나이스옥션 법원경매 울산 2025타경10548 [17] 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 964-11 8층802호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 소재 "울주울산하이테크밸리 일반산업단지" 남서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 단독주택, 공장 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류소가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제지101호 외 16개호로
외벽: 대리석 및 몰탈위 페인트마감,
내벽: 벽지 및 타일 마감,
창호: 샷시창임.

이용상태

본건(1): 근린생활시설(공실상태)
본건(2)-(9):오피스텔
본건(10)-(17):공동주택(다세대주택)으로 이용중.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 소화전, 도시가스 난방설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용중.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약8미터, 북서측으로 노폭 약9미터 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건(1)은 집합건축물 대장상 ‘업무시설(오피스텔)’이나 구조 및 위치, 건축물현황도 등을 고려할 때, 근린생활시설로 판단됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

유치권자(선정당사자) 김옥동으로부터 울산광역시 울주군 삼남면 방기리 964-11 부동산(토지 및 건물)에 대하여 금 684,400,000원(김옥동 금 59,400,000원, 정경수 금120,000,000원, 김미자 금 80,000,000원, 이태윤 금 40,000,000원, 배준호 금 50,000,000원, 주식회사 성무설비 금 120,000,000원, 주식회사 와이에스이엔씨 금 65,000,000원, 황경희 금 40,000,000원, 주식회사 국민월드 금 110,000,000원)의 유치권 신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경10548 (17)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 강OOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 964-11 8층 802호

용도: 본 건물은 집합건축물대장상 '업무시설'로 등재되어 있으나, 감정평가서상으로는 근린생활시설(공실), 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재된 건물 내에 위치합니다.

구조: 철근콘크리트 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 8층 802호

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 1억 9천 4백만원

토지면적: 33.98㎡ (약 10.28평)

건물면적: 58.45㎡ (약 17.68평)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 소재 "울주울산하이테크밸리 일반산업단지" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 공장 등이 혼재된 지역입니다.

건물은 남서측으로 노폭 약 8미터, 북서측으로 노폭 약 9미터 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류소가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로1류(폭 10m-12m) 및 소로2류(폭 8m-10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2022년 8월 19일 접수된 강남새마을금고의 근저당권(1,380,000,000원)이며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 약 30억 1천만원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 윤송이

보증금: 2,000만원

차임: 20만원

전입일자(사업일자): 2024년 9월 19일

확정일자: 2024년 9월 19일

배당신고일자: 2025년 2월 24일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 윤송이님은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

3.3. 권리분석 요약

등기부상 채무는 말소될 예정으로 낙찰자가 부담해야 할 권리관계는 없어 보입니다.

다만, 총 6억 8천 4백 4십만원에 달하는 유치권 신고가 다수 존재하며, 그 성립 여부가 불분명하여 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 소재한 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리는 울주울산하이테크밸리 일반산업단지를 배후로 하고 있으며, 주거 지역과 공업 지역이 혼재된 특성을 보입니다.

산업단지 종사자를 위한 식당, 카페, 편의점 등 근린생활시설이 일부 분포할 것으로 예상됩니다.

건물이 복합 용도로 사용되는 점을 고려할 때, 해당 호실의 업종에 따라 상권의 활용도가 달라질 수 있습니다.

4.2. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 두리아빌라(울산 울주군 삼남읍 방기리 593-7, 28.1㎡)는 2026년 4월 1,450만원, 2026년 5월 2,400만원에 거래되었습니다. 또한, 원앙하이츠빌1차A(울산 울주군 삼남읍 방기리 560-12, 74.1㎡)는 2026년 2월 6,500만원에 거래되었습니다.

본건은 업무시설로 분류되며, 건물면적 58.45㎡ (약 17.68평)입니다. 감정가는 1억 9천 4백만원으로, 평당 약 1,097만원입니다.

제공된 주변 시세 정보는 다세대주택 위주로, 본건 업무시설과의 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 그러나 이웃한 주택들의 거래 사례를 참고할 때, 본건의 감정가는 시장 가치 대비 적정 수준으로 판단됩니다. 다만, 유치권 등 미확인 권리 사항에 따른 시세 변동 가능성이 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건이 소재한 삼남읍 일대는 공동주택, 단독주택, 공장 등이 혼재된 지역으로, 울주울산하이테크밸리 일반산업단지와 인접해 있어 관련 지원 시설 및 소규모 상업시설을 이용할 수 있습니다.

삼남읍 내에 마트, 병원, 약국 등 기본적인 편의시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다. (구체적인 시설 정보는 현장 확인 필요)

5.2. 교육시설

인근에 삼남초등학교, 삼남중학교 등 교육시설이 위치할 가능성이 높습니다. (구체적인 학군 정보는 현장 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 문제

총 6억 8천 4백 4십만원의 유치권 신고가 접수되었으나, 그 성립 여부가 불분명합니다. 이는 명도 과정에서 분쟁의 소지가 있으며, 해결을 위한 추가적인 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 공실 가능성

감정평가서상 본건(1)은 근린생활시설로 공실 상태이며, 본건(802호)도 업무시설로 분류되어 있어 임대 여부가 불확실합니다. 따라서 공실 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

6.3. 건물 노후도

본 건물은 2022년 8월 사용승인을 받은 비교적 신축 건물에 해당합니다. (사용승인일: 2022-08-18)

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 삼남읍에 위치한 업무시설로, 비교적 신축 건물에 해당합니다. 권리관계는 대부분 말소될 예정으로 명확하나, 유치권 신고의 불확실성은 주요 리스크 요인입니다. 주변 시세는 다세대주택 위주로 제공되어 본건 업무시설의 직접적인 시세 비교는 제한적입니다. 공실 리스크와 유치권 해결 여부에 따라 투자 가치가 달라질 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축급 건물로 건물 자체의 물리적 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

일반산업단지 인근에 위치하여 잠재적 임대 수요가 있을 수 있습니다.

말소기준권리 이하 권리사항은 소멸되어 권리관계는 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1억 9천 4백만원

주변 시세 분석 결과, 인근 다세대주택의 평당 시세는 약 51만원~87만원 수준이나, 본건은 업무시설로서 직접 비교는 어렵습니다. 본건의 감정가(평당 약 1,097만원)는 건물 신축 연도 및 입지 조건 등을 고려한 것으로 판단됩니다.

가장 큰 리스크 요인은 약 6억 8천만원에 달하는 유치권 신고이며, 이의 성립 여부가 불확실하여 낙찰 후 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

보수적인 입찰가 산정을 위해, 감정가 1억 9천 4백만원을 기준으로 유치권 등 미확결 리스크를 감안하여 감정가의 80~90% 수준인 1억 5천 5백만원 ~ 1억 7천 5백만원 사이에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

유치권 성립 여부에 대한 면밀한 조사 후 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.