나이스옥션 법원경매 울산 2025타경10548 [6] 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 964-11 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 소재 "울주울산하이테크밸리 일반산업단지" 남서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 단독주택, 공장 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류소가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제지101호 외 16개호로
외벽: 대리석 및 몰탈위 페인트마감,
내벽: 벽지 및 타일 마감,
창호: 샷시창임.

이용상태

본건(1): 근린생활시설(공실상태)
본건(2)-(9):오피스텔
본건(10)-(17):공동주택(다세대주택)으로 이용중.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 소화전, 도시가스 난방설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용중.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약8미터, 북서측으로 노폭 약9미터 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건(1)은 집합건축물 대장상 ‘업무시설(오피스텔)’이나 구조 및 위치, 건축물현황도 등을 고려할 때, 근린생활시설로 판단됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

유치권자(선정당사자) 김옥동으로부터 울산광역시 울주군 삼남면 방기리 964-11 부동산(토지 및 건물)에 대하여 금 684,400,000원(김옥동 금 59,400,000원, 정경수 금120,000,000원, 김미자 금 80,000,000원, 이태윤 금 40,000,000원, 배준호 금 50,000,000원, 주식회사 성무설비 금 120,000,000원, 주식회사 와이에스이엔씨 금 65,000,000원, 황경희 금 40,000,000원, 주식회사 국민월드 금 110,000,000원)의 유치권 신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 울산지방법원 2025타경10548 (6)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 강

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 964-11 3층301호

용도: 오피스텔

감정가: 200,000,000원

토지면적: 46.50㎡ (약 14.07평)

건물면적: 79.98㎡ (약 24.19평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 46.4955㎡

건물지분: 79.9758㎡

1.3. 건축물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조

지붕: (철근)콘크리트

내외벽: 대리석 및 몰탈위 페인트 마감, 벽지 및 타일 마감

창호: 샷시창

사용승인일: 2022-08-18

전유부 상세: 1개동 8층 건물 중 지상 3층 301호

주요 용도: 집합건축물대장상 '업무시설(오피스텔)'이나, 감정평가서상 '오피스텔'로 이용 중.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 소재 "울주울산하이테크밸리 일반산업단지" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 공장 등이 혼재하는 지역입니다. 토지 이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 소로1류(폭 10m-12m) 및 소로2류(폭 8m-10m) 도로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역에 해당합니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류소가 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다. 남서측으로 노폭 약8미터, 북서측으로 노폭 약9미터의 포장도로에 각각 접해 있어 접근성이 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

소유권 보존: 박진호 (2022-08-19)

근저당권: 강남새마을금고 (1,380,000,000원, 2022-08-19) - 말소기준권리

근저당권: 강남새마을금고 (1,200,000,000원, 2022-08-19)

근저당권: 이승훈 (130,000,000원, 2023-04-27, 공동담보)

임의경매 개시: 강남새마을금고 (1,227,669,810원, 2025-01-15)

등기부채권 총액: 2,710,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 케이오씨전기주식회사 (입주자: 천민성)

보증금: 5,000,000원

차임: 550,000원

전입일자(사업자등록일): 2024-10-23

확정일자: 2025-03-21

배당신고일자: 2025-03-21

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 유치권 신고 현황

신고 유치권자: 김옥동 (선정당사자) 외 다수 (김옥동 금 59,400,000원, 정경수 금120,000,000원, 김미자 금 80,000,000원, 이태윤 금 40,000,000원, 배준호 금 50,000,000원, 주식회사 성무설비 금 120,000,000원, 주식회사 와이에스이엔씨 금 65,000,000원, 황경희 금 40,000,000원, 주식회사 국민월드 금 110,000,000원)

신고 총액: 684,400,000원

성립 여부: 불분명함

3.4. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리: 강남새마을금고의 근저당권 (2022-08-19 접수분) 입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리(근저당권, 임의경매 개시 등)는 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 현재 파악된 정보상으로는 지상권 등이 해당될 수 있으나, 등기부 요약상 명확히 기재된 내용은 없습니다. 유치권은 성립 여부가 불분명하여 인수될 가능성도 배제할 수 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리에 위치하며, '울주울산하이테크밸리 일반산업단지' 인근 지역입니다. 이는 산업 활동과 주거 및 상업 시설이 복합적으로 발달할 수 있는 잠재력을 시사합니다. 주위 환경은 공동주택, 단독주택, 공장 등이 혼재되어 있어 지역 특성이 다양합니다.

4.2. 주변 시설

주변에는 산업단지와 연계된 시설들이 있을 것으로 예상되며, 공동주택 단지들도 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설이 존재할 것으로 보입니다. 다만, 구체적인 편의시설 및 혐오시설에 대한 정보는 추가적인 조사가 필요합니다. 검색 결과, 해당 지역에 직접적인 혐오시설이 언급된 정보는 없었으나, 산업단지 인근의 특성상 공업 지역의 환경적 요인(소음, 대기오염 등)을 고려할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 편의시설

건물에는 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소화전, 도시가스 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 생활 편의시설

인근에 버스정류소가 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 주변에 공동주택 단지들이 있어 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 예상되나, 구체적인 쇼핑, 의료, 교육 시설 등은 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 관련 리스크

가장 큰 리스크는 총 684,400,000원에 달하는 유치권 신고입니다. 해당 유치권의 성립 여부가 불분명하므로, 낙찰 후 법적 분쟁 및 예상치 못한 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 이는 본 물건의 낙찰가를 결정하는 데 있어 매우 중요한 고려 요소입니다.

6.2. 높은 채무 총액

등기부상 채무 총액이 약 27억 1천만원에 달하는 반면, 감정가는 2억원으로 채무 규모가 감정가 대비 매우 높아 채무 불이행으로 인한 경매 개시가 이루어졌음을 알 수 있습니다. 이는 물건 자체의 가치 대비 부채가 과도함을 시사합니다.

6.3. 임차인 관련 사항

임차인 케이오씨전기주식회사(입주자 천민성)는 대항력이 없으므로 원칙적으로 보증금 반환 청구권이 우선변제권에 의해 해결될 경우 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다. 그러나 보증금 500만원이 존재하며, 채권 총액이 매우 높아 배당 순위에 따라 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성도 있습니다.

6.4. 지역 환경

산업단지 인근 지역으로, 공장 등 산업 시설과의 거리에 따라 소음, 대기 질 등의 환경적 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍에 위치한 오피스텔로, '울주울산하이테크밸리 일반산업단지' 인근에 자리 잡고 있어 잠재적인 수요가 있을 수 있습니다. 그러나 2억원대의 감정가에 비해 6억 8천만원이 넘는 유치권 신고가 존재하며, 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 큰 부담이 될 수 있습니다. 또한, 총 채무액이 매우 높아 물건의 위험성을 높이고 있습니다. 임차인의 대항력은 없으나 보증금 500만원은 관리해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 산업단지 인근의 입지: 산업단지 종사자들의 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 비교적 양호한 교통 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 잠재적 가치 상승 가능성: 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다 (다만, 현재 리스크 요인으로 인해 불확실성이 큽니다).

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 200,000,000원 대비 약 3.4배에 달하는 유치권 신고액이 존재하며, 그 성립 여부가 불분명하다는 점에서 매우 높은 위험성을 내포하고 있습니다. 또한, 등기부상 총 채무액이 감정가를 현저히 초과합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 현 시세 또는 시장 가치를 정확히 파악하기 위해서는 추가적인 시세 조사 및 권리 분석이 필수적입니다.

일반적으로 이러한 고위험 물건의 경우, 보수적인 접근이 필요하며, 감정가의 60%~70% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 유치권의 최종 판단 결과 및 본인의 위험 감수 수준에 따라 달라질 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 120,000,000원 ~ 140,000,000원 범위를 시작점으로 고려하되, 유치권 문제 해결 가능성 및 향후 시장 상황 등을 면밀히 검토하여 신중하게 결정해야 합니다. 실제 입찰가는 해당 범위를 초과하여 응찰하는 것은 권장되지 않으며, 유치권 관련 불확실성이 해소되지 않는다면 더욱 보수적인 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.