인에게 대항력이 없어 인수할 보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 업무시설과 근린생활시설이 복합적으로 자리한 상업지역입니다.

인근에 대형마트인 홈플러스가 있어 유동인구 확보에 유리하며, 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 좋으며, 대중교통(시내버스) 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 홈플러스, 각종 근린생활시설 등 다양한 편의시설이 인근에 있습니다.

* 건물 설비: 위생, 급배수, 도시가스, 승강기, 소화전, 화재탐지 및 경보 설비, 기계식 주차 타워 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 대로3류(폭 25m-30m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 본건의 정확한 이용 상태(주거 겸용 여부 등)는 현장 조사 당시 폐문부재로 확인되지 않아 별도 확인이 필요합니다.

* 등기부채권 총액이 매우 높아 채무 부담이 과중한 편입니다.

* 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 일부 용도에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

울산 동구 일산동의 상업지역에 위치한 센트럴나인 오피스텔로, 홈플러스 인근의 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2018년 준공된 비교적 신축 건물이며, 감정가는 8,500만원입니다. 권리 분석상 인수할 권리나 대항력 있는 임차인은 없으므로 명도가 용이할 것으로 예상됩니다. 다만, 정확한 이용 상태 미확인 등 잠재적 리스크 요소를 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 울산 동구 일산동이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 2018년 준공된 신축급 오피스텔로 건물 컨디션이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 감정가 대비 면적 고려 시 가격적인 메리트가 있을 수 있습니다.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 부담이 적을 것으로 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 85,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(23.58㎡)의 경우 2025년 12월 16일 8,800만원, 2026년 5월 12일 5,311만원에 거래되었습니다.

5,311만원 거래 사례(18층)는 8,800만원 거래 사례(19층)보다 층수가 낮음에도 불구하고 가격이 현저히 낮은 점은 특이사항입니다. 이는 개별 호실의 상태나 급매물 등 특수한 거래 조건이 반영되었을 가능성을 시사합니다.

최근 최고가 거래인 8,800만원과 본건의 감정가 8,500만원을 고려할 때, 시세는 8,500만원 내외로 형성될 가능성이 있습니다.

다만, 5,311만원이라는 거래가격을 감안하여, 시세 하한선과 감정가를 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 75,000,000원 ~ 85,000,000원 범위에서 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

이 범위 내에서 본건의 정확한 상태 확인 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.