나이스옥션 법원경매 울산 2025타경10548 [11] 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 964-11 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 소재 "울주울산하이테크밸리 일반산업단지" 남서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 단독주택, 공장 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류소가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제지101호 외 16개호로
외벽: 대리석 및 몰탈위 페인트마감,
내벽: 벽지 및 타일 마감,
창호: 샷시창임.

이용상태

본건(1): 근린생활시설(공실상태)
본건(2)-(9):오피스텔
본건(10)-(17):공동주택(다세대주택)으로 이용중.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 소화전, 도시가스 난방설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용중.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약8미터, 북서측으로 노폭 약9미터 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건(1)은 집합건축물 대장상 ‘업무시설(오피스텔)’이나 구조 및 위치, 건축물현황도 등을 고려할 때, 근린생활시설로 판단됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

유치권자(선정당사자) 김옥동으로부터 울산광역시 울주군 삼남면 방기리 964-11 부동산(토지 및 건물)에 대하여 금 684,400,000원(김옥동 금 59,400,000원, 정경수 금120,000,000원, 김미자 금 80,000,000원, 이태윤 금 40,000,000원, 배준호 금 50,000,000원, 주식회사 성무설비 금 120,000,000원, 주식회사 와이에스이엔씨 금 65,000,000원, 황경희 금 40,000,000원, 주식회사 국민월드 금 110,000,000원)의 유치권 신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경10548 (11)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 강OOOOOO

1.2. 소재지 및 건물/토지 현황

소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 964-11 5층502호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 건물 상세 정보

건물면적: 58.45㎡ (약 17.68평)

건물지분: 58.445㎡ (약 17.68평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 본건은 철근콘크리트 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 5층 502호에 해당합니다.

건물 이용상태: 본 건물은 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택(다세대주택) 등으로 복합 이용 중이며, 본건 502호는 공동주택(다세대주택)으로 이용 중에 있습니다.

건물 설비내역: 위생 및 급배수설비, 승강기, 소화전, 도시가스 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

건축물대장 상 주용도: 업무시설 (단, 현황조사상 해당 호실은 다세대주택으로 이용중)

1.4. 토지 상세 정보

토지면적: 33.98㎡ (약 10.28평)

토지지분: 33.9781㎡ (약 10.28평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 형상 및 이용상태: 본건 토지는 정방형 토지로 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

1.5. 감정평가 요약

감정가: 194,000,000원

감정평가서 요약:

* 위치 및 주위환경: 본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 소재 "울주울산하이테크밸리 일반산업단지" 남서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 단독주택, 공장 등이 혼재하는 지역입니다.

* 인접 도로상태등: 남서측으로 노폭 약 8미터, 북서측으로 노폭 약 9미터 포장도로에 각각 접합니다.

* 건축물표제부 정보:

* 신주소: 울산광역시 울주군 운곡4길 20-18 (삼남읍 방기리)

* 건축년도: 2019년 04월 15일 (준공일: 2022년 08월 18일)

* 층수: 지하 1층, 지상 8층

* 총 세대수/호실: 8개 호실 (집합건물)

2. 입지조건

2.1. 주위환경 및 지역특성

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리에 위치하며, "울주울산하이테크밸리 일반산업단지"와 인접해 있어 직주근접성이 있는 지역입니다. 주위로는 공동주택, 단독주택, 그리고 공장 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속해 있습니다. 또한, 소로1류(폭 10m-12m) 및 소로2류(폭 8m-10m)에 접하고 있으며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 및 말소기준권리

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2022년 08월 19일 접수된 강남새마을금고의 근저당권 (을1, 채권액 1,380,000,000원)입니다.

매각으로 인해 근저당권(을1, 을2, 을3, 을4), 임의경매개시결정(갑4) 등 등기부상 권리는 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 3,010,000,000원입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권개요가 기재되어 있으나, 해당 내용에 대한 구체적인 정보는 없습니다. (없는 것으로 추정)

3.3. 유치권 분석

유치권자(선정당사자) 김옥동 외 8명으로부터 총 684,400,000원의 유치권이 신고되었습니다.

* 김옥동: 59,400,000원

* 정경수: 120,000,000원

* 김미자: 80,000,000원

* 이태윤: 40,000,000원

* 배준호: 50,000,000원

* 주식회사 성무설비: 120,000,000원

* 주식회사 와이에스이엔씨: 65,000,000원

* 황경희: 40,000,000원

* 주식회사 국민월드: 110,000,000원

신고된 유치권의 성립 여부는 불분명하며, 낙찰 후 인수 여부를 반드시 확인해야 하는 중대한 사항입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-04-30

대항력: 없음

* 임차인: 최

보증금: 20,000,000원

차임: 300,000원

전입일자: 2024-09-20

확정일자: 2024-09-20

배당신고일자: 2025-04-04

대항력: 없음

3.5. 인수 가능한 보증금

상기 임차인들은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 최 임차인은 배당 신고를 하였으나, 배당받지 못할 경우 보증금 2천만원이 낙찰자에게 인수될 가능성을 배제할 수 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 위치한 삼남읍 방기리는 산업단지와 주거지가 혼재된 지역입니다. "울주울산하이테크밸리 일반산업단지"가 인접해 있어 해당 산업단지 종사자들을 위한 배후 수요가 기대됩니다.

4.2. 산업단지 인접 효과

산업단지 인근이라는 점은 임대 수요 측면에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 다만, 주위 환경이 공동주택, 단독주택, 공장이 혼재되어 있어 주거 쾌적성은 상대적으로 낮을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

본건 건물 내에는 승강기가 설치되어 있어 고층 이용에 편리합니다. 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비 등 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다.

5.2. 기반시설

건물은 상하수도, 도시가스, 전기 등의 기반시설이 잘 갖추어져 있습니다. 인근 도로망 역시 포장되어 있어 차량 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 신고액 및 성립 여부 불확실성

가장 큰 리스크는 약 6억 8천 4백만원에 달하는 유치권 신고입니다. 유치권의 성립 여부가 불분명하여 낙찰자가 해당 금액을 모두 또는 일부 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 물건의 실질 가치에 지대한 영향을 미칩니다.

6.2. 건축물 현황과의 차이 가능성

집합건축물대장상 본건(1) 호실이 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 근린생활시설로 판단된다는 내용이 있습니다. 본건 502호는 다세대주택으로 이용 중이나, 건물 전체의 건축물 현황과 공부상 내용 간의 차이가 발생할 수 있습니다.

6.3. 임차인 보증금 인수 가능성 (배당 미수령 시)

최 임차인의 보증금 2천만원은 배당을 받지 못할 경우 낙찰자에게 인수될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리에 위치한 다세대주택으로, 산업단지 인근에 자리하고 있어 직주근접 수요가 예상됩니다. 건물은 비교적 신축(2019년 준공)이며 기본 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 그러나 약 6.84억 원에 달하는 유치권 신고가 존재하며, 이 유치권의 성립 여부가 불확실하여 낙찰 후 인수 부담이 발생할 수 있다는 점이 가장 큰 위험 요소입니다. 등기부상 권리는 모두 소멸되나, 유치권은 인수될 가능성이 있으므로 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 임차인의 경우 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 크지 않으나, 배당 여부에 따라 일부 금액이 인수될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 산업단지 인접으로 인한 안정적인 임대 수요 기대 가능.

* 2019년 준공의 비교적 신축 건물로 관리 용이성.

* 유치권 문제만 명확히 해결된다면, 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회.

* 도시지역, 제2종일반주거지역으로 향후 개발 가능성 내포.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 주변 매매 정보는 신뢰도가 매우 낮아 직접적인 시세 분석에 사용하기 어렵습니다. 특히 동일 주소지의 유사 건물(두리아빌라)이 2000년식, 28.1㎡ 기준으로 1.45억 원과 0.24억 원으로 큰 가격 차이를 보이며, 후자는 전세 보증금일 가능성이 높습니다. 본건은 2019년 준공으로 더 신축이며, 면적은 58.45㎡ (약 17.68평)으로 두리아빌라(28.1㎡)의 두 배 가량 넓습니다. 따라서 제공된 JSON 데이터만으로는 정확한 현 시세를 파악하기 어렵습니다.

9.2. 입찰가 산정 근거

본건의 감정가는 1억 9,400만원입니다. 가장 큰 위험 요소인 유치권은 총 684,400,000원으로 감정가를 훨씬 상회합니다. 만약 유치권이 성립되어 인수될 경우, 낙찰자는 감정가와 무관하게 해당 금액을 부담해야 하므로, 물건의 실질적인 매력은 유치권의 성립 여부에 달려있습니다.

유치권이 완전히 불성립되어 인수 부담이 없는 경우를 가정하면, 감정가 1.94억원을 기준으로 일반적인 경매 낙찰가율(70~80%)을 적용하여 1.3억~1.5억원 수준을 고려해볼 수 있습니다.

그러나 유치권의 존재 자체가 매우 큰 위험이며, 이는 낙찰가를 현저히 낮추는 요인이 됩니다. 따라서 투자자는 반드시 유치권 관련하여 법률 전문가와 상의하여 인수 가능성 및 금액을 면밀히 검토해야 합니다.

9.3. 최종 예상 입찰가 제안

상기 분석을 종합하여, 본 건은 유치권 리스크를 충분히 반영한 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시점에서의 예상 입찰가는 1억 1천만원 ~ 1억 3천만원 범위 를 제안합니다.

이 가격대는 유치권으로 인한 잠재적 위험을 상당 부분 고려한 금액이며, 만약 유치권이 불인정되거나 일부만 인정될 경우 시세 대비 유리한 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

최종 입찰가는 반드시 유치권에 대한 법률 전문가의 자문을 거쳐 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.