나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9046 [6] 울산광역시 동구 일산동 579-24 센트럴나인 7층710호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2024.11.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 일산동 소재 "홈플러스" 남측 인근에 위치하는 센트럴나인 7층 701호,
702호, 707호 - 710호, 8층 801호, 802호, 807호 - 810호이며, 부근일대는 각종 근린생활시설
등이 혼재한 지역으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통인
편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 7층 701호, 702호, 707호 - 710호, 801호,
802호, 807호 - 810호로서,
외벽: 몰탈위 페인트칠, 알루미늄 복합판넬 마감 등,
내벽: 벽지바름, 타일 마감 등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

일련번호(1 - 12): 공히 오피스텔이며, 현장조사시 폐문부재로 정확한 이용상태(주거 겸용 사용여부
등)는 별도의 확인을 요합니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 기계식 주차타워
설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접도로와 등고 평탄하며, "업무시설 및 제1,2종근린생활시설" 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 25미터, 북측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 대로3류(폭 25m-30m)(2024-05-16)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미 상.

나. 기타
없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

* 사건번호: 울산지방법원 2024타경9046 (6)

* 소재지: 울산광역시 동구 일산동 579-24 센트럴나인 7층 710호

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설)

* 감정가: 8,500만원

* 건물면적: 23.58㎡ (약 7.13평)

* 토지면적: 3.65㎡ (약 1.10평) (토지 건물공유지분)

* 건축년도: 2018년

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 우OOO

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.1. 입지조건

2.

* 위치 및 주위환경: 본건은 울산광역시 동구 일산동 소재 "홈플러스" 남측 인근에 위치하며, 주변은 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 진입이 용이하고 인근 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 건물 동측 약 25미터, 북측 약 4미터 폭의 포장도로와 접합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 일반상업지역, 대로3류(폭 25m-30m)에 해당하며, 가축사육제한구역입니다.

1.2. 권리분석

2.

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (우리은행, 2019-01-04 접수)이 말소기준권리입니다.

* 등기부현황: 총 채권액은 10,813,835,850원입니다. 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 오

* 보증금: 2,000만원

* 차임: 230,000원

* 전입/사업일자: 2021-06-07

* 확정일자: 2021-06-07

* 배당신고일자: 2025-01-07

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

2.

* 주변 상권: 홈플러스 인근의 상업지역으로, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재하여 유동인구와 배후수요가 존재합니다.

* 최근 시세 동향:

* 23.583㎡ 면적의 최근 거래 사례:

* 2025년 12월 16일 (19층): 8,800만원

* 2026년 5월 12일 (18층): 5,311만원

* 51.6816㎡ 면적 거래 사례: 2026년 1월 6일 13,156만원.

* 분석: 23.583㎡ 기준, 2025년 12월 거래가 8,800만원이 현재 시세를 반영하는 주요 지표로 보입니다. 2026년 5월의 5,311만원 거래는 해당 물건의 상태나 특수 거래일 가능성이 높아 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

2.

* 편의시설: 홈플러스가 인접해 있어 쇼핑 및 생활 편의성이 우수하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다.

* 교통 및 주차: 시내버스 이용이 용이하며, 차량 접근성도 양호합니다. 건물 내 기계식 주차 타워 설비가 갖추어져 있습니다.

* 건물 설비: 위생, 급배수, 도시가스, 승강기, 소화전, 화재탐지 및 경보 설비 등이 완비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

* 건물 이용 상태 미확인: 현장 조사 시 폐문부재로 정확한 이용 상태(주거 겸용 여부 등) 파악이 불가합니다. 실제 이용 상태에 따라 가치 판단에 영향을 줄 수 있습니다.

* 시세 변동 가능성: 2026년 5월 5,311만원의 거래 사례는 시세 하락 가능성을 시사하므로, 해당 거래의 상세 조건 확인이 필요합니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역 조사 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

2.

본건은 울산광역시 동구 일산동 센트럴나인 오피스텔 7층 710호로, 홈플러스 인근의 편리한 입지조건과 상업시설 접근성이 장점입니다. 등기부상 인수되는 권리 및 임차인 인수 부담은 없습니다. 다만, 정확한 건물 이용 상태 확인이 필수적이며, 최근 거래가 중 특이사항이 있는 사례가 존재하므로 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

2.

* 우수한 입지: 동구 일산동 핵심 상업지역 내 위치, 홈플러스 인접.

* 소형 투자 상품: 23.58㎡(약 7.13평) 전용면적으로 1인 가구 임대 또는 소액 투자에 적합.

* 안전한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 명확한 권리 이전 가능.

* 생활 편의성: 풍부한 근린생활시설 및 쇼핑 인프라 접근성 용이.

1.8. 예상 입찰가

2.

감정가: 8,500만원

최근 23.583㎡ 면적 거래 사례: 2025년 12월 8,800만원, 2026년 5월 5,311만원.

유사 면적의 2025년 12월 거래가 8,800만원을 기준으로 볼 때, 감정가 8,500만원은 적정하거나 다소 낮은 수준으로 판단됩니다. 2026년 5월의 5,311만원 거래 사례는 해당 물건의 실제 가치 판단에 혼란을 줄 수 있으므로, 본건의 정확한 상태 확인 후 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다. 인수되는 보증금이 없다는 점을 감안하여, 7,500만원 ~ 8,500만원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 주변 시세 추가 확인 후 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.