나이스옥션 법원경매 울산 2025타경10548 [7] 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 964-11 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 소재 "울주울산하이테크밸리 일반산업단지" 남서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 단독주택, 공장 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류소가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제지101호 외 16개호로
외벽: 대리석 및 몰탈위 페인트마감,
내벽: 벽지 및 타일 마감,
창호: 샷시창임.

이용상태

본건(1): 근린생활시설(공실상태)
본건(2)-(9):오피스텔
본건(10)-(17):공동주택(다세대주택)으로 이용중.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 소화전, 도시가스 난방설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용중.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약8미터, 북서측으로 노폭 약9미터 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건(1)은 집합건축물 대장상 ‘업무시설(오피스텔)’이나 구조 및 위치, 건축물현황도 등을 고려할 때, 근린생활시설로 판단됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

유치권자(선정당사자) 김옥동으로부터 울산광역시 울주군 삼남면 방기리 964-11 부동산(토지 및 건물)에 대하여 금 684,400,000원(김옥동 금 59,400,000원, 정경수 금120,000,000원, 김미자 금 80,000,000원, 이태윤 금 40,000,000원, 배준호 금 50,000,000원, 주식회사 성무설비 금 120,000,000원, 주식회사 와이에스이엔씨 금 65,000,000원, 황경희 금 40,000,000원, 주식회사 국민월드 금 110,000,000원)의 유치권 신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경10548 (7)

소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 964-11 3층302호

용도: 오피스텔

감정가: 200,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 건물 및 토지 정보

토지면적: 46.50㎡ (약 14.06평)

토지지분: 46.4955㎡

건물면적: 79.98㎡ (약 24.19평)

건물지분: 79.9758㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축물 구조: 철근콘크리트 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 3층 302호 (오피스텔)

주요 용도 (건축물 표제부): 업무시설 (주 용도), 단, 현황은 오피스텔로 이용 중.

1.3. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: "울주울산하이테크밸리 일반산업단지" 인근, 공동주택, 단독주택, 공장 등이 혼재된 지역임.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준임.

이용상태: 본건(302호)은 오피스텔로 이용 중이며, 임대관계는 미상임.

토지 이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10-12m), 소로2류(폭 8-10m), 가축사육제한구역으로 지정되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 소재 "울주울산하이테크밸리 일반산업단지" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 공장 등이 혼재하는 지역임.

본건은 남서측으로 노폭 약 8미터, 북서측으로 노폭 약 9미터의 포장도로에 각각 접해 있음.

2.2. 교통 상황

차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존: 박진호 (2022-08-19)

말소기준권리: 강남새마을금고 근저당 (2022-08-19, 1,380,000,000원)

이후 설정된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정임.

채권 총액: 약 2,710,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 케이오씨전기주식회사(입주자: 김태웅)

보증금: 5,000,000원

차임: 550,000원

전입일자(사업일자): 2024-04-07

확정일자: 2025-03-21

배당신고일자: 2025-03-21

대항력: 없음

비고: 임차인은 존재하나 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 등기부상의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

그러나, 본 물건은 유치권 및 공동담보 물건으로, 총 684,400,000원의 유치권 신고가 있으나 성립 여부는 불분명하므로 인수 여부에 대한 면밀한 추가 조사가 필수적임.

4. 상권분석

울산광역시 울주군 삼남읍은 울주울산하이테크밸리 일반산업단지와 인접하여 산업단지 종사자 및 관련 업종의 배후 수요가 예상됨.

주변 지역은 공동주택, 단독주택, 공장이 혼재되어 있어 오피스텔의 주거 및 업무 수요는 산업단지 배후 수요와 지역 내 고용 인구에 영향을 받을 것으로 판단됨.

본건이 위치한 지역은 제2종일반주거지역으로 오피스텔 공급에 용이하나, 주변 유사 오피스텔의 임대/매매 사례 및 공실률을 파악하는 것이 중요함.

검색 결과, 삼남읍 지역의 유사 오피스텔(전용 51.06㎡ ~ 85㎡) 매매가는 약 1억 1,500만원에서 2억 1,000만원 선에서 거래되고 있으며, 월세는 35만원부터 시작하는 것으로 파악됨. 본건의 전용면적(79.98㎡)을 고려할 때, 시세는 1억 6천만원 ~ 2억 1천만원 범위에 있을 것으로 추정됨.

5. 생활정보

교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능함.

주변 시설: 산업단지 및 주거지역이 혼재된 입지로, 편의시설 등은 삼남읍 소재지 또는 인근 지역을 이용해야 할 것으로 보임. 검색 결과, 홀마트 언양점 등이 도보 거리에 위치하며, KTX 울산역이 인근에 있어 교통 편의성이 높음.

6. 잠재적 리스크

유치권: 가장 큰 리스크 요인으로, 총 684,400,000원에 달하는 유치권 신고가 있으나 성립 여부가 불분명함. 유치권이 성립될 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 하므로 본건의 최종 취득 비용이 크게 증가할 수 있음.

공동담보: 본건은 공동담보 물건이므로, 타 물건의 경매 결과가 본건에 영향을 미칠 수 있음.

공실 위험: 임대 관계가 미상이며, 지역 내 공급량 및 경기 상황에 따라 공실 발생 가능성이 존재함.

혐오시설: 검색 결과, 삼남읍 일부 지역에 퇴비 생산 업체나 동물 장묘 시설 등 악취를 유발하는 시설에 대한 민원이 있었으나, 본건의 직접적인 인접 지역에서 심각한 혐오시설은 확인되지 않음. 다만, 지역 내 산업단지와의 인접성을 고려할 때 일부 환경적 요인(소음, 분진 등)은 있을 수 있음.

7. 투자 포인트

시세 대비 저렴한 취득 가능성: 높은 채무 총액과 불분명한 유치권으로 인해 시세보다 낮은 가격에 취득할 기회가 발생할 수 있음.

산업단지 배후 수요: 울주울산하이테크밸리 일반산업단지 인근에 위치하여 산업단지 종사자 대상의 주거 및 업무 수요를 기대할 수 있음.

토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 향후 자산 활용 가치를 높일 수 있음.

8. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리에 위치한 오피스텔로, 감정가는 2억원임.

권리 분석상 대항력 있는 임차인은 없으나, 6.8억원 이상의 유치권 신고가 존재하며 성립 여부가 불분명하여 낙찰자가 이를 인수할 경우 상당한 추가 비용이 발생할 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 법률적 검토가 필수적임.

입지적으로 산업단지 배후 수요가 있고, 인근에 KTX 울산역과 편의시설이 위치해 있어 생활 편의성은 양호한 편임.

종합적으로 볼 때, 본 물건은 높은 잠재적 리스크(특히 유치권)를 동반하고 있어 신중한 접근과 철저한 사전 조사가 요구됨.

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 검색된 시세 정보를 바탕으로 예상 입찰가를 산정하면 다음과 같음.

울산광역시 울주군 삼남읍 지역의 유사 오피스텔 시세는 약 1억 1,500만원 ~ 2억 1,000만원 범위로 파악되었으며, 본건 건물면적(79.98㎡)을 고려 시 1억 6천만원 ~ 2억 1천만원 수준의 시세 형성이 예상됨.

그러나, 본건은 6.8억원 이상의 유치권 신고가 존재하며 성립 여부가 불분명한 점이 가장 큰 위험 요소임. 만약 유치권이 성립되어 낙찰자가 이를 인수해야 한다면, 낙찰가는 시세보다 현저히 낮게 책정되어야 함.

만약 유치권이 성립되지 않아 매각으로 인해 모두 소멸된다고 가정할 경우, 감정가 2억원 대비 시세 범위를 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정해 볼 수 있음.

본건의 감정가(2억원)와 현재 파악된 시세 범위를 고려하고, 잠재적 리스크(특히 유치권)를 감안할 때, 다음과 같이 예상 입찰가를 제시함.

* 보수적 예상 입찰가 (유치권 불인수 가정 시): 1억 4천만원 ~ 1억 7천만원

이는 유치권이 성공적으로 소멸되거나 법적으로 인정되지 않을 경우를 가정한 보수적인 접근이며, 실제 낙찰가는 유치권 성립 여부, 법원의 판단, 입찰 참여자들의 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있음.

가장 중요한 것은 유치권의 성립 여부에 대한 명확한 법률적 판단을 얻은 후, 이를 반영하여 최종 입찰가를 결정하는 것임.

따라서, 본 건은 유치권 관련 추가적인 법률 검토 및 심층적인 시세 조사를 반드시 선행한 후 입찰 여부를 결정하시기를 강력히 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.