나이스옥션 법원경매 울산 2025타경10548 [8] 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 964-11 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 소재 "울주울산하이테크밸리 일반산업단지" 남서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 단독주택, 공장 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류소가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제지101호 외 16개호로
외벽: 대리석 및 몰탈위 페인트마감,
내벽: 벽지 및 타일 마감,
창호: 샷시창임.

이용상태

본건(1): 근린생활시설(공실상태)
본건(2)-(9):오피스텔
본건(10)-(17):공동주택(다세대주택)으로 이용중.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 소화전, 도시가스 난방설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용중.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약8미터, 북서측으로 노폭 약9미터 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건(1)은 집합건축물 대장상 ‘업무시설(오피스텔)’이나 구조 및 위치, 건축물현황도 등을 고려할 때, 근린생활시설로 판단됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

유치권자(선정당사자) 김옥동으로부터 울산광역시 울주군 삼남면 방기리 964-11 부동산(토지 및 건물)에 대하여 금 684,400,000원(김옥동 금 59,400,000원, 정경수 금120,000,000원, 김미자 금 80,000,000원, 이태윤 금 40,000,000원, 배준호 금 50,000,000원, 주식회사 성무설비 금 120,000,000원, 주식회사 와이에스이엔씨 금 65,000,000원, 황경희 금 40,000,000원, 주식회사 국민월드 금 110,000,000원)의 유치권 신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경10548 (8)

채권자: 강OOOOOO

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 964-11, 4층 401호

용도: 오피스텔

감정가: 200,000,000원

토지면적: 46.50㎡ (약 14.07평)

건물면적: 79.98㎡ (약 24.19평)

1.3. 특이사항

유치권, 공동담보 물건임.

유치권자(선정당사자) 김옥동 외 다수로부터 총 684,400,000원의 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리에 소재하며, "울주울산하이테크밸리 일반산업단지" 남서측 인근에 위치함. 주위는 공동주택, 단독주택, 공장 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류소가 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준임.

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

철근콘크리트 구조의 8층 건물 내 4층 401호이며, 외벽은 대리석 및 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창임. 본 건물 전체는 근린생활시설(공실), 오피스텔, 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 본 건 401호는 오피스텔임.

2.4. 토지 이용상태 및 인접 도로

토지는 정방형으로 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 남서측 약 8미터, 북서측 약 9미터 포장도로에 접해 있음.

2.5. 토지 이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m-12m) 및 소로2류(폭 8m-10m)에 접합함. 또한, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m 미만 축종)에 해당함.

2.6. 공부와의 차이

집합건축물대장상 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있으나, 구조 및 위치 등을 고려할 때 근린생활시설로 판단되는 부분이 있을 수 있음. (단, 본건 401호는 오피스텔임)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존 등기일: 2022년 08월 19일 (박진호)

말소기준권리: 근저당 (강남새마을금고, 2022년 08월 19일 접수)

말소 예정 권리: 을1, 을2, 을3, 을4 (근저당, 근저당공동담보목록) 등 총 3,010,000,000원의 등기부 채권 총액으로, 매각으로 인해 소멸될 예정임.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사산들이엔지 (입주자: 김동기)

보증금: 5,000,000원

차임: 600,000원

전입일자(사업자등록일자): 2024-04-11

배당신고일자: 2025-02-12

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 유치권 신고 현황

유치권자(선정당사자) 김옥동으로부터 금 684,400,000원의 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명함. 유치권 금액은 다음과 같음:

* 김옥동: 금 59,400,000원

* 정경수: 금 120,000,000원

* 김미자: 금 80,000,000원

* 이태윤: 금 40,000,000원

* 배준호: 금 50,000,000원

* 주식회사 성무설비: 금 120,000,000원

* 주식회사 와이에스이엔씨: 금 65,000,000원

* 황경희: 금 40,000,000원

* 주식회사 국민월드: 금 110,000,000원

4. 상권분석

본 건이 위치한 삼남읍 방기리는 "울주울산하이테크밸리 일반산업단지" 인근에 위치하며, 주변에 공동주택, 단독주택, 공장 등이 혼재되어 있어 산업단지 배후 주거 및 상업 기능을 일부 수행하는 지역으로 판단됨. 산업단지 내 근로자들을 대상으로 하는 상권 형성 가능성이 있으며, 울산역 역세권 개발과 맞물려 지역 발전 잠재력이 있음. 다만, 개별 오피스텔의 상권은 해당 건물의 입지, 규모, 주변 경쟁 시설 등에 따라 달라질 수 있음.

5. 생활정보

* 편의시설: 본 건물은 위생 및 급배수설비, 승강기, 소화전, 도시가스 난방설비 등을 갖추고 있음.

* 교통: 인근 버스정류소를 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성이 양호함.

* 주변 환경: 공동주택, 단독주택, 공장 등이 혼재되어 있으며, 산업단지가 인접해 있어 직주근접 환경을 제공할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

* 불분명한 유치권: 총 684,400,000원에 달하는 유치권 신고가 있으나, 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 추가적인 법적 분쟁이나 부담이 발생할 수 있는 점이 가장 큰 리스크임. 해당 유치권 금액은 감정가를 크게 상회하므로, 낙찰가가 이 금액들을 포함하여 결정될 가능성도 배제할 수 없음.

* 공부상 용도와 실이용 상태의 차이: 집합건축물대장상 '업무시설(오피스텔)'이나 일부가 근린생활시설로 판단될 수 있다는 점은 추후 건축물 관련 민원이나 법규 적용 시 문제가 될 소지가 있음. (본 건 401호는 오피스텔로 명시됨)

* 임대관계 미상: 현재 임대 관계가 확인되지 않아, 인수되는 임차권이나 보증금은 없으나, 공실 발생 가능성 또는 예상보다 낮은 임대 수익 가능성 등을 고려해야 함. (단, 명시된 임차인 주식회사산들이엔지는 대항력이 없음)

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 삼남읍에 위치한 오피스텔로, 산업단지 인근이라는 입지적 특성을 가지고 있음. 교통 및 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있으나, 가장 큰 문제점은 6억 원이 넘는 막대한 금액의 유치권이 신고되어 있으나 그 성립 여부가 불분명하다는 점임. 이 유치권이 실제로 인정될 경우, 낙찰자가 부담해야 할 금액이 매우 커질 수 있어 투자에 신중해야 함. 또한, 공부상 용도와 실이용 상태의 차이가 일부 존재할 가능성도 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 산업단지 인근 입지: 울주울산하이테크밸리 일반산업단지 인근에 위치하여, 해당 산업단지 종사자를 대상으로 한 임대 수요를 기대할 수 있음.

* KTX 울산역 인근: 삼남읍은 KTX 울산역과 인접해 있어, 역세권 개발에 따른 지역 가치 상승 가능성을 고려해볼 수 있음.

* 비교적 높은 감정가 대비 낮은 낙찰가 기대: 막대한 금액의 불확실한 유치권 존재로 인해, 실제 경매 시 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰될 가능성이 있음. (단, 유치권 부담금액 확인 필수)

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 200,000,000원입니다. 그러나, 684,400,000원에 달하는 불분명한 유치권의 존재는 본 물건의 실제 가치를 판단하는 데 있어 매우 중요한 변수입니다. 만약 유치권이 전부 인정될 경우, 해당 물건의 취득 비용은 감정가를 훨씬 초과할 수 있습니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 현 시세나 시장 가치를 산정하기 어렵습니다. 특히, 해당 지역 오피스텔의 실거래가, 임대 시세, 공실률 등에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

위험 요소를 감안하여 보수적으로 접근할 경우, 감정가의 70~80% 수준을 잠재적 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있으나, 이는 유치권 문제를 법률 전문가와 상의하여 명확히 파악한 이후에 결정해야 합니다. 따라서 140,000,000원 ~ 160,000,000원 범위 내에서 유치권 리스크 해소 가능성을 충분히 검토한 후 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. (임차인의 인수되는 보증금은 없음)

(참고: 본 예상 입찰가는 제공된 제한적 정보 및 일반적인 경매 시장 상황을 기반으로 산정되었으며, 실제 시장 조사 결과를 반영한 것이 아닙니다. 투자 결정 전 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.