나이스옥션 법원경매 울산 2025타경10548 [15] 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 964-11 7층702호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 소재 "울주울산하이테크밸리 일반산업단지" 남서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 단독주택, 공장 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류소가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제지101호 외 16개호로
외벽: 대리석 및 몰탈위 페인트마감,
내벽: 벽지 및 타일 마감,
창호: 샷시창임.

이용상태

본건(1): 근린생활시설(공실상태)
본건(2)-(9):오피스텔
본건(10)-(17):공동주택(다세대주택)으로 이용중.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 소화전, 도시가스 난방설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용중.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약8미터, 북서측으로 노폭 약9미터 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건(1)은 집합건축물 대장상 ‘업무시설(오피스텔)’이나 구조 및 위치, 건축물현황도 등을 고려할 때, 근린생활시설로 판단됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

유치권자(선정당사자) 김옥동으로부터 울산광역시 울주군 삼남면 방기리 964-11 부동산(토지 및 건물)에 대하여 금 684,400,000원(김옥동 금 59,400,000원, 정경수 금120,000,000원, 김미자 금 80,000,000원, 이태윤 금 40,000,000원, 배준호 금 50,000,000원, 주식회사 성무설비 금 120,000,000원, 주식회사 와이에스이엔씨 금 65,000,000원, 황경희 금 40,000,000원, 주식회사 국민월드 금 110,000,000원)의 유치권 신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경10548 (15)

* 소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 964-11 7층702호

* 용도: 다세대주택 (본건은 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택(다세대주택)으로 복합 이용 중)

* 감정가: 194,000,000원

* 토지면적: 33.98㎡ (약 10.28평)

* 건물면적: 58.45㎡ (약 17.68평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 강OOOOOO (강남새마을금고)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 소재 "울주울산하이테크밸리 일반산업단지" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 공장 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류소가 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 7층 702호입니다. 외벽은 대리석 및 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시창입니다.

* 이용상태: 본건(702호)은 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 건물 전체로는 근린생활시설(공실), 오피스텔, 공동주택으로 사용되고 있습니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수설비, 승강기, 소화전, 도시가스 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 정방형 토지로 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 남서측으로 노폭 약 8미터, 북서측으로 노폭 약 9미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m), 소로2류(폭 8m-10m)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역에 해당합니다.

* 공부와의 차이: 집합건축물대장상 용도는 ‘업무시설(오피스텔)’이나, 구조 및 위치 등을 고려할 때 근린생활시설로 판단될 수 있습니다. (본건 702호는 다세대주택으로 이용 중)

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 8월 19일 접수된 강남새마을금고의 근저당권(을1)입니다. 매각으로 인해 위 권리보다 후순위 권리들은 모두 말소됩니다.

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 박진호 (2022-08-19)

* 근저당권: 강남새마을금고 (2022-08-19, 말소기준)

* 근저당권: 강남새마을금고 (2022-08-19, 말소)

* 근저당권: 이승훈 (2023-04-27, 말소)

* 근저당권공동담보: 한진수 (2024-12-13, 말소)

* 임의경매: 강남새마을금고 (2025-01-15, 말소)

* 총 등기부채권액: 약 3,010,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 안

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2024-01-31

* 확정일자: 2024-02-16

* 배당신고일자: 2025-04-04

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리분석 요약: 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 임차인 안 은 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없습니다. 따라서 낙찰자는 인수할 보증금이 없습니다.

1.4. 상권분석

* 주변 시세: 제공된 주변 매매/임대 정보는 주로 '두리아빌라'(593-7번지)와 '원앙하이츠빌1차A'(560-12번지)의 거래 내역으로, 본건(964-11번지)과는 다른 건물입니다. '두리아빌라'의 28.1㎡(약 8.5평) 면적의 거래 사례 중 2026년 4월 145,000,000원에 거래된 건이 있습니다. 이는 3.3㎡당 약 516만원 수준입니다. 본건의 건물면적 58.45㎡(약 17.7평)에 단순 대입 시 약 9,130만원 수준으로 환산되나, 이는 면적 차이 및 건물 특성 차이로 직접 비교하기 어렵습니다. '원앙하이츠빌1차A'의 74.1㎡(약 22.4평) 거래 사례는 65,000,000원(2026년 2월)으로, 단위 면적당 가격 차이가 매우 큽니다. '두리아빌라'의 2026년 5월 24,000,000원 거래 건은 보증금 또는 특이사항이 있을 것으로 보이며, 일반적인 매매 시세로 보기 어렵습니다.

* 지역 특성: 본건이 위치한 삼남읍 방기리 지역은 울주울산하이테크밸리 일반산업단지와 인접해 있어, 직주근접 수요가 있는 지역으로 보입니다. 주거시설과 함께 공장 등이 혼재하는 복합 지역입니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 버스정류소가 있어 시내 접근이 용이하며, 주거, 상업, 공업 시설이 혼재하는 지역의 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 주거환경: 건물의 구조 및 설비 내역(승강기, 도시가스 등)을 고려할 때 기본적인 주거 환경은 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설: 울주울산하이테크밸리 일반산업단지와 인접하여 산업단지 내 종사자들의 배후 주거지로서의 역할을 할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 유치권 신고: 본건의 가장 큰 리스크는 유치권 신고입니다. 김옥동을 포함한 다수의 채권자들이 총 684,400,000원의 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 만약 유치권이 성립될 경우, 낙찰자가 인수해야 할 부담이 발생할 수 있으며, 이는 법적 다툼으로 이어질 수 있습니다. 감정가 194,000,000원 대비 유치권 신고액이 매우 높아, 이는 명확한 법적 검토가 필요한 사항입니다.

* 공동담보: 공동담보로 설정된 근저당권이 존재하여, 다른 담보 물건의 처리 결과에 따라 본건에 미칠 영향이 있을 수 있습니다.

* 높은 채무 총액: 등기부상 채무 총액이 약 30억 원에 달하여, 경매 과정에서 채권자 간의 이해관계가 복잡할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 소재 다세대주택으로, 울주울산하이테크밸리 일반산업단지 인근에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근도 양호한 편입니다. 그러나, 약 6.8억 원에 달하는 불분명한 유치권 신고액은 본 건의 가치를 크게 훼손할 수 있는 매우 중대한 리스크 요인입니다. 감정가는 1.94억 원이나, 유치권 성립 여부에 따라 실제 인수 부담이 크게 달라질 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 입지: 울주울산하이테크밸리 일반산업단지 인근으로 배후 주거지로서의 잠재력 보유.

* 가격: 불분명한 유치권으로 인해 시세 대비 저가 매수 기회 가능성 존재.

* 권리 관계: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자의 보증금 인수 부담 없음.

1.9. 예상 입찰가

본건은 감정가 194,000,000원이나, 약 6.8억 원에 달하는 불확실한 유치권의 존재로 인해 잠재적 위험이 매우 높습니다. 주변 시세 정보 또한 직접적인 비교가 어렵고 상이한 결과를 보여주고 있습니다. 따라서, 낙찰자는 유치권의 성립 여부를 철저히 검토해야 하며, 이에 따라 입찰가가 크게 달라질 수 있습니다.

철저한 법적 검토와 함께, 잠재적 위험 요인을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 유치권이 성립되지 않거나 최소화될 경우를 가정하더라도, 불확실성에 대한 위험 프리미엄을 반영해야 합니다.

상기 정보와 리스크를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 70% 수준인 약 135,800,000원 내외로 제안합니다. 이는 유치권의 성립 여부에 따라 조정될 수 있으며, 최종 입찰가는 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.