나이스옥션 법원경매 울산 2025타경10548 [14] 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 964-11 7층701호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 소재 "울주울산하이테크밸리 일반산업단지" 남서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 단독주택, 공장 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류소가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제지101호 외 16개호로
외벽: 대리석 및 몰탈위 페인트마감,
내벽: 벽지 및 타일 마감,
창호: 샷시창임.

이용상태

본건(1): 근린생활시설(공실상태)
본건(2)-(9):오피스텔
본건(10)-(17):공동주택(다세대주택)으로 이용중.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 소화전, 도시가스 난방설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용중.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약8미터, 북서측으로 노폭 약9미터 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건(1)은 집합건축물 대장상 ‘업무시설(오피스텔)’이나 구조 및 위치, 건축물현황도 등을 고려할 때, 근린생활시설로 판단됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

유치권자(선정당사자) 김옥동으로부터 울산광역시 울주군 삼남면 방기리 964-11 부동산(토지 및 건물)에 대하여 금 684,400,000원(김옥동 금 59,400,000원, 정경수 금120,000,000원, 김미자 금 80,000,000원, 이태윤 금 40,000,000원, 배준호 금 50,000,000원, 주식회사 성무설비 금 120,000,000원, 주식회사 와이에스이엔씨 금 65,000,000원, 황경희 금 40,000,000원, 주식회사 국민월드 금 110,000,000원)의 유치권 신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경10548 (14)

소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 964-11 7층701호

용도: 다세대주택

감정가: 194,000,000원

토지면적: 33.98㎡ (약 10.28평)

건물면적: 58.45㎡ (약 17.68평)

1.2. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 경매 구분

부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 소재 "울주울산하이테크밸리 일반산업단지" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 공장 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류소가 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존 등기일: 2022-08-19 (박진호)

말소기준권리: 강남새마을금고 근저당권 (2022-08-19 접수, 말소 예정)

등기부상 채무 총액: 약 3,018,800,000원

(주요 권리: 근저당 다수, 주택임차권 1건 - 모두 말소 예정)

3.2. 임차인 현황

임차인: 예*

보증금: 10,000,000원

차임: 550,000원

전입일자: 2023-11-09

배당신고일자: 2024-11-08

대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없어 경매 낙찰 시 보증금 인수 의무가 발생하지 않음. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 인수되는 권리

등기부상 채권들은 매각으로 인해 소멸될 예정임. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권(개요만 기재되어 있으며, 해당 없음)임.

3.4. 유치권 분석

유치권 신고액 총액: 684,400,000원

신고 내용:

- 김옥동: 59,400,000원

- 정경수: 120,000,000원

- 김미자: 80,000,000원

- 이태윤: 40,000,000원

- 배준호: 50,000,000원

- 주식회사 성무설비: 120,000,000원

- 주식회사 와이에스이엔씨: 65,000,000원

- 황경희: 40,000,000원

- 주식회사 국민월드: 110,000,000원

주의사항: 상기 유치권 신고액은 금 684,400,000원에 달하나, 그 성립 여부는 불분명한 상태임. 이는 본 건의 가장 큰 위험 요소로, 성립 시 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도

건축물대장 상 본건 건물의 주 용도는 '업무시설'로 등재되어 있으나, 감정평가서 상으로는 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 것으로 파악됨. 특히 701호는 공동주택(다세대주택)으로 이용 중임. 이와 같은 용도 불일치는 추후 관리상의 문제를 야기할 수 있음.

4.2. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과:

- '두리아빌라'(울산 울주군 삼남읍 방기리 593-7, 2000년식, 전용면적 28.1㎡)의 경우, 2026년 4월 145,000,000원(약 516만원/㎡), 2026년 5월 240,000,000원(약 854만원/㎡)에 거래됨.

- 본 경매 물건(2019년식, 전용면적 58.45㎡)은 연식은 더 신축이고 면적은 더 넓으나, 동일 단지 또는 인접 건물로 볼 때, '두리아빌라'의 최근 매매가(특히 240,000,000원)를 고려하면 현재 시세는 감정가(194,000,000원)보다 높을 것으로 추정됨.

- 28.1㎡ 면적이 240,000,000원에 거래된 점을 감안하여 본건 58.45㎡의 면적에 적용 시, 잠재적 시장가치는 약 499,000,000원 수준으로 추정 가능함.

- '원앙하이츠빌1차A'(전용면적 74.1㎡)는 2026년 2월 65,000,000원에 거래되었는데, 면적 대비 가격이 매우 낮아 본건과의 직접적인 시세 비교에는 어려움이 있음.

4.3. 임대 시장 분석

제공된 전월세 JSON 정보가 매매 정보와 동일하여, 신뢰할 만한 임대 시세 분석을 하기 어려움.

5. 생활정보

5.1. 건물 편의시설

위생 및 급배수 설비, 승강기, 소화전, 도시가스 난방 설비 등이 구비되어 있음.

5.2. 주변 편의시설

주거, 단독주택, 공장 등이 혼재하는 지역으로, 생활 편의시설 및 산업 단지 접근성이 공존하는 환경임. 현재 제공된 정보만으로는 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 문제

총 6억 8천 4백 4십만원에 달하는 유치권 신고가 있으며, 성립 여부가 불분명함. 유치권이 인정될 경우, 낙찰자가 해당 금액을 부담하거나 추가적인 법적 분쟁에 휘말릴 수 있는 매우 높은 위험 요인임. 이는 본 건의 가장 큰 리스크임.

6.2. 건물 내부 상태

구체적인 내부 관리 상태 정보는 부족하나, 7층에 위치한 다세대주택으로서 일반적인 노후화 및 사용감은 존재할 수 있음.

6.3. 공실 위험

본 건(1)인 근린생활시설은 공실 상태로 파악되었음. 이는 추후 임대 시 공실 발생 가능성을 시사할 수 있음.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본건은 비교적 신축(2019년 준공) 건물이면서도 감정가가 시세 대비 낮게 책정된 것으로 보이는 다세대주택임. 입지 또한 산업단지 인근으로 잠재적 수요가 있을 수 있음. 그러나, 채권 총액 및 유치권 신고액이 매우 높아 투자 시 상당한 주의가 요구됨. 특히, 6.8억원이 넘는 유치권의 성립 여부가 불분명한 점이 최대의 난관임.

7.2. 투자 가치 평가

유치권 문제가 명확히 해결되지 않는 이상, 높은 위험 부담으로 인해 투자 가치를 확정하기 어려움. 만약 유치권이 완전히 무효화되거나 현저히 낮은 금액으로 해결될 수 있다면, 잠재적으로 높은 시세 차익을 기대할 수 있는 물건임. 그러나 반대의 경우, 상당한 금전적 손실을 감수해야 할 수 있음.

8. 투자 포인트

8.1. 장점

- 비교적 신축 건물(2019년 준공)로 내부 상태 양호 기대

- 면적 대비 감정가 저평가 가능성 (시세 분석 결과)

- 산업단지 인근 입지로 잠재적 수요 존재

8.2. 고려사항

- 6.8억원이 넘는 유치권의 성립 여부 및 해결 방안에 대한 철저한 사전 조사가 필수적임.

- 건축물대장 상 용도(업무시설)와 실제 이용 용도(다세대주택) 간의 불일치 문제 확인 필요.

- 임차인은 대항력이 없으나, 배당신고 여부 등 확인 필요 (본 건은 배당신고 완료, 보증금 인수 없음).

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 기반 평가

제공된 주변 시세 분석에 따르면, 본건(58.45㎡)의 잠재적 시장 가치는 약 4억 원에서 5억 원 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가 1억 9천 4백만원보다 상당히 높은 수치입니다.

9.2. 리스크 반영

6. 8억 원이 넘는 유치권의 존재는 본건의 가장 큰 리스크 요인이며, 낙찰자가 이를 인수해야 할 가능성을 배제할 수 없습니다. 이는 추정 시장 가치를 훨씬 초과하는 금액입니다. 따라서, 유치권의 성립 가능성과 최종 해결 비용을 예측하기 어렵기 때문에, 입찰가는 매우 보수적으로 접근해야 합니다.

9.3. 추천 입찰가

상기 분석 결과를 종합하건대, 본건은 유치권 리스크가 매우 높아 투자에 신중해야 합니다. 만약 유치권의 성립 가능성이 낮거나 해결 방안이 명확하다는 전제 하에, 감정가 수준에서 소폭 상승한 금액으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

하지만, 유치권의 불확실성을 감안할 때, 220,000,000원 을 상회하는 금액은 매우 높은 위험을 수반하는 입찰가가 될 수 있습니다. 최종 입찰가는 반드시 전문가와 상의하여 유치권 관련 법률 검토 후 결정하시기를 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.