나이스옥션 법원경매 울산 2025타경10548 [13] 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 964-11 6층602호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 소재 "울주울산하이테크밸리 일반산업단지" 남서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 단독주택, 공장 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류소가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제지101호 외 16개호로
외벽: 대리석 및 몰탈위 페인트마감,
내벽: 벽지 및 타일 마감,
창호: 샷시창임.

이용상태

본건(1): 근린생활시설(공실상태)
본건(2)-(9):오피스텔
본건(10)-(17):공동주택(다세대주택)으로 이용중.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 소화전, 도시가스 난방설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용중.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약8미터, 북서측으로 노폭 약9미터 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건(1)은 집합건축물 대장상 ‘업무시설(오피스텔)’이나 구조 및 위치, 건축물현황도 등을 고려할 때, 근린생활시설로 판단됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

유치권자(선정당사자) 김옥동으로부터 울산광역시 울주군 삼남면 방기리 964-11 부동산(토지 및 건물)에 대하여 금 684,400,000원(김옥동 금 59,400,000원, 정경수 금120,000,000원, 김미자 금 80,000,000원, 이태윤 금 40,000,000원, 배준호 금 50,000,000원, 주식회사 성무설비 금 120,000,000원, 주식회사 와이에스이엔씨 금 65,000,000원, 황경희 금 40,000,000원, 주식회사 국민월드 금 110,000,000원)의 유치권 신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 울산지방법원 2025타경10548 (13)

소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 964-11, 6층 602호

용도: 다세대주택

감정가: 194,000,000원

토지면적: 33.98㎡ (약 10.28평)

토지 지분: 33.9781㎡ (약 10.28평)

건물면적: 58.45㎡ (약 17.70평)

건물 지분: 58.445㎡ (약 17.70평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 강남새마을금고 (등기부상)

건축년도: 2019년 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

본 물건은 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 소재 "울주울산하이테크밸리 일반산업단지" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 공동주택, 단독주택, 공장 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로1류 및 소로2류에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

인접 도로 상태는 남서측으로 노폭 약 8미터, 북서측으로 노폭 약 9미터의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행이 용이합니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 등기부등본상 권리 관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리는 2022년 8월 19일 접수된 강남새마을금고의 근저당권입니다.

총 채권액은 등기부상 약 3,010,000,000원입니다.

소유권 보존 등기 이후 다수의 근저당권이 설정되었으며, 경매 개시 결정 또한 이루어졌습니다. 이들 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 이왕희: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025년 2월 5일. 대항력 없음.

* 유치권 신고 현황:

유치권자 김옥동 외 다수로부터 총 684,400,000원의 유치권이 신고되었습니다.

(김옥동 금 59,400,000원, 정경수 금 120,000,000원, 김미자 금 80,000,000원, 이태윤 금 40,000,000원, 배준호 금 50,000,000원, 주식회사 성무설비 금 120,000,000원, 주식회사 와이에스이엔씨 금 65,000,000원, 황경희 금 40,000,000원, 주식회사 국민월드 금 110,000,000원)

다만, 해당 유치권의 성립 여부는 불분명하여 낙찰자가 인수할 위험이 존재합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 울주울산하이테크밸리 일반산업단지와 인접하여 산업단지 종사자들의 배후 주거 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

주변 지역의 최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 동일 지역 내 유사한 면적의 다세대주택 거래 사례에서 제곱미터당 약 50만원에서 85만원 사이의 가격이 형성된 것으로 나타납니다.

(예: 두리아빌라, 전용면적 28.1㎡, 2026년 4월 1450만원 / 2026년 5월 2400만원 거래 사례)

이는 본 물건의 감정가(194,000,000원, 약 58.45㎡ 기준, 제곱미터당 약 332만원)와 상당한 차이를 보입니다. 제공된 JSON 정보상 시장가격은 감정가 대비 현저히 낮은 수준입니다.

임대차 정보 또한 제한적이거나, 유사 건물의 경우 거래 금액이 낮게 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 울주울산하이테크밸리 일반산업단지 인근에 위치하여 직주근접성이 용이합니다.

주변 지역에 다양한 공동주택과 상업시설이 혼재하고 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

차량 접근성이 양호하며 인근 버스정류장을 통해 시내 및 주요 지역으로 이동이 가능합니다.

현재 건물 이용 상태는 근린생활시설(공실), 오피스텔, 공동주택(다세대주택)으로 복합적으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 본건 602호는 다세대주택으로 이용 중인 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 신고된 유치권입니다. 총 6억 8천만 원이 넘는 유치권 신고가 있으며, 이 유치권이 성립될 경우 낙찰자가 추가적인 금전적 부담을 안거나 법적 분쟁에 휘말릴 수 있습니다. 유치권 성립 여부에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

건축물대장상 주 용도가 '업무시설'로 기재되어 있으나, 실제 건축물 현황이나 등기부상 표기, 그리고 현장 조사 결과에 따라 다세대주택 등 다른 용도로 사용되었을 가능성이 있습니다. 이러한 용도 불일치는 추후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

총 채권액이 매우 높아 경매 낙찰 후에도 추가적인 권리 관계나 채권 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

주변 지역에 대규모 산업단지가 위치하고 있어, 일부 환경적 요인(소음, 분진 등)이 거주 환경에 영향을 미칠 수 있습니다. 현재까지 파악된 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았으나, 산업단지 자체의 성격에 따라 민감할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 산업단지 인근에 위치하여 배후 수요를 기대할 수 있는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 하지만, 압도적인 금액의 유치권 신고와 그 불확실성이 투자에 있어 가장 큰 걸림돌입니다. 또한, 제공된 시세 정보와 감정가 사이에 큰 괴리가 존재하여 시장 가치 평가에 신중해야 합니다. 유치권 문제가 해결되지 않는다면, 낙찰 후 상당한 금전적 손실을 볼 수 있는 고위험 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

유치권 관련 분쟁에서 낙찰자에게 유리하게 해석되거나, 유치권이 전액 소멸될 경우, 현재 시장가로 추정되는 가격보다 낮은 가격으로 취득하여 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

울주울산하이테크밸리 일반산업단지의 지속적인 성장과 더불어 임대 수요가 꾸준히 유지될 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 실거래가 정보(JSON)에 따르면, 본 물건과 유사한 면적의 주택 거래가는 제곱미터당 약 50만 원에서 85만 원 수준으로 추정됩니다. 이를 바탕으로 본 건의 건물 면적(58.45㎡)에 적용하면 약 4,000만 원에서 5,000만 원대의 시장 가격이 형성될 수 있습니다.

그러나 본 건의 감정가는 194,000,000원으로, 시세 정보와의 격차가 매우 큽니다.

가장 중요한 리스크인 6억 8천만 원이 넘는 유치권 신고액은 낙찰자가 인수해야 할 잠재적 부담이 감정가를 훨씬 상회하는 수준입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건에 대한 투자는 매우 신중해야 하며, 유치권의 성립 여부 및 처리 방안에 대한 면밀한 법률적 검토가 선행되어야 합니다.

제시된 시세 정보와 막대한 유치권 부담을 고려하여, 매우 보수적인 관점에서 본 건의 예상 입찰가는 30,000,000원 ~ 50,000,000원 범위 를 제안합니다. 이 가격대는 시세 정보에 기반한 잠재적 가치와 높은 위험 부담을 반영한 투기적 성격의 입찰가임을 인지해야 합니다. 낙찰 후 유치권 관련 추가 비용이 발생할 경우, 실제 인수가격은 이보다 훨씬 높아질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.