나이스옥션 법원경매 울산 2025타경10548 [9] 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 964-11 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 소재 "울주울산하이테크밸리 일반산업단지" 남서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 단독주택, 공장 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류소가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제지101호 외 16개호로
외벽: 대리석 및 몰탈위 페인트마감,
내벽: 벽지 및 타일 마감,
창호: 샷시창임.

이용상태

본건(1): 근린생활시설(공실상태)
본건(2)-(9):오피스텔
본건(10)-(17):공동주택(다세대주택)으로 이용중.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 소화전, 도시가스 난방설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용중.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약8미터, 북서측으로 노폭 약9미터 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건(1)은 집합건축물 대장상 ‘업무시설(오피스텔)’이나 구조 및 위치, 건축물현황도 등을 고려할 때, 근린생활시설로 판단됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

유치권자(선정당사자) 김옥동으로부터 울산광역시 울주군 삼남면 방기리 964-11 부동산(토지 및 건물)에 대하여 금 684,400,000원(김옥동 금 59,400,000원, 정경수 금120,000,000원, 김미자 금 80,000,000원, 이태윤 금 40,000,000원, 배준호 금 50,000,000원, 주식회사 성무설비 금 120,000,000원, 주식회사 와이에스이엔씨 금 65,000,000원, 황경희 금 40,000,000원, 주식회사 국민월드 금 110,000,000원)의 유치권 신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경10548 (9)

소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 964-11 4층402호

건물구조: 8층 건물 중 4층 (철근콘크리트 구조)

용도: 오피스텔

감정가: 200,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.1. 면적 정보

토지면적: 46.50㎡ (약 14.06평)

건물면적: 79.98㎡ (약 24.19평)

건물 전용면적: 79.98㎡ (약 24.19평) (집합건축물대장상 전유부 면적은 명시되지 않으나, 제공된 건물면적 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 소재 "울주울산하이테크밸리 일반산업단지" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 공동주택, 단독주택, 공장 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

건물은 남서측으로 노폭 약 8미터, 북서측으로 노폭 약 9미터의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로1류 및 소로2류 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(2025-01-16)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2022년 8월 19일 접수된 강남새마을금고의 근저당권입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

등기부상 을구의 근저당권(강남새마을금고, 이승훈, 한진수) 및 갑구의 임의경매개시결정(강남새마을금고)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 유치권 신고가 다수 존재하며 그 성립 여부가 불분명하므로, 낙찰 후 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 사회적협동조합일과행복 (입주자: 박성안)

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입/사업일자: 2023-10-25

* 배당신고일자: 2025-02-19

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 배당받을 금액이 없을 경우 해당 보증금에 대한 채무는 인수될 수 있습니다. (다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 인수 여부는 불분명함. 추가 확인 필요.)

3.5. 유치권 신고 현황

유치권자(선정당사자) 김옥동으로부터 총 684,400,000원(김옥동 금 59,400,000원, 정경수 금120,000,000원, 김미자 금 80,000,000원, 이태윤 금 40,000,000원, 배준호 금 50,000,000원, 주식회사 성무설비 금 120,000,000원, 주식회사 와이에스이엔씨 금 65,000,000원, 황경희 금 40,000,000원, 주식회사 국민월드 금 110,000,000원)의 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인이 될 수 있습니다.

3.6. 인수되는 보증금

명시적으로 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건은 울주울산하이테크밸리 일반산업단지 인근에 위치하여 산업단지 종사자 및 관련 업체들을 배후 수요로 할 수 있습니다. 주거 및 공장 시설이 혼재되어 있어 지역 경제 활성화와 연계된 상권 특성을 보입니다. 주변 지역 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 근거리에 파악되지 않았습니다.

4.2. 상권 특성

산업단지 배후 수요와 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설 및 오피스텔 수요가 예상됩니다. 준공 연도가 비교적 최근(2022년)이므로 건물 상태는 양호할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

인근 버스정류장 이용이 가능하며, 차량 접근성이 좋습니다. 대형마트, 병원 등 편의시설은 차량 이동이 필요한 거리에 위치할 가능성이 높습니다.

5.2. 주거 및 업무 환경

오피스텔 및 공동주택으로 이용되는 층이 있어 주거 환경 조성이 가능하며, 업무시설로도 활용될 수 있는 복합적인 용도로 사용될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 문제

총 6억 8천4백4십만원에 달하는 거액의 유치권이 신고되어 있으며, 그 성립 여부가 불분명하다는 점이 최대 리스크입니다. 만약 유치권이 성립될 경우, 낙찰자가 추가적인 법적 분쟁에 휘말리거나 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 공부상 용도와 실제 이용상태 차이

집합건축물대장상 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있으나, 감정평가서 요약에서는 '본건(1)은 근린생활시설로 판단됨'이라는 내용이 있어, 실제 용도와 공부상 용도 간의 불일치 가능성이 있습니다. 이는 향후 재산권 행사나 건물 이용에 제약을 줄 수 있습니다. (다만, 본건 402호는 오피스텔로 이용 중이라는 정보도 함께 제공되어 혼동의 여지가 있습니다. 정확한 용도 확인 필요.)

6.3. 공실 가능성

감정평가서 요약의 '이용상태' 항목에서 '본건(1): 근린생활시설(공실상태)'이라는 언급이 있어, 본건 오피스텔 역시 공실 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 소재의 오피스텔로, 울주울산하이테크밸리 일반산업단지 인근에 위치하여 배후 수요가 기대되는 지역에 있습니다. 건물은 2022년 준공으로 비교적 신축입니다. 권리관계상 말소기준권리 이하의 등기부상 권리들은 매각으로 소멸되나, 금액이 크고 성립 여부가 불분명한 다수의 유치권 신고가 존재하여 상당한 투자 리스크를 내포하고 있습니다. 또한, 공부상 용도와 실사용 용도 간의 차이가 언급되어 있어 이에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물 및 산업단지 인근 입지

2022년 준공된 비교적 신축 건물이자 산업단지 인근에 위치하여 안정적인 임대 수요 확보 가능성이 있습니다.

8.2. 시세 대비 저평가 가능성

현재 시세가 감정가를 상회하는 것으로 파악되며, 유치권 문제를 해결하거나 권리관계가 명확해진다면 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 200,000,000원입니다. 주변 오피스텔 시세는 70-80㎡ 기준으로 220,000,000원에서 250,000,000원 수준으로 조사되었습니다.

하지만, 6억 8천4백4십만원에 달하는 유치권 신고 존재 및 성립 여부 불분명이라는 중대한 리스크가 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보는 낙찰자가 유치권 금액을 직접 인수하지 않을 가능성을 시사하지만, 명확한 법적 판단 없이는 안전한 투자가 어렵습니다.

따라서, 이러한 리스크를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 감정가와 유사하거나 그 이하의 금액으로 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 205,000,000원

이 금액은 유치권 문제가 낙찰자에게 전가되지 않는다는 가정하에, 감정가 및 시장 시세를 참고하여 보수적으로 산정한 금액입니다. 유치권의 성립 여부에 대한 명확한 법적 판단 없이 입찰을 진행할 경우, 예상치 못한 손실이 발생할 수 있음을 다시 한번 강조합니다.

* 감정가: 200,000,000원

* 최근 시세 조사 결과 (70-80㎡ 기준): 220,000,000원 ~ 250,000,000원

* 투자 포인트: 신축 건물, 산업단지 인근 입지

* 주요 리스크: 거액의 유치권 신고 (684,400,000원) 및 성립 여부 불확실성

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