나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9046 [1] 울산광역시 동구 일산동 579-24 센트럴나인 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2024.11.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 일산동 소재 "홈플러스" 남측 인근에 위치하는 센트럴나인 7층 701호,
702호, 707호 - 710호, 8층 801호, 802호, 807호 - 810호이며, 부근일대는 각종 근린생활시설
등이 혼재한 지역으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통인
편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 7층 701호, 702호, 707호 - 710호, 801호,
802호, 807호 - 810호로서,
외벽: 몰탈위 페인트칠, 알루미늄 복합판넬 마감 등,
내벽: 벽지바름, 타일 마감 등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

일련번호(1 - 12): 공히 오피스텔이며, 현장조사시 폐문부재로 정확한 이용상태(주거 겸용 사용여부
등)는 별도의 확인을 요합니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 기계식 주차타워
설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접도로와 등고 평탄하며, "업무시설 및 제1,2종근린생활시설" 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 25미터, 북측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 대로3류(폭 25m-30m)(2024-05-16)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미 상.

나. 기타
없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경9046 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 우OOO

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 울산광역시 동구 일산동 579-24 센트럴나인 7층701호

용도: 오피스텔

감정가: 75,000,000원

토지면적: 3.54㎡ (약 1.07평)

토지지분: 3.536㎡ (약 1.07평)

건물면적: 22.82㎡ (약 6.90평)

건물지분: 22.823㎡ (약 6.90평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

1.3. 건물 정보

건물명: 센트럴나인

건축일자: 2018년 11월 23일

총 층수: 20층

건물 용도: 업무시설, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설 (주 용도: 업무시설)

건물 구조: 철근콘크리트구조

건축 면적: 549.34㎡

연면적: 8546.6㎡

호수: 150호

해당 호수: 701호

해당 층: 7층

전용 면적 (JSON 분석): 23.583㎡ (약 7.13평)

비고: 집합건물로서, 2018년 11월 23일 사용승인되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 일산동 소재 "홈플러스" 남측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통인 편입니다. 본건은 동측으로 폭 약 25미터, 북측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m-30m) 지역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권 및 말소기준권리

등기부채권 총액은 10,799,435,850원입니다.

말소기준권리는 2018년 12월 27일 접수된 우리은행의 근저당권(을1)입니다.

경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 장진현

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 220,000원

* 전입일자: 2022-01-21

* 확정일자: 2025-01-22

* 배당신고일자: 2025-01-22

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 장진현은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (기재된 내용상 지상권은 없음)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 분석

본건이 위치한 일산동 지역은 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 있는 상업지역입니다. 인근 홈플러스는 주요 편의시설 역할을 합니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적(약 23.583㎡)의 센트럴나인 오피스텔 매매가는 2025년 12월 8,800만원에서 2026년 5월 5,311만원으로 큰 변동성을 보였습니다. 이는 현재 시장의 단기적인 가격 변동 가능성을 시사합니다.

4.2. 편의 및 생활시설

* 편의시설: 홈플러스 (남측 인근), 각종 근린생활시설

* 기타: 주변에 다양한 상업시설이 혼재되어 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다.

4.3. 교통 편의성

* 도로: 차량 접근 용이, 동측 25m, 북측 4m 도로 접함

* 대중교통: 인근 시내버스 정류장 소재

5. 잠재적 리스크

5.1. 미확인 이용 상태

현장 조사 당시 폐문부재로 인해 정확한 이용 상태(예: 주거 겸용 여부) 확인이 불가합니다. 이는 추후 명도 또는 사용에 있어 예상치 못한 문제가 발생할 수 있는 잠재적 리스크입니다.

5.2. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 제공된 물건으로, 채무자가 다른 물건에 대해서도 담보 책임을 지고 있음을 의미합니다. 이는 경매 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

5.3. 기타 특이사항

등기부채권 총액이 약 107억원을 초과하는 고액 채무가 존재하나, 말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 소멸 예정입니다.

6. 투자 포인트

* 신축 건물(2018년 준공)에 위치한 오피스텔입니다.

* 임차인이 있어도 인수되는 보증금이 없습니다.

* 홈플러스 등 주요 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 일산동 상업지역 내에 위치하여 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 동구 일산동에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 건물 연식도 비교적 최신이며, 권리상 인수할 부담이 없습니다. 다만, 현장 조사 시 내부 상태를 직접 확인하지 못하여 정확한 이용 상태 파악이 어려운 점은 주의가 필요합니다. 최근 거래 사례에서 가격 변동성이 크게 나타나 시세 판단에 신중을 기해야 합니다.

8. 예상 입찰가

감정가 75,000,000원을 기준으로, 최근 유사 면적(약 23.583㎡) 거래 사례가 2026년 5월 53,110,000원, 2025년 12월 88,000,000원으로 나타나 시세 변동성이 큽니다. 현장 미확인 리스크와 최근 하락 거래가를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 보수적 관점에서 60,000,000원 (6천만원) 내외의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.