나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11394 [2] 경상남도 양산시 상북면 대석리 821-14 8층803호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.03.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경11394 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

감정가: 116,000,000원

2.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 양산시 상북면 대석리 821-14 8층803호 (도로명: 경상남도 양산시 민등대길 32)

용도: 도시형생활주택, 업무시설(오피스텔)

건물 구조: 철근콘크리트구조

매각대상: 토지/건물 일괄매각

총 층수: 지하 1층, 지상 9층

해당 층수: 8층

준공일: 2016년 01월 12일

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

해당 물건은 경상남도 양산시 상북면 대석리에 위치하며, 주변은 중소규모의 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 일부 공장 등이 혼재된 지역입니다.

3.2. 교통 여건

인근에 버스정류장이 위치하고 있으나, 대중교통 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다. 차량 이용 시 주요 도로망 접근은 용이한 편입니다.

4. 권리분석

4.1. 권리 내역

등기부등본상 다수의 소유권 이전 및 근저당, 압류, 임의경매 개시결정 등기 내역이 확인됩니다.

등기부채권 총액: 149,284,000원

4.2. 말소기준권리

말소기준권리: 2016년 11월 09일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (채권금액: 89,284,000원)입니다.

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위 권리를 제외한 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

4.3. 임차인 현황

임차인: 백승래

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023년 12월 28일

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 권리를 상실합니다. 인수할 보증금은 없습니다.

4.4. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 명시되어 있으나, 세부 내용이 누락되어 있습니다. 실제 인수 여부 및 권리 내용은 별도 확인이 필수적입니다. 만약 실질적인 지상권이 존재할 경우, 이는 낙찰자가 부담해야 하는 권리입니다.

5. 상권분석

5.1. 용도 및 배후수요

해당 물건은 도시형생활주택 및 오피스텔 용도로 사용되고 있어, 1인 가구 및 소규모 사업체의 임차 수요를 기대할 수 있습니다.

건축물표제부에 따르면 총 10호실이 있는 건물이며, 건물 자체의 총 면적은 2,887.79㎡입니다.

5.2. 주변 상업시설

물건지 주변으로는 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 근린생활시설 위주로 형성되어 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

도보 거리에 편의점, 마트 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6.2. 교육시설

인근에 초등학교, 중학교 등이 위치하고 있습니다. (정확한 거리는 지도 확인 필요)

6.3. 의료시설

양산시 내 병원, 의원 등 의료시설 이용은 가능하나, 물건지에서 직접적인 접근성은 대중교통 이용 시 다소 소요될 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 권리관계

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 해당 지상권의 존재 여부, 권리 내용, 권리자 등에 대한 정보가 누락되어 있어, 낙찰 시 예상치 못한 부담이 발생할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

7.2. 물건 상태

제공된 감정평가서 요약 정보가 비어 있어, 건물의 구체적인 구조, 이용 상태, 설비 내역 등에 대한 정보가 부족합니다. 실제 현장 방문을 통한 내부 상태 점검이 필수적입니다.

공동담보 물건으로, 다른 담보물건의 진행 상황에 따라 경매 절차에 영향을 받을 수 있습니다.

7.3. 주변 혐오시설

검색 결과, 양산시 상북면 일원에 음식물 폐기물 처리업 관련 허가 신청 및 주민 반대 사례가 있었습니다 (외석리 516-3번지). 또한, 폐기물 처리 시설(자원회수시설, 매립장 등)이 양산 지역에 존재하며 일부 시설은 주민 문화공간 등으로 활용되거나 철거 추진 중입니다. 해당 물건지(대석리 821-14)와 직접 인접한 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았으나, 광범위한 지역에 걸쳐 폐기물 관련 시설이 존재하므로 간접적인 영향 가능성을 배제할 수 없습니다.

8. 종합 의견

해당 물건은 양산시 상북면에 위치한 도시형생활주택/오피스텔로, 비교적 최근에 건축된 건물입니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸될 것으로 보이며, 임차인의 대항력도 없어 인수되는 보증금은 없습니다. 그러나 물건명세서에 언급된 소멸되지 않는 권리(지상권)의 존재 및 내용 미확인, 건물 내부 상태에 대한 정보 부족은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 공동담보 물건이라는 점도 유의해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 소형 면적의 도시형생활주택/오피스텔로 1인 가구 임대 수요를 노릴 수 있습니다.

* 말소되는 권리가 많고 인수되는 보증금이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 상대적으로 최근 건축 연한으로 건물 노후도가 낮습니다.

10. 예상 입찰가

감정가: 116,000,000원

인수 보증금: 0원

시세 분석: 유사 면적의 도시형생활주택/오피스텔이 100,000,000원 ~ 130,000,000원 선에서 거래되는 것으로 추정됩니다.

예상 입찰가 산정:

물건명세서에 언급된 지상권의 존재 및 내용 확인이 불확실하여, 낙찰 시 추가 부담 발생 가능성이 있습니다. 이러한 불확실성을 감안하여, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

만약 지상권 문제가 명확하게 해결되거나 부담이 없을 경우, 감정가 수준인 110,000,000원 ~ 120,000,000원 범위 내에서 고려해볼 수 있습니다.

그러나 지상권의 내용이 불확실한 현 상태에서는, 잠재적 부담액을 감안하여 입찰가를 크게 낮추거나, 명확한 정보 확인 후 입찰을 결정해야 합니다.

현재 정보로는 명확한 입찰가 제시가 어려우며, 약 80,000,000원 ~ 100,000,000원 범위 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. (이는 지상권의 구체적 내용을 알 수 없을 경우의 매우 보수적인 접근입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.