나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9046 [2] 울산광역시 동구 일산동 579-24 센트럴나인 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2024.11.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 일산동 소재 "홈플러스" 남측 인근에 위치하는 센트럴나인 7층 701호,
702호, 707호 - 710호, 8층 801호, 802호, 807호 - 810호이며, 부근일대는 각종 근린생활시설
등이 혼재한 지역으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통인
편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 7층 701호, 702호, 707호 - 710호, 801호,
802호, 807호 - 810호로서,
외벽: 몰탈위 페인트칠, 알루미늄 복합판넬 마감 등,
내벽: 벽지바름, 타일 마감 등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

일련번호(1 - 12): 공히 오피스텔이며, 현장조사시 폐문부재로 정확한 이용상태(주거 겸용 사용여부
등)는 별도의 확인을 요합니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 기계식 주차타워
설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접도로와 등고 평탄하며, "업무시설 및 제1,2종근린생활시설" 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 25미터, 북측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 대로3류(폭 25m-30m)(2024-05-16)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미 상.

나. 기타
없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 울산광역시 동구 일산동에 소재한 센트럴나인 오피스텔로서, 일괄 매각 대상 부동산입니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 울산지방법원 2024타경9046 (2)

소재지: 울산광역시 동구 일산동 579-24 센트럴나인 7층 702호

용도: 오피스텔

감정가: 75,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 우OOO (등기부상 우리은행으로 추정)

1.2. 면적 정보

토지면적: 3.54㎡ (약 1.07평)

토지지분: 3.536㎡ (약 1.07평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 22.82㎡ (약 6.90평)

건물지분: 22.823㎡ (약 6.90평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물명: 센트럴나인

준공연도: 2018년

총 층수: 20층

본건 해당 층: 7층

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건물 외벽: 몰탈위 페인트칠, 알루미늄 복합판넬 마감 등

건물 내벽: 벽지바름, 타일 마감 등

창호: 샷시 창호

주요 용도: 오피스텔 (현장 조사 시 폐문부재로 정확한 이용 상태 확인 불가)

설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 기계식 주차타워 설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 울산광역시 동구 일산동에 위치하며, "홈플러스" 남측 인근 지역입니다. 주변에는 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 상업 및 생활 편의 시설 이용이 용이한 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 진입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 본 건 동측으로는 폭 약 25미터, 북측으로는 폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획

일반상업지역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m-30m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

본 물건의 말소기준권리는 2018년 12월 27일 접수된 우리은행의 근저당권(을1)입니다.

말소기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않으며, 후순위 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 기재된 내용상 없습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주식회사파이퍼스

보증금: 5,000,000원

차임: 250,000원

전입일자(사업일자): 2021-12-16

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: (정보 없음)

인수 보증금 합계: 0원 (임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

본 임차인은 사업자등록일자가 있으나, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 없어 배당을 받기 어려울 수 있습니다. 대항력이 없으므로 명도 진행 시 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 채무 불이행 등의 기타 사유로 예상치 못한 분쟁 발생 가능성을 배제하기는 어렵습니다.

3.3. 권리총액

등기부채권 총액: 10,799,435,850원 (이는 현재 등기부상 기록된 총 채무 금액으로, 실제 경매 진행 과정과는 다를 수 있습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 건은 홈플러스 인근에 위치하며, 다양한 근린생활시설이 밀집한 지역입니다. 오피스텔 및 상가 건물이 다수 분포하고 있어 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

4.2. 잠재적 상권 특성

홈플러스와 같은 대형 유통 시설이 인접해 있어 유동인구가 풍부하며, 배후 주거 단지 및 업무 시설과의 연계를 통해 안정적인 상권 수요를 기대할 수 있습니다. 주변에 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

단지 인근에 홈플러스가 위치하여 쇼핑 및 생활 편의 시설 이용이 매우 편리합니다.

5.2. 기타 생활 편의

대중교통 이용이 용이하며, 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 채권 총액

등기부채권 총액이 107억 원이 넘어 매우 높은 수준입니다. 이는 경매 절차 진행 중 예상치 못한 변수를 야기하거나, 권리 관계가 복잡해질 가능성을 내포하고 있습니다.

6.2. 임차인 관련 주의사항

주식회사파이퍼스 임차인의 경우 대항력이 없으므로 낙찰 후 명도 대상이나, 보증금 및 차임 정보 외에 확정일자, 배당신고일자 정보가 누락되어 있어 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 건물 이용 상태 미확인

현장 방문 시 폐문으로 인해 정확한 내부 이용 상태(주거 겸용 사용 여부 등)를 확인하지 못했습니다. 실제 사용 및 임대 시 예상치 못한 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 공동담보 물건 가능성

특이사항 및 특수물건정보에 '공동담보'로 기재되어 있으나, 본 건 외 공동담보로 묶여 있는 다른 부동산의 정보는 제공되지 않았습니다. 이는 경매 과정에 추가적인 복잡성을 더할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 동구 일산동 소재 센트럴나인 오피스텔로, 홈플러스 인접지에 위치하여 상업 및 생활 편의성이 우수합니다. 2018년 준공된 비교적 신축 건물로, 건물 관리 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담은 적을 것으로 판단됩니다. 다만, 매우 높은 총 채권 금액과 공동담보 물건일 가능성은 잠재적 리스크 요인입니다. 정확한 내부 상태 확인이 어려운 점 또한 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 경쟁력 있는 감정가: 75,000,000원의 감정가 대비 시세 형성 시 저가 취득 가능성이 있습니다.

* 우수한 입지 조건: 홈플러스 인근 상업 지구에 위치하여 유동인구 및 접근성이 양호합니다.

* 안정적인 임대 수요: 오피스텔 및 근린생활시설 밀집 지역으로 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

* 비교적 신축 건물: 2018년 준공으로 건물 노후도가 낮습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 및 주변 실거래가를 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 예상 입찰가는 78,000,000원 선에서 결정하는 것을 제안합니다. 이는 감정가를 소폭 상회하며, 유사 면적의 고층 매물 실거래가 수준을 감안한 경쟁력 있는 가격입니다. 단, 입찰 전 현장 재확인 및 최신 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.