나이스옥션 법원경매 울산 2025타경10548 [16] 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 964-11 8층801호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 소재 "울주울산하이테크밸리 일반산업단지" 남서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 단독주택, 공장 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류소가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제지101호 외 16개호로
외벽: 대리석 및 몰탈위 페인트마감,
내벽: 벽지 및 타일 마감,
창호: 샷시창임.

이용상태

본건(1): 근린생활시설(공실상태)
본건(2)-(9):오피스텔
본건(10)-(17):공동주택(다세대주택)으로 이용중.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 소화전, 도시가스 난방설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용중.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약8미터, 북서측으로 노폭 약9미터 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건(1)은 집합건축물 대장상 ‘업무시설(오피스텔)’이나 구조 및 위치, 건축물현황도 등을 고려할 때, 근린생활시설로 판단됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

유치권자(선정당사자) 김옥동으로부터 울산광역시 울주군 삼남면 방기리 964-11 부동산(토지 및 건물)에 대하여 금 684,400,000원(김옥동 금 59,400,000원, 정경수 금120,000,000원, 김미자 금 80,000,000원, 이태윤 금 40,000,000원, 배준호 금 50,000,000원, 주식회사 성무설비 금 120,000,000원, 주식회사 와이에스이엔씨 금 65,000,000원, 황경희 금 40,000,000원, 주식회사 국민월드 금 110,000,000원)의 유치권 신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경10548 (16)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 강OOOOOO

소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 964-11, 8층 801호

건물 구조: 철근콘크리트 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 8층 801호

사용 승인일: 2022년 8월 18일

건물 용도: 집합건축물대장상 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있으나, 본건(10)-(17) 호수는 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이라는 점과 현황을 고려할 때, 해당 호수 역시 주거용으로 사용 중일 가능성이 높습니다.

토지 면적: 33.98㎡ (약 10.28평)

건물 면적: 58.45㎡ (약 17.68평)

전용 면적: 58.45㎡ (약 17.68평)

공급 면적: 제공된 정보 내에서 직접적인 공급 면적 정보는 확인되지 않습니다.

감정가: 194,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

토지 지분: 33.9781㎡

건물 지분: 58.445㎡

2. 입지조건

소재지 및 주변 환경:

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 소재 "울주울산하이테크밸리 일반산업단지" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 공장 등이 혼재하는 복합적인 지역입니다.

교통 접근성:

차량 접근은 용이하며, 인근에 버스정류소가 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

토지 이용 계획:

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속해 있습니다.

소로1류(폭 10m-12m) 및 소로2류(폭 8m-10m) 도로에 접해 있습니다.

가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부 현황:

소유권 보존 등기는 2022년 8월 19일에 박진호 명의로 이루어졌습니다.

말소기준권리는 2022년 8월 19일에 접수된 강남새마을금고의 근저당 (1,380,000,000원)입니다.

등기부상 채권 총액은 3,010,000,000원입니다.

이 외 다수의 근저당 및 임의경매 개시 결정이 등기되었으나, 경매 절차에 따라 모두 말소될 예정입니다.

임차인 분석:

임차인: 손이석

보증금: 10,000,000원

차임: 550,000원

전입일자(사업일자): 2024-05-23

확정일자: 2024-05-23

배당신고일자: 2025-02-13

대항력: 없음

비고: 임차인 손이석은 대항력이 없어 법원에서 진행하는 배당을 통해 보증금을 회수하게 되므로, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

인수되는 권리:

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다. (개요: 없음)

전반적인 권리 분석상 낙찰자가 추가로 부담해야 할 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

주변 건물 용도:

본건이 속한 건물에는 근린생활시설(일부 공실), 오피스텔, 공동주택(다세대주택)이 복합적으로 이용되고 있습니다.

주변 지역은 주거 시설과 공장이 혼재되어 있습니다.

산업단지 인접 효과:

"울주울산하이테크밸리 일반산업단지"와 인접해 있어 산업단지 종사자들의 직주근접 수요가 일부 있을 수 있습니다.

다만, 본건 건물의 주요 용도가 업무시설로 등록되어 있고, 인근 공장 지대의 영향으로 인해 주거 환경으로서의 매력도는 다소 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

주거 환경:

8층에 위치하여 일조권 및 조망권은 양호할 것으로 예상됩니다.

건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소화전, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

편의시설:

인근에 버스정류장이 있어 기본적인 대중교통 이용은 편리합니다.

복합 지역 특성상 기본적인 편의시설은 주변에서 이용 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

유치권:

가장 큰 리스크 요인은 총 684,400,000원에 달하는 유치권 신고입니다.

신고자는 김옥동, 정경수, 김미자, 이태윤, 배준호, 주식회사 성무설비, 주식회사 와이에스이엔씨, 황경희, 주식회사 국민월드로 총 9곳입니다.

그러나 해당 유치권의 성립 여부는 불분명하며, 성립 여부에 따라 명도 저항 및 추가적인 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다. 이는 본건의 낙찰 이후 해결해야 할 핵심 과제입니다.

건물 상태 및 이용 현황:

집합건축물대장상 '업무시설(오피스텔)'로 표기되어 있으나, 일부는 공동주택(다세대주택) 및 근린생활시설로 이용 중인 점은 공부상 현황과 실제 이용 상태 간의 차이가 있음을 시사합니다.

2022년에 사용 승인된 신축 건물이라는 점은 긍정적이나, 전체 건물의 관리 상태는 별도 확인이 필요합니다.

기타:

주변에 공장이 혼재되어 있어 소음, 악취, 분진 등 환경적인 영향을 받을 수 있습니다. (혐오시설 관련: 현재 제공된 정보만으로는 직접적인 혐오시설의 존재는 확인되지 않습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리에 위치한 신축(2022년 사용 승인) 다세대주택으로, 감정가는 1억 9,400만원입니다.

권리 분석상 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 예정이며, 임차인 역시 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 상태입니다.

그러나 6억 8천만원이 넘는 거액의 유치권 신고가 있으며, 그 성립 여부가 불분명하다는 점이 본건의 가장 큰 리스크입니다. 유치권 문제 해결 여부에 따라 투자의 성패가 좌우될 수 있습니다.

건물의 등기상 용도와 실제 이용 현황 간의 차이, 그리고 공장이 혼재된 입지 조건을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물로 준공된 지 얼마 되지 않아 건물 자체의 상품성은 양호할 것으로 판단됩니다.

권리 관계가 비교적 명확하고 인수되는 임차 보증금이 없다는 점은 긍정적입니다.

가장 큰 장애물인 유치권의 성립 여부를 명확히 파악하고, 해결 방안을 모색한다면 시세 대비 저렴하게 취득할 기회를 얻을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 울산 울주군 삼남읍 방기리 두리아빌라(2000년식, 전용 28.1㎡)의 거래 사례가 있습니다.

2026년 4월, 4층 거래가는 1억 4,500만원(㎡당 약 516만원)이었으며, 2026년 5월, 3층 거래가는 2억 4,000만원(㎡당 약 854만원)이었습니다.

본건은 전용 면적 58.45㎡로, 두리아빌라(28.1㎡) 대비 약 2배 넓습니다.

두리아빌라의 거래 사례를 기준으로 환산하면, 본건의 시세는 최소 3억 2백만원(1.45억/28.1㎡ * 58.45㎡)에서 최대 4억 9천9백만원(2.4억/28.1㎡ * 58.45㎡) 수준으로 추정됩니다.

본건 건물은 2022년 사용 승인으로 두리아빌라(2000년식)보다 훨씬 신축이라는 점에서 시장 가치가 더 높을 수 있습니다.

감정가 1억 9,400만원은 현재 추정 시세보다 현저히 낮게 책정되어 있습니다.

예상 입찰가 산정:

인수 보증금: 0원

본건의 성공적인 투자를 위해서는 6억 8천만원이 넘는 유치권의 성립 여부 및 해결 가능성에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

유치권이 성립하지 않거나, 협상 등을 통해 해결 가능할 경우, 시세의 70~80% 수준인 2억 1천만원 ~ 2억 7천만원 범위에서 적극적으로 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가(1.94억) 대비 높은 금액이지만, 시장 시세를 반영한 가격입니다.

유치권의 성립 가능성이 높거나 해결에 상당한 비용이 소요될 것으로 예상될 경우, 감정가 수준인 1억 9천만원 내외 또는 그 이하로 보수적으로 접근하는 것을 고려해야 합니다.

따라서, 유치권 조사 결과에 따라 입찰가는 크게 달라질 수 있습니다.

추천 입찰가 범위 (유치권 조사 결과에 따라 유동적):

- 유치권 성립 가능성 낮거나 해결 가능 시: 2억 3천만원 ~ 2억 9천만원

- 유치권 성립 가능성 높고 협상/해결 비용 감안 시: 1억 9천만원 ~ 2억 3천만원

최종 입찰가 결정은 반드시 전문가와 상의하여 유치권 관련 법적 검토를 마친 후 신중하게 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.