나이스옥션 법원경매 울산 2025타경10548 [10] 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 964-11 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 소재 "울주울산하이테크밸리 일반산업단지" 남서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 단독주택, 공장 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류소가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제지101호 외 16개호로
외벽: 대리석 및 몰탈위 페인트마감,
내벽: 벽지 및 타일 마감,
창호: 샷시창임.

이용상태

본건(1): 근린생활시설(공실상태)
본건(2)-(9):오피스텔
본건(10)-(17):공동주택(다세대주택)으로 이용중.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 소화전, 도시가스 난방설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용중.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약8미터, 북서측으로 노폭 약9미터 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건(1)은 집합건축물 대장상 ‘업무시설(오피스텔)’이나 구조 및 위치, 건축물현황도 등을 고려할 때, 근린생활시설로 판단됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

유치권자(선정당사자) 김옥동으로부터 울산광역시 울주군 삼남면 방기리 964-11 부동산(토지 및 건물)에 대하여 금 684,400,000원(김옥동 금 59,400,000원, 정경수 금120,000,000원, 김미자 금 80,000,000원, 이태윤 금 40,000,000원, 배준호 금 50,000,000원, 주식회사 성무설비 금 120,000,000원, 주식회사 와이에스이엔씨 금 65,000,000원, 황경희 금 40,000,000원, 주식회사 국민월드 금 110,000,000원)의 유치권 신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 울산지방법원에서 진행 중인 부동산 임의경매 사건입니다.

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경10548 (10)

* 소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 964-11, 5층501호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 194,000,000원

* 토지면적: 33.98㎡ (약 10.28평)

* 토지지분: 33.9781㎡ (약 10.28평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 58.45㎡ (약 17.68평)

* 건물지분: 58.445㎡ (약 17.68평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 강

2. 입지조건

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리에 위치하며, "울주울산하이테크밸리 일반산업단지" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 환경: 공동주택, 단독주택, 공장 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 도로 상태: 남서측으로 노폭 약 8미터, 북서측으로 노폭 약 9미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역으로 분류되며, 소로 1류 및 소로 2류에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(2025-01-16)에 해당합니다.

3. 권리분석

본건의 등기부 현황을 분석한 결과, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부 현황:

* 소유권 보존 (박진호, 2022-08-19)

* 근저당권 (강남새마을금고, 1,380,000,000원, 2022-08-19) - 말소 기준 권리

* 근저당권 (강남새마을금고, 1,200,000,000원, 2022-08-19)

* 근저당권 (이승훈, 130,000,000원, 2023-04-27)

* 근저당권 공동담보 (한진수, 300,000,000원, 2024-12-13)

* 임의경매 (강남새마을금고, 1,227,669,810원, 2025-01-15)

* 상기 모든 권리는 매각으로 소멸 예정입니다.

* 인수되는 권리:

* 유치권: 유치권자 김옥동 외 다수로부터 총 684,400,000원의 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 임 (전입일자: 2024-06-24, 보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음)

* 임차인: 조 (전입일자: 2023-11-28, 보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음)

* 두 임차인 모두 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 특이사항으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 건물은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 집합건물입니다.

* 건물 구성: 총 8층 건물 중 5층에 위치한 다세대주택입니다. 건물 내에는 근린생활시설(공실), 오피스텔, 다세대주택이 복합적으로 이용 중입니다.

* 주변 지역: 공동주택, 단독주택, 공장 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 산업 기능이 복합적으로 나타납니다.

5. 생활정보

교통은 양호한 편이나, 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족합니다.

* 교통: 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 인근 산업단지(울주울산하이테크밸리) 종사자들을 대상으로 한 상권이 일부 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있어 면밀한 검토가 필요합니다.

* 유치권 리스크: 총 6억 8천 4백 4십만 원에 달하는 유치권 신고가 있으나, 성립 여부가 불분명합니다. 만약 유치권이 성립될 경우, 낙찰자가 인수해야 할 금액이 매우 커질 수 있습니다.

* 임차인 정보: 대항력은 없으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 점은 일반적인 임대차 계약과 상이하여 주의가 필요합니다.

* 건축물대장 상 용도와 실 이용 현황의 차이: 집합건축물대장상 ‘업무시설(오피스텔)’로 등재된 부분도 있으나, 구조 및 위치 등을 고려하여 근린생활시설로 판단되었으며, 본건은 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 산업단지 인접: 울주울산하이테크밸리 일반산업단지가 인접해 있어, 소음, 진동, 환경적 영향 등의 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 감정가 대비 주변 시세가 높게 형성될 가능성이 있으나, 6.84억 원에 달하는 불확실한 유치권으로 인해 매우 높은 리스크를 안고 있는 물건입니다. 유치권 성립 여부 및 인수 가능성에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

* 가격 측면에서 잠재적 메리트가 있으나, 권리관계의 복잡성으로 인해 신중한 접근이 요구됩니다.

* 유치권 관련 법적 검토 및 소송 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰 여부를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

리스크 요인이 명확히 해소될 경우, 투자 가치를 기대할 수 있는 측면이 있습니다.

* 감정가 대비 시세 상승 잠재력: 현재 감정가가 시장 가치보다 낮을 가능성이 있으며, 유치권 문제가 해결된다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 인접 산업단지 배후 수요: 산업단지 종사자를 대상으로 한 임대 수요 발생 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 194,000,000원입니다.

최근 유사 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석하면, 면적 28.1㎡의 "두리아빌라"가 2026년 4월 145,000,000원, 2026년 5월 240,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 건물면적 58.45㎡는 이보다 더 넓은 면적입니다. 이를 바탕으로 순수 시장 가치를 추정하면 250,000,000원 ~ 300,000,000원 이상으로 예상할 수 있습니다.

그러나 본건은 684,400,000원의 불확실한 유치권이라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 따라서 입찰가는 이러한 리스크를 충분히 반영하여 보수적으로 산정해야 합니다.

* 예상 입찰가: 110,000,000원 ~ 140,000,000원

상기 예상 입찰가는 감정가 대비 할인율을 높게 적용하고, 유치권 관련 비용 및 법적 분쟁 가능성을 고려한 보수적인 금액입니다. 실제 입찰 시에는 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 최종 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.