나이스옥션 법원경매 울산 2024타경119776 [1] 울산광역시 남구 신정동 480-1 지움포유 13층1304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연산 · 평가일 2024.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 남구 신정동 태화로터리 남동측 인근에 소재하는 지움포유 13층 1304호로 주변은
상가, 공동주택, 단독주택, 다가구 등 이 혼재하고 있음.

교통상황

차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건내 13층으로
외벽 : 석재,페인팅
창호 : 샤시
내부 : 벽지 등. 폐문부재로 내부 미확인.

이용상태

아파트.

설비내역

위생 및 급배수, 화재관리, 승강기, 도시가스 설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고이고 평탄한 가각정비된 정방형지로 아파트, 근린생활시설 등 복합
용도시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 8미터, 6미터 정도의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

소재지: 울산광역시 남구 신정동 480-1 지움포유 13층1304호

건물명: 지움포유

구분: 아파트

층수: 13층 (총 15층)

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 241,000,000원

토지면적: 14.09㎡ (약 4.26평)

토지지분: 14.09㎡ (약 4.26평)

건물면적 (전용면적): 61.50㎡ (약 18.6평)

건물지분 (전용면적): 61.5㎡ (약 18.6평)

1.3. 경매 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경119776 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

울산광역시 남구 신정동 태화로터리 남동측 인근에 소재합니다.

주변은 상가, 공동주택, 단독주택, 다가구 등이 혼재하는 복합적인 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

일반상업지역에 속해 있습니다.

소로2류(폭 8m-10m), 소로3류(폭 8m 미만)의 도로와 접하고 있습니다.

가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2024년 12월 10일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑4)입니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 1번 순위의 주택임차권(이승철)은 배당을 받지 못할 경우 매수인에게 인수됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 이승철

보증금: 250,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 04월 22일

확정일자: 2022년 04월 04일

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 대항력이 있으며, 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

3.4. 등기부 요약

소유권보존 (갑1)

소유권이전 (신탁말소) (갑3)

주택임차권 (을1, 이승철, 250,000,000원, 말소기준권리보다 선순위, 인수)

강제경매 (갑4, 주택도시보증공사, 256,609,765원, 말소기준권리)

압류 (갑5, 남구, 말소)

압류 (갑6, 동래세무서장, 말소)

압류 (갑7, 북부산세무서장, 말소)

등기부채권 총액: 250,000,000원 (이승철 임차보증금)

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

인근에 상업시설, 공동주택 등이 혼재되어 있으며, 태화로터리 주변으로 다양한 생활 편의시설이 있습니다. (좋은삼정병원 등 의료시설 및 금융기관, 소매점 등이 소재)

4.2. 업종 분석

본 물건은 공동주택(아파트)으로 이용 중이나, 건물 자체는 공동주택, 업무시설, 제1종근린생활시설 등으로 복합 용도 사용이 가능합니다. 주변 역시 상가와 주거 시설이 혼재된 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 상가 및 편의점 이용이 가능하며, 대형마트, 쇼핑몰 등은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

인근에 다수의 학교와 학원이 밀집한 지역으로 알려져 있습니다.

5.3. 병원

종합병원인 좋은삼정병원이 인근에 위치하여 의료 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

선순위 임차인 이승철 씨의 보증금 250,000,000원이 배당받지 못할 경우 매수인에게 인수됩니다. 인수 보증금이 감정가를 초과하므로, 이에 대한 명확한 인수가 필요합니다.

6.2. 미확인 내부 상태

감정평가 당시 폐문부재로 인해 내부를 확인하지 못했습니다. 실제 내부 상태 및 관리 상태는 입찰 전 반드시 현장 확인이 필요합니다.

6.3. 기타

주변에 심각한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 지역 특성상 대규모 주거 및 상업 시설이 혼재하고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 남구의 교통 요지에 위치한 아파트입니다. 그러나 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 전액이 인수될 경우 매수인의 부담이 커질 수 있습니다. 임차인과의 협상 또는 명확한 인수 계획 수립이 필수적입니다. 내부 미확인 상태는 추가적인 리스크 요인이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 울산 남구의 핵심 지역에 위치하여 입지적 가치가 있습니다.

* 주변 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 아파트 외 복합 용도 가능성이 있는 건물 내에 위치합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정 시, 인수해야 하는 임차인의 보증금을 고려해야 합니다.

감정가: 241,000,000원

인수되는 임차인 보증금: 250,000,000원

산정 금액: 241,000,000원 - 250,000,000원 = -9,000,000원

이는 인수 보증금이 감정가를 초과함을 의미합니다. 따라서 실제 입찰 시에는 낙찰가 외에 인수되는 보증금 250,000,000원을 별도로 부담해야 하므로, 총 매수가는 약 250,000,000원 이상이 될 것으로 예상됩니다. 본 건은 인수 부담액이 높아 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.