나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9046 [8] 울산광역시 동구 일산동 579-24 센트럴나인 8층802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2024.11.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 일산동 소재 "홈플러스" 남측 인근에 위치하는 센트럴나인 7층 701호,
702호, 707호 - 710호, 8층 801호, 802호, 807호 - 810호이며, 부근일대는 각종 근린생활시설
등이 혼재한 지역으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통인
편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 7층 701호, 702호, 707호 - 710호, 801호,
802호, 807호 - 810호로서,
외벽: 몰탈위 페인트칠, 알루미늄 복합판넬 마감 등,
내벽: 벽지바름, 타일 마감 등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

일련번호(1 - 12): 공히 오피스텔이며, 현장조사시 폐문부재로 정확한 이용상태(주거 겸용 사용여부
등)는 별도의 확인을 요합니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 기계식 주차타워
설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접도로와 등고 평탄하며, "업무시설 및 제1,2종근린생활시설" 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 25미터, 북측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 대로3류(폭 25m-30m)(2024-05-16)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미 상.

나. 기타
없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경9046 (8)

소재지: 울산광역시 동구 일산동 579-24 센트럴나인 8층802호

용도: 오피스텔

감정가: 75,000,000원

토지면적: 3.54㎡ (약 1.07평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 22.82㎡ (약 6.90평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 우OOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 해당 없음

특수물건정보: 공동담보

건축년도: 2018년

총 층수: 20층

해당 층: 8층

2. 입지조건

본 물건은 울산광역시 동구 일산동 소재 "센트럴나인" 오피스텔 8층 802호입니다.

"홈플러스" 남측 인근에 위치하며, 부근 일대는 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 토지는 동측으로 폭 약 25미터, 북측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접해 있으며, "업무시설 및 제1,2종 근린생활시설" 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 일반상업지역이며, 대로3류(폭 25m-30m)에 접하고 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2018년 12월 31일 접수된 우리은행의 근저당권(을1)입니다.

경매개시결정 등기(갑4)는 2024년 10월 31일 우리은행에 의해 울산지방법원 2024타경9046으로 접수되었습니다.

등기부등본 상 채권 총액은 10,799,435,850원입니다.

매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

임차인: 임종철

보증금: 3,000,000원

차임: 220,000원

전입/사업일자: 2021-12-21

확정일자: 2021-12-21

배당신고일자: 2025-01-10

대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없어 인수 보증금이 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 센트럴나인은 2018년에 준공된 오피스텔로, 울산 동구 일산동의 상업 및 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

주변에 홈플러스, 일산해수욕장, 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사 면적(23.583㎡) 오피스텔이 2025년 12월 19층에서 88,000,000원, 2026년 5월 18층에서 53,110,000원에 거래되었습니다.

본 물건의 전용면적은 22.82㎡이며, 이는 최근 거래된 유사 면적 물건의 규모와 유사합니다.

최근 거래가인 53,110,000원은 감정가(75,000,000원) 대비 현저히 낮은 수준으로, 시장 상황 변동 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 단지 인근에 홈플러스가 위치하며, 다양한 소매점, 식당, 카페 등 근린생활시설이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

* 교통: 시내버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 주변환경: 일산 해수욕장과 같은 해변 시설 및 대왕암 공원 등 관광 명소가 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 채무 총액: 등기부상 채무 총액이 10,799,435,850원으로 매우 높습니다. 이는 경매 과정에서의 경쟁률이나 낙찰 후 발생할 수 있는 변수에 영향을 줄 수 있습니다.

* 최근 거래가 하락: 유사 면적 오피스텔의 최근 실거래가가 감정가 대비 큰 폭으로 하락한 사례(53,110,000원)가 있어, 시장 가치 변동에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 이용 상태 불확실성: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 정확한 이용 상태(주거 겸용 사용 여부 등) 확인이 어려워 별도의 확인이 필요합니다.

* 지역 슬럼화 우려: 인근 지역의 장기 방치 개발 사업 부지에서 쓰레기 무단 투기, 노숙인 출입 등의 문제가 발생하며 슬럼화 우려가 제기되고 있습니다. 이는 해당 지역의 전반적인 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 혐오시설: 본 물건지 인근에서 대규모 혐오시설(소각장, 주취센터 등)의 입지로 인한 주민 민원이나 갈등 사례는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산 동구 일산동의 상업 및 주거 밀집 지역에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 홈플러스, 일산해수욕장 등이 인접해 있어 생활 편의성이 높고 교통 또한 편리합니다. 그러나 매우 높은 총 채무액과 최근 유사 면적 오피스텔의 거래가가 감정가 대비 큰 폭으로 하락한 점은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다. 또한, 현장에서 정확한 이용 상태 확인이 어려운 점과 인근 지역의 슬럼화 우려 가능성도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 일산동 상업지역 내 위치하여 다양한 편의시설 이용이 편리하며, 일산해수욕장 등 관광 명소 접근성이 좋습니다.

* 안정적인 임대 수요: 오피스텔로서의 기본적인 임대 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다.

* 저가 매수 기회: 최근 실거래가 하락 사례와 비교 시, 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적(23.583㎡) 오피스텔의 실거래가는 2026년 5월 18층이 53,110,000원, 2025년 12월 19층이 88,000,000원이었습니다. 본 물건(22.82㎡, 8층)의 감정가는 75,000,000원입니다.

가장 최근 거래된 53,110,000원(18층)의 가격이 본 물건의 현재 시장 가치를 보여주는 중요한 지표로 판단됩니다. 해당 가격이 현 시세의 하단으로 보이며, 8층이라는 점을 감안할 때, 이보다 높은 가격으로 입찰 시 리스크가 있습니다.

이러한 분석을 바탕으로, 감정가 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회를 고려하되, 최근 실거래가 추이를 반영하여 65,000,000원 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 이는 최근 최저가 거래보다는 높지만, 감정가보다는 낮아 경쟁력을 확보하면서도 수익성을 기대할 수 있는 범위입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.