나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9046 [9] 울산광역시 동구 일산동 579-24 센트럴나인 8층807호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2024.11.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 일산동 소재 "홈플러스" 남측 인근에 위치하는 센트럴나인 7층 701호,
702호, 707호 - 710호, 8층 801호, 802호, 807호 - 810호이며, 부근일대는 각종 근린생활시설
등이 혼재한 지역으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통인
편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 7층 701호, 702호, 707호 - 710호, 801호,
802호, 807호 - 810호로서,
외벽: 몰탈위 페인트칠, 알루미늄 복합판넬 마감 등,
내벽: 벽지바름, 타일 마감 등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

일련번호(1 - 12): 공히 오피스텔이며, 현장조사시 폐문부재로 정확한 이용상태(주거 겸용 사용여부
등)는 별도의 확인을 요합니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 기계식 주차타워
설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접도로와 등고 평탄하며, "업무시설 및 제1,2종근린생활시설" 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 25미터, 북측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 대로3류(폭 25m-30m)(2024-05-16)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미 상.

나. 기타
없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 울산광역시 동구 일산동 579-24에 소재한 센트럴나인 오피스텔 8층 807호입니다.

사건번호는 울산지방법원 2024타경9046(9)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

토지 면적은 4.24㎡(약 1.28평)이고, 건물 면적은 27.38㎡(약 8.28평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 감정가는 99,000,000원입니다.

채권자는 우OOO이며, 공동담보 물건입니다.

건축물대장상 본 건물은 2018년 11월 23일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 20층 건물이며, 총 150세대로 구성되어 있습니다.

본건의 전유 부분은 8층 807호로, 전용면적은 27.38㎡입니다.

2. 입지조건

본건은 울산광역시 동구 일산동에 위치하며, 인근에 "홈플러스"가 소재하고 있어 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

주변 지역은 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다.

교통 상황은 차량 진입이 가능하고 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건은 동측으로 폭 약 25미터, 북측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역에 속하며, 대로3류에 해당하고 가축사육제한구역입니다.

3. 권리분석

말소기준권리인 우리은행 근저당(2018년 12월 31일 접수, 87,600,000원)보다 늦게 설정된 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

집합건물 등기부상 을4 근저당(대신저축은행)은 10,000,000,000원으로 기재되어 있으나 말소 예정입니다.

갑3 가압류(서울보증보험주식회사, 738,235,850원) 및 갑4 임의경매(우리은행, 827,208,370원) 또한 말소 예정입니다.

등기부채권 총액은 10,825,835,850원이나, 대부분 매각으로 소멸됩니다.

현재 등기부상 명확하게 인수되는 권리는 없어 보입니다.

임차인 조해지씨는 2021년 7월 19일 전입, 2021년 7월 30일 확정일자를 받았으나, 대항력이 없습니다. 보증금 20,000,000원, 차임 250,000원에 배당신고일자(2024년 12월 26일) 기준으로 별도의 인수 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 일산동 일대는 주거 및 상업시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

"홈플러스"가 인접해 있어 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(23.583㎡)의 오피스텔이 2026년 5월 5,311만원에 거래된 사례와 2025년 12월 8,800만원에 거래된 사례가 있습니다.

본건의 전용면적(27.38㎡)을 고려하면, 23.583㎡ 기준 실거래가(5,311만원~8,800만원)를 환산 시 약 6,157만원에서 10,202만원 범위로 시세가 형성될 수 있습니다.

감정가 9,900만원은 이 시세 범위의 상단에 위치하고 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통

- 시내버스 정류장 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

- 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

* 편의시설

- "홈플러스"가 인접해 있어 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

- 주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

* 주변 환경

- 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 및 업무 환경이 혼합되어 있습니다.

* 혐오시설 조사

- 외부 지도 서비스 및 검색 사이트에서 "울산광역시 동구 일산동 579-24" 주변 시설을 조사한 결과, 본건 인근에 혐오시설이 있다고 판단될 만한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 위험

- 오피스텔의 특성상 공실 발생 가능성이 상존합니다. 임대 수요 및 시장 동향을 지속적으로 파악해야 합니다.

* 시장 변동성

- 부동산 시장의 금리 변동, 경기 침체 등 외부 요인에 따라 부동산 가치가 변동될 수 있습니다.

* 저가 거래 영향

- 최근 23.583㎡ 면적이 5,311만원에 거래된 사례가 있어, 시세 하락의 잠재적 요인이 될 수 있습니다. 해당 거래의 원인을 파악하는 것이 중요합니다.

* 건물 관리 상태

- 2018년 준공으로 비교적 최신 건물이나, 실제 관리 상태에 따라 향후 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산 동구 일산동의 "홈플러스" 인근에 위치한 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 우수하며 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

권리 관계가 매우 깨끗하여 인수되는 권리가 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도에 대한 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

건물 면적(27.38㎡) 대비 추정 시세 범위(약 6,157만원~10,202만원) 내에서 감정가(9,900만원)가 책정되어 있습니다.

다만, 최근 23.583㎡ 면적이 5,311만원에 거래된 이력이 있어 시세 하락 가능성을 염두에 두어야 하며, 실제 임대 시장 현황 및 공실 위험 등을 면밀히 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 홈플러스 인근에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 탁월합니다.

* 안전한 권리관계: 인수할 권리가 없으며, 임차인 관련 문제가 없습니다.

* 비교적 신축 건물: 2018년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 활용 가능성이 높습니다.

* 잠재적 시세 상승: 현재 감정가 및 시세 범위를 고려할 때, 향후 시세 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 99,000,000원

인수 보증금: 0원

추정 시세 범위 (27.38㎡ 환산 기준): 약 61,570,000원 ~ 102,020,000원

본건의 전용면적(27.38㎡)을 고려할 때, 유사 면적(23.583㎡)의 최근 실거래가(5,311만원~8,800만원)를 기준으로 환산한 시세 범위는 약 6,157만원에서 10,202만원입니다.

감정가 9,900만원은 이 범위의 상단에 해당합니다.

최근 5,311만원이라는 낮은 거래가가 존재하므로, 이를 기준으로 보수적으로 접근할 경우 7,000만원 내외에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

8,800만원이라는 거래가를 상회하는 고가 입찰은 위험할 수 있습니다.

본 건의 낙찰가는 감정가 이하로 진행하는 것이 합리적이며, 경쟁 상황을 고려하여 7,500만원에서 8,500만원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.