나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9046 [7] 울산광역시 동구 일산동 579-24 센트럴나인 8층801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2024.11.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 일산동 소재 "홈플러스" 남측 인근에 위치하는 센트럴나인 7층 701호,
702호, 707호 - 710호, 8층 801호, 802호, 807호 - 810호이며, 부근일대는 각종 근린생활시설
등이 혼재한 지역으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통인
편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 7층 701호, 702호, 707호 - 710호, 801호,
802호, 807호 - 810호로서,
외벽: 몰탈위 페인트칠, 알루미늄 복합판넬 마감 등,
내벽: 벽지바름, 타일 마감 등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

일련번호(1 - 12): 공히 오피스텔이며, 현장조사시 폐문부재로 정확한 이용상태(주거 겸용 사용여부
등)는 별도의 확인을 요합니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 기계식 주차타워
설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접도로와 등고 평탄하며, "업무시설 및 제1,2종근린생활시설" 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 25미터, 북측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 대로3류(폭 25m-30m)(2024-05-16)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미 상.

나. 기타
없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경9046 (7)

소재지: 울산광역시 동구 일산동 579-24 센트럴나인 8층 801호

용도: 오피스텔

감정가: 75,000,000원

토지면적: 3.54㎡ (약 1.07평)

토지지분: 3.536㎡

건물면적: 22.82㎡ (약 6.90평)

건물지분: 22.823㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 우OOO

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

감정평가서요약 요약표:

- 구분건물감정평가요항표

- 위치 및 주위환경: 본건은 울산광역시 동구 일산동 소재 "홈플러스" 남측 인근에 위치하는 센트럴나인 8층 801호입니다. 부근 일대는 각종 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.

- 교통상황: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통인 편입니다.

- 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 8층 801호입니다. 외벽은 몰탈위 페인트칠, 알루미늄 복합판넬 마감 등이며, 내벽은 벽지바름, 타일 마감 등입니다. 창호는 샷시 창호입니다.

- 이용상태: 본건은 오피스텔이며, 현장 조사 시 폐문부재로 정확한 이용상태(주거 겸용 사용 여부 등)는 별도의 확인이 필요합니다.

- 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 기계식 주차타워 설비 등이 되어 있습니다.

- 토지의 형상 및 이용상태: 세장형의 토지로서 인접 도로와 등고 평탄하며, "업무시설 및 제1,2종근린생활시설" 건부지로 이용 중입니다.

- 인접 도로상태등: 본건 동측으로 폭 약 25미터, 북측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접합니다.

- 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 대로3류(폭 25m-30m), 가축사육제한구역입니다.

- 공부와의 차이: 없음

- 기타 참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상입니다.

- 건축물표제부 요약:

- 건물(7) 표제부: 건물명 센트럴나인, 총 층수 20층, 최고 높이 82.3m, 사용승인일 2018년 11월 23일. 주요 용도는 업무시설, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설.

- 건물(7) 전유부: 8층 801호.

- 좌표: 35.4979467, 129.4275863 (일산동 579-24)

1.1. 입지조건

본건은 울산광역시 동구 일산동의 주요 상업지역 내에 위치하며, 2018년에 준공된 현대적인 오피스텔 건물입니다.

대형 마트인 "홈플러스"가 남측 인근에 있어 생활 편의성이 높으며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 견고하게 지어졌으며, 20층 건물 중 8층에 위치하여 조망 및 채광이 양호할 것으로 예상됩니다.

도로 접근성이 좋으며, 인근 버스 정류장을 통해 시내버스 이용이 용이하여 교통 환경도 편리합니다.

토지이용계획상 일반상업지역에 속해 있으며, 대로변에 인접하여 가시성 및 접근성이 뛰어납니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2018년 12월 31일 접수된 우리은행의 근저당권(을1)입니다.

이하 모든 후순위 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 배

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 270,000원

* 전입일자: 2024년 09월 20일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원 (본건 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.)

집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존 (2018-12-06): 주식회사아름다 운사람들 외 1명

* 근저당권 (2018-12-31, 말소기준): 우리은행, 61,200,000원

* 근저당권 (2021-09-16, 말소): 대신저축은행, 10,000,000,000원

* 지분 이전 (2022-11-08, 매매): 주식회사아름다 운사람들

* 가압류 (2023-01-04, 말소): 서울보증보험주식회사, 738,235,850원

* 임의경매 (2024-10-31, 말소): 우리은행, 827,208,370원

* 압류 (2025-06-26, 말소): 울산세무서장

총 채권 금액: 10,799,435,850원

1.3. 상권분석

본건은 울산 동구 일산동의 중심 상업 지역에 위치하여 풍부한 유동인구와 배후 수요를 확보하고 있습니다.

인근에 대형 마트(홈플러스)가 있어 쇼핑 및 생활 편의시설 접근성이 매우 뛰어납니다.

주변으로 각종 금융기관, 병원, 식당, 판매시설 등 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

건물의 주 용도가 업무시설 및 근린생활시설로 되어 있어, 해당 업종을 영위하거나 임대하기에 적합한 환경입니다.

1.4. 생활정보

* 쇼핑: 홈플러스가 매우 가까워 편리한 쇼핑 환경을 제공합니다.

* 교통: 차량 진입이 원활하며, 시내버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 은행, 병원, 식당 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 주거환경: 오피스텔로서 업무 및 주거 기능이 복합적으로 가능하나, 정확한 이용 상태는 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 이용 상태 미확인: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 건물의 실제 이용 상태(주거 겸용 여부 등)를 정확히 파악하지 못했습니다. 내부 상태 및 불법 용도 변경 여부 등은 추가 확인이 필요합니다.

* 소유권 외 권리사항: 등기부상 다수의 채권 총액이 높게 설정되어 있으나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되므로 매수인이 인수하는 부담은 없습니다.

* 토지 지분: 건물 면적 대비 토지 지분이 작게(3.54㎡) 배정되어 있습니다. 이는 집합건물의 일반적인 특성이므로 큰 문제는 아니나, 재건축 등 토지 관련 개발 시 고려사항이 될 수 있습니다.

* 혐오시설: 인근 지역에 특별한 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 울산 동구 일산동의 핵심 상업 지구에 위치한 오피스텔로, 홈플러스와 같은 편의 시설이 근접해 있고 교통망이 잘 갖추어져 있어 입지적 장점이 분명합니다. 2018년 준공으로 건물이 비교적 신축이며, 기본적인 설비 또한 잘 갖추고 있습니다.

권리 분석상 매수인이 인수할 권리가 없는 상태이며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 현장 방문 시 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점은 본건 취득 시 유의해야 할 부분입니다.

이러한 점들을 종합해 볼 때, 본건은 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 안정적인 임대 수익이나 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 홈플러스 인접, 대로변 위치, 상업지역 내 자리하여 높은 접근성과 편의성을 자랑합니다.

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 명도 용이성: 대항력 있는 임차인이 없어 명도에 따른 법적 분쟁 및 추가 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 일괄 매각: 건물과 토지 지분을 동시에 취득하여 재산권 행사에 유리합니다.

* 잠재적 임대 수익: 오피스텔, 사무실, 상가 등 다양한 용도로 활용 가능하여 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 75,000,000원

최근 유사 면적(약 23.58㎡) 실거래가: 53,110,000원 ~ 88,000,000원

본건의 건물 면적은 22.82㎡(약 6.90평)이며, 감정가는 약 328.6만원/㎡입니다. 최근 유사 면적의 실거래가는 약 225만원/㎡ ~ 373만원/㎡ 수준입니다.

특히, 2026년 5월에 거래된 5,311만원(약 225만원/㎡)의 사례와 2025년 12월에 거래된 8,800만원(약 373만원/㎡)의 사례가 있어 가격 편차가 크게 나타납니다.

감정가(7500만원)는 이 두 거래가액의 중간 정도에 위치하며, 이는 감정가가 시장 상황을 적절히 반영하고 있음을 시사합니다.

다만, 현장 방문 시 이용 상태를 정확히 확인하지 못한 점을 감안하여, 보수적인 시각으로 입찰가를 산정합니다. 인수 보증금이 없는 점을 고려하여, 최근 시세 및 감정가를 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

예상 입찰가: 68,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.