나이스옥션 법원경매 울산 2024타경8890 [1] 울산광역시 울주군 삼남읍 가천리 718 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 울밀 · 평가일 2024.11.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 울주군 삼남읍 가천리 소재 "심천저수지" 동측 인근에 위치하며, 부근은 중소규
모의 공장, 농경지(전,답), 각종 근린생활시설, 저수지 및 단독주택 등으로 형성되어 있습
니다.

교통상황

본건(기호1) 및 인근(기호3,4)까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통환경은 보통시 됩
니다.

형태 및 이용상태

기호1토지 : 부정형의 평지이나, 서측 일부는 계단식으로 조성되어있으며, 공장용지로 이용
중입니다.
기호3토지 : 부정형의 토지로서, 타인 소유 건물(블럭구조) 부지로 이용중입니다.
기호4토지 : 부정형의 완경사지로서, 수목 등이 식재되어 있으며, 서측일부는 하천에 포락된
상태입니다.

인접 도로상태

기호1토지 : 북동측으로 폭 약5미터내외의 포장도로에 접합니다.
기호3 및 4토지 : 지적도상 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1, 3 및 4토지 :
도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다.
- 기타 : 기호4토지의 정확한 경계 및 이용상황(하천포락 부분) 확인은 측량이 필요합니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2. 일반철골구조 판넬지붕 지상2층 건물(사용승인일 : 2022.07.12)로서,

- 공장부분(1층)
외벽 : 준불연판넬 마감 등
내벽 : 판넬(HACCP), 우레탄판넬 및 타일 마감 등
천정 : 판넬(HACCP), 우레탄판넬 마감 등
주기둥 : H-BEAM(300x300mm)
층고 : 약9.0M(냉동·냉장실 약6.0M) 등
바닥 : 콘크리트 폴리싱 및 일부 타일 붙임 등
창호 : 하이샷시 창호 및 방열슬라이딩도어 등임.

- 사무실부분(2층)
외벽 : 준불연판넬 마감 등
내벽 : 판넬, 우레탄판넬 및 타일 마감 등
천정 : 텍스 및 SMC 마감 등
주기둥 : H-BEAM(300x300mm)
바닥 : 콘크리트 폴리싱 및 일부 타일 붙임 등
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

1층 : 공장
2층 : 사무실

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수시설되어 있으며, 순간온수설비 및 화재탐지시설 등의 설비가
되어 있습니다.

부합물 및 종물

"지적 및 건물개황도"와 같이 제시외건물 및 제시외수목이 있어 감정평가 목적을 참작하여
감정평가하였습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 기호1토지상에는 컨테이너 2동(3x6m, 3x3m)이 있으나, 이동이 용이하고, 타인소유
(임차인, 채권자)로 탐문조사되어 별도로 평가하지 않았습니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 포함(별지 기계기구감정평가명세표 일련번호 1)
2. 본 건 목록1 토지상에 컨테이너 2동(3×6㎡ 1동, 3×3㎡ 1동)이 있으나, 이동이 용이하고 타인소유(임차인 및 채권자)로 감정평가에서 제외. 매각에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 울산지방법원 2024타경8890 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 가천리 718

용도: 공장

감정가: 3,233,837,950원

토지면적: 3973.00㎡ (약 1201.82평)

건물면적: 1244.28㎡ (약 376.47평)

총 면적: 5217.28㎡ (약 1578.29평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOO (신한은행)

특이사항: 공동담보

주요 포함 물건: 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 포함

1.2. 토지 정보

토지면적: 3973.00㎡ (약 1201.82평)

이용상태: 부정형의 평지, 서측 일부는 계단식으로 조성되었으며, 공장용지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 북동측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역

1.3. 건물 정보

건물구조: 일반철골구조 판넬지붕, 지상 2층

사용승인일: 2022년 07월 12일

총면적: 1244.28㎡ (약 376.47평)

1층: 공장 (냉동·냉장실 포함, 층고 약 9.0M)

2층: 사무실

설비내역: 기본적인 위생설비, 급배수시설, 순간온수설비, 화재탐지시설 등

1.4. 매각 조건

매각방식: 토지 및 건물 일괄매각. 제시외 건물(컨테이너 2동)은 이동 용이 및 타인 소유로 매각에서 제외됩니다.

공장 기계기구: 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 기계기구는 포함되어 매각됩니다.

주의사항: 1. 일괄매각. 제시외 건물 포함. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 포함.

2. 토지상 컨테이너 2동(3×6㎡ 1동, 3×3㎡ 1동)은 감정평가 및 매각에서 제외.

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

울산광역시 울주군 삼남읍 가천리 소재 "심천저수지" 동측 인근에 위치합니다.

부근은 중소규모 공장, 농경지, 각종 근린생활시설, 저수지, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통환경은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로 상태

기호1 토지는 북동측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

(참고: 기호 3 및 4 토지는 지적도상 맹지이나, 본 경매 물건의 주체는 기호 1 토지입니다.)

3. 권리분석

3.1. 현황

말소기준권리: 을15 (신한은행 근저당, 2022.01.19 접수)

본 경매 절차 진행 시, 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 등기부 현황

토지 등기부 요약:

- 현재 소유자: 주식회사에이치비원 (2021.03.04 매매로 소유권 이전)

- 주요 권리 내역: 다수의 신한은행 근저당, 신용보증기금 가압류, 울주군 압류, 농협은행 가압류 등.

- 등기부채권 총액: 3,870,576,146원

- 경매 신청 채권자: 신한은행 (2024.10.25 임의경매개시결정)

건물 등기부 요약:

- 현재 소유자: 주식회사에이치비원 (2022.08.03 소유권 보존)

- 주요 권리 내역: 신한은행 근저당, 신용보증기금 가압류, 울주군 압류, 농협은행 가압류 등.

- 등기부채권 총액: 3,870,576,146원

- 경매 신청 채권자: 신한은행 (2024.10.25 임의경매개시결정)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 농업회사법인울주코리아

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

사업자등록일: 2023-01-18

배당신고일자: 2025-01-15

대항력: 없음

비고: 임대관계 미상

* 임차인: 백필녀

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-01-25

대항력: 없음

비고: 임대관계 미상

인수 보증금 합계: 0원

(주의) 상기 임차인들은 대항력이 없으며, 인수 보증금이 없는 것으로 확인됩니다. 다만, 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유 및 권리관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

3.4. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리: 신한은행 근저당 (을15, 2022.01.19 접수)

소멸되는 권리: 본 경매로 인해 근저당, 가압류, 압류 등 말소기준권리보다 후순위인 모든 등기된 권리는 소멸됩니다.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 현재 해당 권리 없음. 임차인의 대항력 또한 없어, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본 물건이 위치한 울산광역시 울주군 삼남읍 가천리 일대는 중소규모 공장, 농경지, 자연녹지 지역이 혼재된 산업 및 농업 지역의 특성을 보입니다. 주변에 근린생활시설, 저수지, 단독주택 등이 분포하고 있어, 업무 및 생산 활동을 위한 기본적인 기반 시설은 갖추고 있습니다.

(외부 지도 서비스 검색 결과)

외부 지도 검색 결과, 해당 지역 주변에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 하수처리 시설 등)은 명확히 확인되지 않습니다. 산업 단지 및 농경지가 혼합된 지역 특성상, 환경적 요인이 민감한 시설보다는 생산 활동에 집중된 환경으로 파악됩니다.

4.2. 주변 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 북동측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접해 있어 물류 이동에 큰 불편함은 없을 것으로 보입니다. 다만, 인근의 다른 필지(기호 3, 4)는 지적도상 맹지인 점은 참고할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

근린생활시설이 일부 분포하고 있으나, 대규모 상업 시설이나 백화점 등은 인근 지역에 밀집되어 있지 않습니다. 공장 운영을 위한 기본적인 편의 시설은 확보될 것으로 보입니다.

5.2. 주변 교육시설

해당 지역은 공장 및 농경지가 주를 이루는 지역으로, 인근에 대규모 주거 단지나 학교 밀집 지역은 확인되지 않습니다. 필요시 차량 이동을 통한 교육 시설 이용이 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

모든 등기된 권리가 소멸될 예정이며, 인수해야 할 보증금이나 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 "임대관계 미상"이라는 점은 실제 현황과 공부상의 차이가 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 현장 방문 시 임차인의 실제 점유 여부 및 사용 현황을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 물리적 리스크

토지 이용: 기호1 토지는 공장용지로 사용 중이나, 기호4 토지의 일부가 하천에 포락된 상태로, 정확한 경계 및 이용 상황 확인을 위한 측량이 필요할 수 있습니다.

제시외 물건: 매각에서 제외된 컨테이너 2동이 현장에 존재하여, 향후 철거 또는 이전에 따른 분쟁 소지가 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

공장 및 광업재단 저당법에 따른 기계기구가 포함되어 매각되므로, 해당 기계기구의 상태, 사용 가능 여부, 이전 비용 등을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 처리 결과에 따라 경매 절차에 간접적인 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년에 신축된 비교적 최신 건물(일반철골구조 판넬지붕 2층 공장)과 공장용 토지가 일괄 매각되는 건입니다. 신한은행의 임의경매로 진행되며, 권리 관계는 비교적 명확하여 낙찰 시 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 공장 운영에 필요한 기계기구가 포함된 점은 장점이나, 제시외 물건(컨테이너) 존재, 하천 포락지 등은 추가 확인이 필요한 부분입니다. 전반적으로 공장 부지로서의 가치와 신축 건물의 이점을 고려할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축물 (2022년 사용승인)

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 활용 용이

* 권리 관계 명확, 인수 부담 적음

* 공장 운영을 위한 기계기구 포함

9. 예상 입찰가

감정가: 3,233,837,950원

본 건은 인수 보증금이 없으므로, 입찰가 산정 시 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황, 물건의 현 상태, 포함된 기계기구의 가치, 향후 예상되는 개발 가능성 및 제반 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가는 별도의 시장 조사 및 현장 답사를 통해 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.