나이스옥션 법원경매 울산 2025타경10548 [12] 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 964-11 6층601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 소재 "울주울산하이테크밸리 일반산업단지" 남서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 단독주택, 공장 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류소가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제지101호 외 16개호로
외벽: 대리석 및 몰탈위 페인트마감,
내벽: 벽지 및 타일 마감,
창호: 샷시창임.

이용상태

본건(1): 근린생활시설(공실상태)
본건(2)-(9):오피스텔
본건(10)-(17):공동주택(다세대주택)으로 이용중.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 소화전, 도시가스 난방설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용중.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약8미터, 북서측으로 노폭 약9미터 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건(1)은 집합건축물 대장상 ‘업무시설(오피스텔)’이나 구조 및 위치, 건축물현황도 등을 고려할 때, 근린생활시설로 판단됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

유치권자(선정당사자) 김옥동으로부터 울산광역시 울주군 삼남면 방기리 964-11 부동산(토지 및 건물)에 대하여 금 684,400,000원(김옥동 금 59,400,000원, 정경수 금120,000,000원, 김미자 금 80,000,000원, 이태윤 금 40,000,000원, 배준호 금 50,000,000원, 주식회사 성무설비 금 120,000,000원, 주식회사 와이에스이엔씨 금 65,000,000원, 황경희 금 40,000,000원, 주식회사 국민월드 금 110,000,000원)의 유치권 신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경10548 (12)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 강

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1.2. 소재지 및 토지/건물 현황

소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 964-11 6층601호

용도: 다세대주택

토지면적: 33.98㎡ (약 10.28평)

건물면적: 58.45㎡ (약 17.68평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.

1.3. 감정평가액 및 매각 정보

감정가: 194,000,000원

건물 구조: 철근콘크리트 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 6층 601호

2.

2. 입지조건

2.

2.1. 주변 환경

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 소재 "울주울산하이테크밸리 일반산업단지" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 공장 등이 혼재하는 지역입니다.

2.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류소가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.

2.3. 토지이용계획 및 주변 시설

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 주변에 공장들이 혼재하고 있어 산업단지 배후 주거지역의 특성을 보입니다. 특별히 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

2.

3. 권리분석

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3.1. 등기부현황

본건의 말소기준권리는 2022년 8월 19일 접수된 강남새마을금고의 근저당권입니다. 소유권보존등기(박 ), 해당 근저당권 및 이후 접수된 모든 근저당권(강남새마을금고, 이승훈, 한진수)과 임의경매개시결정(강남새마을금고)은 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 총 등기부채권액은 3,010,000,000원입니다.

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3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박 , 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-02-05, 대항력 없음.

* 임차인: 임 , 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-10-28, 대항력 없음.

해당 임차인들은 모두 보증금 및 차임이 없으며 대항력이 없어 경매 낙찰 후에도 인수되지 않습니다.

2.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 유치권자(선정당사자) 김 등으로부터 총 684,400,000원의 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명하므로 입찰 시 특별한 주의가 필요합니다.

2.

4. 상권분석

2.

4.1. 주변 건물 용도

본건 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 업무시설 및 공장 등이 혼재하는 복합적인 지역입니다.

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4.2. 시장 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 면적(약 28.1㎡)의 두리아빌라(울주군 삼남읍 방기리 593-7)가 2026년 4월 11일에 145,000,000원(약 5,160,000원/㎡)에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가(194,000,000원, 약 3,320,000원/㎡)보다 높은 시세를 나타냅니다. 본건의 전용면적(58.45㎡)을 고려할 때, 유사한 조건이라면 시장 시세는 약 300,000,000원 수준으로 추정해 볼 수 있습니다. 다만, 2026년 5월 26일에 동일 빌라(두리아빌라)에서 24,000,000원에 거래된 내역은 특수 거래로 판단되며, 신뢰도가 낮습니다.

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5. 생활정보

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5.1. 건축물 정보

* 건축년도: 2019년 건축 허가, 2022년 8월 18일 사용 승인.

* 건물 규모: 지하 1층, 지상 8층

* 해당 호수: 6층 601호 (전용면적 58.45㎡)

2.

5.2. 주요 설비

위생 및 급배수설비, 승강기, 소화전, 도시가스 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

2.

6. 잠재적 리스크

2.

6.1. 유치권 신고

총 684,400,000원에 달하는 유치권이 신고되었으나, 성립 여부가 불분명합니다. 만약 유치권이 인정될 경우, 낙찰자가 추가적인 금전적 부담을 지거나 법적 분쟁에 휘말릴 위험이 매우 큽니다.

2.

6.2. 미상 임대료/보증금

전반적인 임대 관계는 미상으로 파악됩니다. 본건에 등재된 임차인들은 대항력이 없으나, 혹시 모를 다른 미등재 임차인이나 채무 관계가 있는지 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

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6.3. 건물 용도 불일치 가능성

건축물대장상 '업무시설(오피스텔)'로 기재되어 있으나, 감정평가서 상에는 구조 및 위치 등을 고려할 때 근린생활시설로 판단될 수 있다는 내용이 있습니다. 본건의 용도가 다세대주택으로 명시되어 있으나, 실제 이용 현황 및 공부상 기재 내용 간 차이가 있을 수 있어 명확한 확인이 요구됩니다.

2.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍에 위치한 다세대주택으로, 주변 산업단지와의 근접성 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 감정가는 194,000,000원이지만, 최근 유사 면적 거래 사례를 볼 때 시장 시세는 더 높게 형성될 잠재력이 있습니다. 그러나 총 684,400,000원에 달하는 불분명한 유치권 신고가 존재하여, 입찰 시 가장 큰 리스크 요인으로 작용합니다. 유치권의 성립 여부가 본건의 가치 평가 및 투자 결정에 결정적인 영향을 미칠 것입니다.

2.

8. 투자 포인트

* 산업단지 인근의 입지: 직주근접 수요 발생 가능성.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 감정가 대비 시장 시세가 높을 가능성 존재.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 말소 예정.

2.

9. 예상 입찰가

감정가 194,000,000원을 기준으로 하되, 시장 시세와의 괴리 및 유치권이라는 중대 리스크를 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다. 유치권의 성립 여부에 대한 철저한 조사 없이는 고가 입찰은 매우 위험합니다.

예상 입찰가: 210,000,000원

본 물건의 투자 가치는 유치권 리스크 해소 여부에 따라 크게 달라지므로, 입찰 전 반드시 관련 전문가와 상담하여 유치권의 진위 여부 및 예상 인수 비용을 파악하신 후 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.