나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9046 [3] 울산광역시 동구 일산동 579-24 센트럴나인 7층707호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2024.11.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 일산동 소재 "홈플러스" 남측 인근에 위치하는 센트럴나인 7층 701호,
702호, 707호 - 710호, 8층 801호, 802호, 807호 - 810호이며, 부근일대는 각종 근린생활시설
등이 혼재한 지역으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통인
편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 7층 701호, 702호, 707호 - 710호, 801호,
802호, 807호 - 810호로서,
외벽: 몰탈위 페인트칠, 알루미늄 복합판넬 마감 등,
내벽: 벽지바름, 타일 마감 등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

일련번호(1 - 12): 공히 오피스텔이며, 현장조사시 폐문부재로 정확한 이용상태(주거 겸용 사용여부
등)는 별도의 확인을 요합니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 기계식 주차타워
설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접도로와 등고 평탄하며, "업무시설 및 제1,2종근린생활시설" 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 25미터, 북측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 대로3류(폭 25m-30m)(2024-05-16)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미 상.

나. 기타
없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2024타경9046 (3)

* 소재지: 울산광역시 동구 일산동 579-24 센트럴나인 7층 707호

* 용도: 오피스텔

* 건물 규모: 2018년 사용승인, 철근콘크리트구조, 20층 건물 중 7층

* 전용면적: 23.58㎡ (약 7.13평)

* 토지 지분: 3.65㎡ (약 1.10평)

* 감정가: 85,000,000원

* 매각 방식: 토지/건물 일괄매각

* 경매 종류: 부동산 임의경매

* 채권자: 우리은행 (본 경매의 채권자)

* 특이사항: 공동담보

2. 입지조건

* 위치: 울산광역시 동구 일산동, "홈플러스" 남측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 각종 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 상업지역으로 형성되어 있습니다.

* 교통: 차량 진입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건 건물은 동측으로 폭 약 25미터, 북측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용계획: 일반상업지역, 대로3류(폭 25m-30m)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2019년 1월 4일 접수)

* 본 경매물건은 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매, 압류 등)가 낙찰과 동시에 소멸될 예정입니다.

* 따라서 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득하게 되며, 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김채윤 (김 )

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입/확정일자: 2020년 2월 17일

* 대항력: 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없으며, 보증금은 배당 절차를 통해 우선 변제받게 될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

* 본건은 울산 동구 일산동의 중심 상업 지역에 위치하며, 홈플러스 인근으로 유동인구가 풍부합니다.

* 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있어 상권 활성화가 이루어진 지역입니다.

* 오피스텔 및 상가 복합건물로, 주변 상업시설과의 연계를 통한 시너지 효과를 기대할 수 있는 입지입니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근 홈플러스 및 다수의 근린생활시설을 통해 쇼핑, 외식, 문화 등 일상생활에 필요한 모든 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 교통: 시내버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 주거 환경: 본건은 오피스텔로, 현장 조사 시 폐문부재로 인해 정확한 내부 이용 상태(주거 겸용 사용 여부, 내부 상태 등)를 파악하지 못하였습니다. 이 부분은 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 이용 상태 미확인: 현장 방문 시 폐문으로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 이는 실제 점유 현황, 내부 시설 하자, 또는 불법 개조 여부 등과 관련하여 잠재적 불확실성을 내포할 수 있습니다.

* 시세 편차: 동일 면적(23.58㎡)의 최근 매매 사례에서 8,800만원과 5,311만원으로 큰 가격 차이가 나타납니다. 이는 거래 당시의 시장 상황, 층수, 향, 내부 상태 등 개별 요인에 따른 편차로 보이며, 입찰 시 신중한 시세 조사가 요구됩니다.

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로 진행되었으나, 권리 분석 결과 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

7. 종합 의견

* 본 건은 울산광역시 동구 일산동의 역세권은 아니지만, 홈플러스 인근 핵심 상업지에 위치한 오피스텔로서 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 2018년 준공된 건물로 비교적 신축에 해당하며, 건축물대장상 업무시설, 근린생활시설로도 활용 가능합니다.

* 권리 관계는 모든 권리가 말소 예정이므로 낙찰자는 깨끗한 등기부 상태로 소유권을 취득할 수 있으며, 임차인 관련 인수 부담 또한 없습니다.

* 다만, 폐문으로 인한 내부 확인 불가 사항은 입찰 전 반드시 확인하거나 고려해야 할 부분입니다.

* 전반적으로 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 훌륭한 입지: 홈플러스와 상업 시설 인접으로 풍부한 배후 수요와 편리한 생활 환경.

* 안전한 권리관계: 낙찰 후 인수되는 권리 및 보증금 없음.

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 관리 상태 및 상품성 양호 기대.

* 소형 면적: 23.58㎡의 전용면적으로 투자 진입이 용이함.

9. 예상 입찰가

* 제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 전용면적(23.58㎡)의 오피스텔 거래는 2025년 12월 8,800만원, 2026년 5월 5,311만원에 이루어졌습니다.

* 감정가는 8,500만원이며, 최근 거래 사례 중 상단 값인 8,800만원은 감정가와 유사한 수준입니다. 하단 거래가인 5,311만원과의 가격 편차가 크므로, 입찰 시에는 이러한 시세 동향을 충분히 고려해야 합니다.

* 인수되는 권리 및 보증금이 없는 점을 감안하여, 7,800만원 ~ 8,500만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권고합니다.

* 보수적으로 접근한다면 7,800만원부터 시작하여, 경쟁 상황을 보면서 상향 조절하는 전략이 유효할 수 있습니다.

* 주변 시설 중 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료에서 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.